Un préavis de 3 mois est obligatoire pour résilier un contrat de location : vrai ou faux ?

D'une manière générale, il est vrai qu'un locataire qui désire résilier son contrat de location doit respecter un préavis de 3 mois, c'est-à-dire donner son congé à son propriétaire en respectant obligatoirement ce délai. Cependant, un certain nombre de situations permettent de déroger à ce délai de 3 mois, en particulier de le réduire à 1 mois.

Ainsi, c'est cette dernière règle qui s'applique aux locataires qui souhaitent quitter leur logement situé dans une zone tendue, c'est-à-dire où l'offre et la demande de logements locatifs est déséquilibrée, s'ils occupent un logement social, pour des raisons de santé, en cas de perte d'emploi ou de mutation, ou encore aux locataires qui perçoivent certaines prestations sociales. Il est aussi possible pour un locataire de quitter un logement insalubre ou considéré en péril sans avoir à respecter aucun délai de préavis. D'autre part, un bailleur peut également donner congé à son locataire dans certaines situations bien précises, le plus souvent en respectant un délai de préavis là de 6 mois, qui peut néanmoins être ramené à 3 mois.

Un préavis de 3 mois pour résilier le contrat de location d'un logement vide

Tout locataire d'un bien immobilier a la possibilité de quitter son logement à tout moment, c'est-à-dire qu'il peut résilier son contrat de location, et s'en avoir à justifier sa décision, à condition néanmoins d'en informer à l'avance son propriétaire et d'effectuer certaines démarches : donner officiellement son congé et respecter un délai de préavis.

S'il s'agit d'un logement loué vide et qui constitue la résidence principale d'un locataire, la règle de base qui s'applique est l'obligation de respecter un délai de préavis de 3 mois. Un locataire qui souhaite résilier son contrat de location dans ce cas doit donc donner congé à son propriétaire en respectant cette durée de préavis qui l'oblige à quitter les lieux au terme de ce dernier.

Ce congé peut être formalisé de différentes manières : par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception à son propriétaire; par la remise en main propre d'un courrier à son propriétaire en contrepartie de la signature de ce dernier ; ou par la remise à son propriétaire d'un document rédigé par un commissaire de justice.

À noter : une fois son congé donné à son propriétaire et, en l'occurrence dans le délai de 3 mois requis pour la résiliation d'un contrat de location d'un logement vide, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision à moins qu'un accord soit trouvé dans ce sens avec son propriétaire.

Un délai de préavis ramené à 1 mois dans certains cas néanmoins

La règle d'un délai de préavis de 3 mois applicable pour résilier le contrat de location d'un logement vide peut toutefois être ramené à 1 mois, d'abord en raison de la localisation de ce dernier.

En effet, si le bien loué est situé dans une zone dite "tendue", un locataire dispose de ce délai raccourci d'1 mois. Ces territoires désignent les communes où la demande de logements locatifs est supérieure à l'offre, où notamment en conséquence les loyers sont élevés. La liste de ces communes est définie par décret.

Dans ce cas, le locataire doit joindre à la demande de résiliation de son contrat de location la liste de ces communes et surligner celle qui le concerne. À défaut de cette pièce justificative, le délai normal de préavis, c'est-à-dire de 3 mois, doit être respecté.

D'autres situations permettent à certains locataires de bénéficier également d'un délai de préavis d'1 mois au lieu de 3 mois à la condition de fournir des documents justificatifs et d'indiquer l'un ou l'autre de ces motifs suivants dans sa lettre de congé :

• lorsqu'il s'agit de la location d'un logement social ;
• si le locataire perçoit le revenu de solidarité active (RSA) ou l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ;
• dans le cas où le changement de domicile du locataire est rendu obligatoire en raison de son état de santé ;
• en présence de violences conjugales ou subies par un enfant du locataire ;
• lors de l'obtention d'un premier emploi ;
• si le lieu de travail du locataire (salarié ou fonctionnaire, mais pas dans le cas d'un locataire travailleur indépendant ou exerçant une profession libérale) change ;
• si le locataire perd son emploi avant de donner son congé à son propriétaire ;
• si le locataire obtient un nouveau travail suite à une perte d'emploi.

Aucun délai de préavis exigé dans certaines situations exceptionnelles

Si un locataire qui occupe un logement vide doit en principe respecter un délai de préavis de 3 mois avant de le quitter, certaines situations exceptionnelles l'autorisent à ne pas tenir compte de ce délai et même de ne pas à avoir à honorer de préavis du tout.

C'est le cas notamment lorsque le logement occupé est en péril, c'est-à-dire qu'il présente un danger pour la sécurité de ses occupants ou du voisinage, ou insalubre et présente donc des risques pour la santé des locataires en particulier.

Un délai de préavis d'1 mois seulement pour les logements loués meublés

Lorsqu'un bien est loué meublé, le délai de préavis en cas de résiliation du contrat de location est de 1 mois, et non pas de 3 mois, même s'il s'agit d'un bail court, par exemple d'une durée de 9 mois s'il est loué à un étudiant.

D'autre part, contrairement aux exceptions à la durée de prévis de 3 mois qui s'appliquent dans certaines situations dans le cas d'un logement loué vide, le locataire d'un bien meublé n'a pas à indiquer le motif de sa résiliation, ni de fournir de documents pour justifier son départ.

Résiliation d'un contrat de location par un propriétaire : un délai de préavis plus long que 3 mois

Un propriétaire peut donner congé à son locataire dans des circonstances bien précises : s'il souhaite vendre son logement, pour le récupérer pour l'habiter ou loger l'un de ses proches, ou en cas d'une faute grave de son locataire qui doit constituer un motif "légitime et séreux".

Dans ces cas, un propriétaire doit normalement donner congé à son locataire de telle sorte que ce dernier quitte le logement au plus tard à la date d'échéance du bail, et par le biais de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception qui mentionne notamment le motif du congé et le prix et les conditions de vente du bien le cas échéant, le locataire étant en effet prioritaire pour se porter acquéreur dans ce cas.

Dans tous les cas, le bailleur qui souhaite reprendre son logement loué pour le vendre, l'occuper, ou pour un motif justifié par le fait que son locataire ne remplit pas ses obligations, doit respecter une règle plus contraignante en matière de durée de préavis qu'un locataire qui quitte son logement.

Ce délai de préavis est ainsi non pas de 3 mois mais de 6 mois précédant la date d'échéance du bail initiale. À défaut du respect de ce délai, ou si ce dernier est inférieur à 6 mois, le congé donné au locataire n'est pas considéré comme valable et peut être contesté par ce dernier devant le juge.

Attention, dans ces cas-là, le délai de préavis que doit respecter un bailleur est tout de même ramené à 3 mois avant la fin du bail s'il s'agit de la résiliation d'un contrat de location d'un logement loué meublé.