Pas d'accord sur l'état des lieux de sortie entre bailleur et locataire : que faire ?

L'état des lieux de sortie désigne une formalité obligatoire au moment où un locataire quitte son logement et qu'il est important de bien soigner. Il s'agit en effet à ce moment-là d'établir un constat de l'état d'un logement et surtout des éventuelles dégradations commises par le locataire, et qui nécessitent une remise en état.

C'est pourquoi l'état des lieux de sortie est une procédure délicate d'autant qu'elle peut aussi avoir des incidences sur la possibilité pour le locataire de récupérer ou non l'intégralité de son dépôt de garantie. Compte tenu de ses modalités de déroulement et de ses implications, il n'est pas rare qu'un locataire et un bailleur ne tombent pas d'accord sur le contenu consigné dans un état des lieux de sortie. Quelles solutions dans ce cas là ?

À quoi sert un état des lieux de sortie ? Comment se déroule-t-il ?

L'état des lieux de sortie est un document obligatoire à remplir (tout comme un état des lieux d'entrée d'ailleurs) à l'occasion de la mise en location d'un logement. Il s'agit en effet d'une étape importante qui a pour but de faire un état des lieux, comme son nom l'indique, de l'état du logement loué, mais aussi de ses équipements, une fois que le locataire le quitte, le plus souvent au moment où il remet ses clés à son propriétaire.

Cet état des lieux de sortie, qui doit être réalisé en présence du locataire et du bailleur, sert à évaluer les éventuelles dégradations commises ou les éléments qui doivent être remplacés par le locataire ou pris en charge financièrement.

Le but de ce document est, d'une part, de permettre aux bailleurs de récupérer leur bien en bon état et de le conserver ainsi, mais aussi, d'autre part, de protéger les locataires afin que des propriétaires indélicats ne soient pas tentés d'abuser de leur position pour imposer des remises en état intempestives de leur bien.

L'état des lieux de sortie prend la forme d'un document qui doit être écrit (sur format papier ou électronique) en autant d'exemplaires que de parties concernées, et qui doit être établi de manière amiable et contradictoire entre le locataire et le bailleur, c'est-à-dire que chacune des parties peut avancer ses arguments et en quelque sorte parlementer au besoin.

Dans les faits, c'est le bailleur qui doit rédiger l'état des lieux de sortie où il doit être présent ainsi que le locataire. Mais il peut, tout comme le locataire, faire appel à un mandataire pour le représenter et le remplacer pour cette mission (un agent immobilier, un administrateur de biens, un notaire, par exemple).

L'état des lieux de sortie doit légalement au moins comporter les informations suivantes :

• le type d'état des lieux (ici, de sortie) ;
• la date de l'état des lieux de sortie et pour rappel la date de celui d'entrée dans les lieux ;
• l'adresse de l'appartement concerné ;
• les coordonnées (nom et adresse) du bailleur ;
• la description détaillée de l’état des sols, des murs et des plafonds dans chaque pièce de l'appartement ;
• l'inventaire des équipements et des éléments de l'appartement, et de leur état ;

• l'adresse du nouveau domicile du locataire.

L'état des lieux de sortie peut être rédigé sur le même que celui d'entrée ou sur 2 documents différents à partir du moment où ils permettent de pouvoir comparer facilement les deux types d'états des lieux.

En général, ce document prend la forme de 2 colonnes où, pour chaque pièce du logement et chaque équipement, il est possible d'inscrire lisiblement en face leur état (neuf ; très bon ; bon ; passable ; mauvais) et leur usure, tout comme renseigner des commentaires ou des observations.

État des lieux de sortie : que faire en cas de désaccord ?

Une fois signé par le locataire et le bailleur, un état des lieux devient définitif, c'est-à-dire qu'il n'est plus possible de le modifier comme cela est le cas pour l'état des lieux d'entrée dans un logement. Dans ce dernier cas, en effet, le locataire peut demander à compléter ce document dans un délai de dix jours s'il constate des points qui n'y ont pas été mentionnés. De la même manière, le locataire dispose de la possibilité d'ajouter des éléments sur l'état des lieux d'entrée qui a été signé dans le mois qui suit la première mise en route du système de chauffage de son appartement si ce dernier s'avère en mauvais état de marche.

S'il n'est pas possible de revenir sur un état des lieux de sortie qui a été signé par un locataire et son bailleur, ce document peut néanmoins être contesté par l'une ou l'autre des parties.

En cas de désaccord sur des points mentionnés dans l'état des lieux de sortie, il est toutefois conseillé de ne pas signer ce document. Une signature vaut en effet dans ce cas là pour accord. Il est donc préférable dans cette situation de plutôt seulement émettre des réserves sur l'état des lieux de sortie, qui pourront ensuite être prises en compte pour tenter de résoudre le désaccord.

Trouver une solution amiable

En cas de désaccord, en particulier en ce qui concerne les éventuelles réparations et remises en état à prendre en charge, une solution amiable doit dans un premier temps être recherchée entre un locataire et un bailleur.

Dans ce cas, il est conseillé d'adresser une lettre recommandée à l'autre partie pour mettre noir sur blanc les points de désaccord et si possible demander un second état des lieux de sortie.

Si une concertation informelle n'aboutit pas à une solution acceptable par les 2 parties, ces dernières disposent de la possibilité de s'adresser à la commission départementale de conciliation (CDC). Il s'agit d'une démarche gratuite et qui est facultative.

La CDC est un organisme non judiciaire de médiation qui est chargé d'apporter des solutions aux litiges qui opposent locataires et propriétaires, et qui est composé de manière égale justement de représentants d'associations de locataires et d'organisations de propriétaires.

La CDC peut être saisie à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception envoyée en 2 exemplaires à la commission du département dont dépend le logement loué. Cette lettre doit être accompagnée d'une copie du contrat de location et de l'état des lieux de sortie contesté.

Ce courrier doit aussi faire apparaitre les noms et adresses du locataire et du bailleur, ainsi que l'objet exact du litige.

Le locataire et le bailleur en désaccord sont ensuite convoqués à une séance de la CDC (où ils peuvent aussi décider de se faire représenter) et au cours de laquelle chacun d'eux expose ses vues et ses arguments. À la suite de ces exposés, la commission propose un accord entre les parties.

Si le locataire et le bailleur acceptent cet accord, ils signent un document de conciliation. Un recours devant un juge n'est plus possible ensuite pour trouver une solution au litige en lien avec l'état des lieux de sortie.

Dans le cas contraire, l'absence d'accord est stipulée par la CDC aux parties dans un délai de 2 mois. Le locataire ou le bailleur peut alors décider de saisir le juge des contentieux de la protection.

À la place de la CDC, le locataire ou le bailleur peut saisir un conciliateur de justice si le litige qui les oppose à propos de l'état des lieux de sortie est estimé à plus de 5 000 euros. Cet auxiliaire de justice bénévole, dont le rôle est également d'aider à résoudre un conflit à l'amiable, peut également être saisi si une procédure est déjà ouverte devant un juge.

Tout comme la CDC, le conciliateur de justice réunit le locataire et le bailleur, qui peuvent être accompagnés de la personne de leur choix, et peut même être amené à se déplacer dans le logement concerné par le litige.

Si cette conciliation aboutit, le conciliateur de justice établit un constat d'accord signé par les parties dans lequel elles s'engagent l'une envers l'autre. Ce constat d'accord est ensuite déposé auprès du greffe du tribunal. Dans le cas contraire, le locataire ou le propriétaire du logement peut saisir un juge pour régler le différend qui les oppose en matière d'état des lieux de sortie.

Recourir à un commissaire de justice

En cas de désaccord sur un état des lieux de sortie après une phase de conciliation ou si le locataire et le bailleur ne souhaitent pas passer par cette procédure amiable, l'un ou l'autre peut décider de recourir à un commissaire de justice, que l'on appelait auparavant un huissier de justice.

Il s'agit d'une démarche payante dont le coût doit être partagé par moitié entre le locataire et le bailleur et qui a pour but de faire établir cet état des lieux par un tiers.

Dans ce cas, le commissaire de justice convoque par lettre recommandée les 2 parties (qui doivent être présentes afin de défendre leurs intérêts) 7 jours avant la date d'état des lieux de sortie prévue.

Une fois l'état des lieux rédigé de cette manière, ni le locataire, ni le bailleur ne peut plus s'y opposer.

Faire appel au juge des contentieux de la protection

En cas de désaccord en ce qui concerne la rédaction de l'état des lieux de sortie et sans solution amiable possible entre un locataire et un bailleur, c'est alors le juge des contentieux de la protection, un juge spécialisé du tribunal judiciaire dont dépend l'appartement loué, qui est compétent pour arbitrer et trancher un tel litige.

Les deux parties disposent de 3 ans à partir de l'apparition du litige pour procéder à cette démarche qui est gratuite mais qui peut quand même engendrer, selon les cas, des frais d'avocat ou de justice autres.

Le juge des contentieux peut être saisi par requête (un écrit formalisé mais qui peut être utilisé seulement si le litige n'excède pas 5 000 euros), par assignation (un acte du commissaire de justice) ou par requête conjointe quand le locataire et le bailleur sont tous les deux d'accord pour saisir le tribunal.