Quelle différence entre un souplex et un duplex ?

Duplex, souplex, des termes que l’on entend de plus en plus souvent si l’on s’intéresse au marché immobilier dans la perspective notamment d’acquérir un logement. Un duplex et un souplex désignent tous les deux des appartements composés de deux niveaux reliés entre eux. Un duplex est le plus souvent situé aux deux derniers étages d’un immeuble, le souplex, au rez-de-chaussée relié à un sous-sol.

Le duplex : un logement à 2 niveaux

Ce que l’on appelle un duplex désigne un logement situé dans un immeuble qui se répartit sur 2 niveaux reliés par un escalier intérieur.

Un duplex se situe le plus souvent aux deux derniers étages d’un immeuble. Il peut être constitué de deux étages complets ou d’un étage et d’une deuxième partie aménagée dans les combles. Généralement, les pièces de vie (salon et cuisine) se trouvent au premier étage d’un duplex, et les chambres et la salle de bain dans sa partie supérieure.

Un appartement ainsi composé a l’avantage de proposer une surface bien plus grande qu’un appartement classique. C’est pourquoi les duplex sont des biens immobiliers très recherchés dans les grandes villes notamment où les mètres carrés sont rares, et leur prix de vente sont en principe élevés.

Compte tenu de sa composition, un duplex est aussi très apprécié parce que, même en ville, il offre des prestations assez semblables à une maison en raison de sa grande surface d’abord, et parce que ce type d’appartement est découpé en deux parties distinctes grâce à son étage indépendant.

Attention toutefois, si le duplex permet le plus souvent de bénéficier de grandes surfaces, le fait qu’il soit forcément équipé d’un escalier intérieur pour relier ses deux parties peut comporter des inconvénients par exemple pour des personnes à mobilité réduite. De plus, l’escalier d’un duplex est généralement étroit pour maximiser l’espace et donc, d’un point de vue sécurité, peu adapté aux enfants en bas âge comme aux personnes âgées par exemple.

Si le second étage d’un duplex est aménagé dans des combles, il faut également veiller à ce que cette partie soit bien isolée pour éviter notamment de souffrir des grosses chaleurs l’été.

Le souplex : un logement à 2 niveaux, mais inversé par rapport à un duplex

Un souplex a un point commun avec un duplex : il s’agit aussi d’un logement composé de deux niveaux. Mais, à l’inverse du duplex, le souplex se présente sous la forme d’un appartement dont l’une des deux parties se situe en sous-sol, et l’autre en rez-de-chaussée. C’est pourquoi le souplex est parfois aussi appelé un duplex inversé ou un duplex à l’envers. Les deux niveaux d’un souplex sont reliés par un escalier, comme le duplex, mais l’escalier peut être installé en intérieur, comme en extérieur si l’immeuble le permet.

Pourtant moins recherché qu’un duplex, le souplex a aussi l’avantage de proposer des logements avec de grandes surfaces. De plus, ses prix de vente sont généralement moins élevés que ceux des duplex car le niveau en sous-sol, donc semi-enterré, a une valeur moins importante qu’un étage classique, un prix au mètre carré entre 30 % et 50 % moins cher que pour des logements classiques situés à proximité.

En raison des difficultés pour trouver des logements à acheter dans les grandes villes si l’on dispose de moyens financiers limités, de plus en plus de souplex sont proposés à la vente. Il s’agit souvent de logements aménagés sur deux niveaux dans des anciennes boutiques qui disposent d’une cave ou d’un sous-sol.

De plus, un souplex correspond très bien aux recherches d’appartements atypiques de plus en plus nombreuses. Aménager une pièce dans une cave voûtée par exemple peut être d’une grande originalité et donner un côté déco unique.

Avant d’acheter un souplex, il faut néanmoins veiller à ce que sa partie en sous-sol ne présente pas de problèmes d’humidité, d’aération, d’infiltrations, etc., et, surtout si l’on souhaite y aménager une pièce comme un salon ou la cuisine, que cette partie de l’appartement dispose d’assez de lumière naturelle.

D’autre part, si vous voulez acquérir un bien pour en faire un souplex, il faut bien avoir en tête que la partie en sous-sol nécessite des aménagements et travaux souvent importants puisque cette surface n’est pas destinée à être un logement au départ (murs et sols bruts, absence de chauffage, etc.). Il est aussi parfois obligatoire d’avoir recours à un architecte si les murs porteurs de l’étage en sous-sol d’un souplex doivent être réhabilités par exemple. De plus, dans le cas d’aménagement d’une pièce en sous-sol pour la transformer en pièce d’habitation, une démarche en mairie est nécessaire pour requalifier ces surfaces et obtenir une autorisation d’y faire un logement.

Il faut souligner également que dans certaines communes dotées d’un Plan de prévention des risques d’inondation (PPRI), il est interdit d’aménager des souplex.