La location-vente immobilière : quel fonctionnement ? Avantages et inconvénients

La location-vente immobilière est une solution proche de la LOA (location avec option d’achat). Aussi appelée location-accession, ce procédé permet de devenir propriétaire sans apport personnel. La location-vente immobilière peut être mise en place pour l’acquisition d’une résidence principale, mais aussi pour l’achat de locaux professionnels. Comment fonctionne ce contrat ? Quels sont ses avantages ? Voici tout ce que vous devez savoir sur la location-accession.

Qu’est-ce qu’un contrat de location-vente immobilière ?

Traditionnellement, lors d’une vente immobilière, un contrat de cession de propriété est signé entre le vendeur et l’acheteur. Cette cession se fait une fois que le paiement est effectué. Un contrat de location-vente immobilière fonctionne différemment. Les acquéreurs sont dans un premier temps locataires. La location se transforme en vente à une date précise stipulée dans le contrat signé. A cette date, les locataires versent la somme restante et deviennent propriétaires du logement.

La location-vente immobilière nécessite un double contrat. Le premier est le contrat dit initial. Il est signé devant le notaire. Ce contrat inclut les informations suivantes :

• la description du bien immobilier concerné par la vente,
• le prix de vente de ce bien,
• la date à laquelle les acquéreurs peuvent jouir du logement,
• la période de location,
• le montant du loyer,
• les garanties à apporter par le locataire.

Il est à noter que le montant du « loyer » est détaillé dans ce contrat initial. La répartition tient compte de la fraction locative, de la fraction acquisitive (épargne) et des éventuelles charges. L’épargne est déduite du montant total du prix de vente.

Le second contrat est le contrat de vente qui finalise l’opération immobilière.

Quels sont les avantages de la location-vente immobilière ?

La location accession présente de nombreux avantages. Le premier est qu’il est parfaitement encadré légalement. Les modalités de la vente et des paiements sont précisées dans le contrat. Aussi, en cas de litige, l’acheteur comme le vendeur sont protégés par la loi.

Parce que le loyer comprend une épargne, la location-vente immobilière est une alternative pour les personnes qui n’ont pas d’apport. Il faut savoir que les banques prêtent difficilement aux futurs propriétaires si ces derniers n’ont pas un apport compris entre 10 et 20% du prix du bien. Grâce à la location accession, il est plus facile de contracter un emprunt et de devenir propriétaire.

Des avantages fiscaux sont proposés pour faciliter la location accession. Le taux de TVA est réduit lors de la vente et la taxe foncière est exonérée pendant une quinzaine d'années.

Pour les propriétaires, la location-vente immobilière est également avantageuse car elle permet de trouver des acquéreurs plus facilement.

La location-vente immobilière au sein d’une copropriété : comment ça marche ?

La location-accession concerne les maisons comme les appartements. Il est donc possible de signer un contrat de location-vente immobilière au sein d’une copropriété. Dans ce cas, dès la signature du contrat initial, c’est le locataire-accédant qui est représenté au sein de la copropriété. Il participe aux assemblées générales, il vote et surtout il doit payer les charges d’entretien et de travaux. Le non-paiement de ces charges peut entraîner une annulation du contrat et donc de la vente du bien immobilier.

Locataire, propriétaire : qui prend en charge les travaux ?

Comme pour toute location, les gros travaux sont à la charge du propriétaire et non du locataire. C’est le cas d’un changement de chaudière, du système de ventilation ou encore de la mise aux normes du réseau d’électricité. Un locataire peut embellir, décorer, aménager et faire des travaux d’entretien comme changer une chasse d’eau.

Que se passe-t-il en cas de rétractation ?

Le contrat précise à quelle date la location s’arrête. C’est aussi à cette date que le locataire peut acheter le bien ou se rétracter.

• Si le locataire décide d’acheter le logement, l’acte de vente est signé chez le notaire. Une clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier s’applique. Si la réponse est négative, la vente est annulée.
• Si l’acheteur décide de se rétracter, le contrat ne lie plus les deux parties. Le propriétaire peut conserver les sommes versées à titre de loyers mais doit rembourser l’épargne. Il est aussi en droit de demander une indemnité qui peut atteindre 1% du prix de vente pour avoir réservé le logement. Ce dernier doit être libéré dans les plus brefs délais.
• Si le vendeur décide de se rétracter, le contrat prend fin. Le logement doit être libéré rapidement et le propriétaire doit verser 3% du prix de vente du bien immobilier au locataire.