Saisie immobilière : procédure et étapes

Si vous avez des dettes en cours et qu’il ne vous est pas possible de les rembourser, votre créancier, c’est-à-dire celui à qui vous devez de l’argent, a la possibilité de demander à un huissier de justice d’intervenir pour saisir l’un de vos biens immobiliers pour qu’il soit vendu si vous êtes toujours dans l’impossibilité de rembourser vos dettes. Le produit de la vente de votre bien immobilier sert alors à indemniser votre créancier.

Quand et quel bien immobilier peut être saisi ?

Si vous êtes dans l’incapacité de rembourser vos dettes à un créancier, ce dernier peut agir en justice pour faire saisir l’un de vos biens immobiliers, afin qu’il soit vendu dans le but de récupérer l’argent de la vente et couvrir vos dettes envers lui.

Tout bien immobilier dont vous êtes propriétaire peut être saisi. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, etc., habité ou non, et dont la valeur est proche du montant des dettes que vous ne pouvez pas rembourser.

La procédure de saisie immobilière intervient en principe si vous avez déjà reçu plusieurs demandes de paiement de vos dettes de la part de vos créanciers, ou une procédure de recouvrement amiable.

Titre exécutoire et commandement de payer, deux étapes indispensables à une saisie immobilière

Pour demander la saisie d’un de vos biens immobiliers, et si ses démarches préalables amiables pour se faire rembourser l’argent que vous lui devez ont échoué, votre créancier doit dans un premier temps obtenir ce que l’on appelle un titre exécutoire. Il s’agit d’un acte juridique qui permet l’exécution forcée d’une créance. Un notaire peut établir un acte exécutoire, ou ce dernier peut prendre la forme d’un jugement rendu par une autorité judiciaire ou administrative.

Une fois que votre créancier a ce titre exécutoire en main, il a généralement ensuite recours à un huissier de justice qui est chargé de saisir votre bien immobilier.

L’huissier de justice vous notifie alors un commandement de payer, c’est-à-dire un acte qui vous ordonne d'exécuter vos obligations, soit de payer vos dettes. Ce commandement de payer signifie également qu’à partir de ce moment-là, vos biens immobiliers peuvent être saisis.

Le commandement de payer doit mentionner certaines informations : le nom de l’avocat de votre créancier ; la date et le titre exécutoire obtenu par votre créancier ; la description du bien vous appartenant qui va être saisi ; les coordonnées du juge de l’exécution auquel vous pouvez vous adresser pour contester cette saisie immobilière ; ou encore le détail de vos dettes.

Le contenu du commandement de payer doit également vous informer de la date butoir à laquelle vous devez régler vos dettes si vous voulez empêcher la saisie de vos biens immobiliers. Si vous ne payez pas dans ce délai imparti, vous serez alors convoqué devant le juge de l’exécution qui procédera à la vente de votre bien saisi. En revanche, si vous réglez vos dettes avant cette date butoir, la procédure de saisie immobilière est stoppée définitivement.

Enfin, le commandement de payer délivré par l’huissier de justice doit vous informer de votre possibilité, si vous remplissez les conditions, d’avoir recours à l’aide juridictionnelle, c’est-à-dire une aide financière qui permet aux personnes sans ressources ou aux revenus modestes d’obtenir la prise en charge de tout ou partie des frais de justice. De la même manière, ce document vous indique que vous pouvez, si vous êtes endetté, déposer un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement, ce qui a pour effet de suspendre temporairement la saisie de votre bien.

D’autre part, le commandement de payer vous indique aussi que vous avez toujours la possibilité, avant que votre bien soit saisi, de continuer à essayer de le vendre par vous-même pour pouvoir rembourser vos dettes. Cette vente ne peut toutefois avoir lieu qu’avec l'autorisation du juge de l'exécution.

Ce document vous impose aussi de donner l’identité de votre locataire si votre bien qui fait l’objet d’une saisie est loué.

Une fois la saisie immobilière exécutée, une procédure indispensable à la préparation de le vente du bien saisi

Si vous n’avez pas réglé vos dettes au créancier qui a demandé la saisie de votre bien immobilier, l’huissier de justice est chargé d’effectuer des actes qui préparent la vente du bien saisi.

Dans un premier temps, l’huissier de justice se rend dans votre bien saisi. Si ce dernier est occupé, il n’a pas besoin de l’accord de ses occupants pour effectuer sa visite. Il a en effet le pouvoir d’y entrer quelle que soit la situation du bien qui fait l’objet d’une saisie immobilière. À cette occasion, l’huissier de justice établit un procès-verbal qui a pour but de décrire en détail le bien.

Parallèlement, et au plus tard deux mois après sa notification, l’huissier de justice fait publier le commandement de payer qu’il vous a adressé au service de publicité foncière, c’est-à-dire le service administratif et fiscal chargé de l’enregistrement des actes concernant les propriétés foncières et leur situation.

L’huissier de justice a ensuite deux mois pour vous signifier une assignation à comparaître à une audience d'orientation, soit un rendez-vous avec un juge qui décide de la vente ou non de votre bien immobilier saisi.

Cette audience d’orientation se déroule au tribunal judiciaire dont dépend votre bien, en présence également de votre créancier, de son avocat, et du vôtre si vous en avez un et si vous souhaitez contester la saisie de votre bien.

À l’issue de l’audience d’orientation, le juge peut décider soit d’autoriser la vente amiable de votre bien saisi, soit d’ordonner sa vente forcée, ou soit d’interrompre temporairement ou définitivement la procédure de saisie de votre bien immobilier.

Dans le cas d’une vente amiable de votre bien saisi, c’est le juge qui fixe le prix minimum auquel il peut être vendu. Vous disposez de 4 mois au maximum pour faire les démarches pour vendre votre bien par vous-même. Durant ce délai, votre créancier dispose néanmoins de la possibilité de demander l’arrêt de la procédure de vente amiable et de solliciter sa vente forcée.

Au bout de ce délai, vous êtes convoqué à nouveau devant le juge au cours de ce que l’on appelle une audience de rappel. Si vous disposez d’une promesse de vente, le juge vous accorde un délai de 3 mois pour signer définitivement la vente de votre bien saisi. Lorsque la vente est réalisée, la somme obtenue est versée à votre créancier. Si elle est supérieure au montant de vos dettes, vous bénéficiez de la différence, si elle est inférieure, vous devez faire en sorte de régler la différence à votre créancier.

À défaut de vente, et après ce délai de 3 mois, le juge ordonne la vente forcée de votre bien saisi. Ce dernier est alors mis en vente aux enchères dans un délai compris entre 2 et 4 mois. La vente aux enchères se déroule au palais de justice en présence du juge de l'exécution. C’est votre créancier, mais à vos frais, qui est chargé de faire la publicité de cette vente forcée. C’est également lui qui fixe le prix auquel le bien sera mis à prix.

Si aucun acheteur ne se manifeste ou s’il n’y a pas d’enchères, votre créancier est déclaré adjudicataire, c’est-à-dire qu’il devient le bénéficiaire du bien saisi au montant de sa mise à prix.

À noter : suite à une vente forcée d’un bien saisi qui a trouvé preneur, il est possible, dans les 10 jours qui suivent, à toute personne de faire une surenchère d'au moins 10 % du prix de la vente, par un acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution. Dans ce cas, le juge fixe une audience de surenchère dans un délai de 2 à 4 mois au cours de laquelle les enchères reprennent au montant de la surenchère. Si personne ne fait d’enchère plus élevée, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.

Dans tous les cas, l’acheteur du bien qui fait l’objet d’une saisie immobilière est celui qui propose la dernière enchère. Le produit de la vente est ensuite versée à votre créancier et le juge met fin à la procédure de saisie immobilière.