Mitoyenneté : définition et caractéristiques

On parle de mitoyenneté pour désigner une forme particulière de propriété qui concerne une séparation commune entre deux propriétaires différents. Il peut s'agir d'un mur, d'une haie, d'un fossé, etc. Une mitoyenneté suppose le respect de droits et d'obligations de la part des deux voisins concernés, qui peuvent parfois être sources de conflit. Il est également possible de renoncer à une mitoyenneté.

Quand parle-t-on de mitoyenneté ?

Appliqué au secteur de l'immobilier, le terme de mitoyenneté indique le fait pour deux propriétaires d'avoir en commun des clôtures séparatives (un mur, une haie, un fossé, etc.) et contiguës à leurs propriétés, à condition qu'elles n'appartiennent pas au domaine public.

La mitoyenneté peut donc être définie comme un droit de propriété détenu par deux personnes sur un même bien qui constitue une séparation entre leurs deux propriétés et qui est situé sur leurs limites séparatives. On considère alors ces deux voisins comme des copropriétaires "forcés".

Le plus souvent, la mitoyenneté concerne un mur qui sépare deux habitations, comme le décrit l'article 653 du Code civil : "Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire".

Pour qu'un mur soit considéré comme mitoyen, sur sa totalité ou en partie, il doit remplir l'une de ces conditions :

• le mur doit séparer deux habitations qui appartiennent à deux propriétaires différents :
• le mur doit séparer un extérieur (cour ou jardin) qui appartient à deux propriétaires différents ;
• ou le mur doit séparer deux champs qui appartiennent à deux propriétaires différents.

À noter toutefois : un mur qui possède un plan incliné ou des bordures d'un seul côté n'est pas dit mitoyen. Dans ce cas, il appartient seulement au propriétaire vers lequel sont positionnées ces bordures ou vers où la pente est dirigée.

Quand il s'agit d'un fossé, il n'est pas présumé mitoyen lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un seul de son côté seulement.

Comment une mitoyenneté est-elle constatée et prouvée ?

Une mitoyenneté peut être constatée de deux manières différentes. D'abord, un acte notarié, tel qu'un titre de propriété ou un acte de vente, par exemple, peut officialiser et prouver l'existence d'un mur ou d'une séparation mitoyenne à deux propriétés.

Dans ce cas, mais si l'acte notarié n'est pas commun aux propriétaires ayant une séparation contiguë, on parle alors de présomption de mitoyenneté car cette dernière, en cas de litige entre les deux propriétaires et si la justice est saisie, est soumise à la seule appréciation du juge.

La preuve d'une mitoyenneté peut également être apportée par ce que l'on appelle une prescription acquisitive, c'est-à-dire l'expiration d'un droit au bout d'un certain délai. C'est la cas lorsqu'un seul des deux voisins entretient un mur commun pendant 30 ans sans que l'autre voisin n'intervienne ou ne conteste cette situation.

Droits et obligations des copropriétaires mitoyens

Les réalisations possibles en cas de mitoyenneté

La loi autorise chacun des copropriétaires d'un mur mitoyen d'y adosser par exemple une construction ou d'y placer des poutres, après avoir obtenu le consentement de l'autre copropriétaire. Son accord est aussi indispensable pour réaliser des ouvertures (portes ou fenêtres) sur le mur détenu en commun.

En revanche, l'approbation de l'autre copropriétaire n'est pas requis pour faire pousser de la végétation sur un mur mitoyen, sans dépasser toutefois la hauteur du mur, ou encore pour louer la partie de son mur pour y installer un panneau publicitaire.

Les obligations des propriétaires d'une séparation mitoyenne

Lorsqu'un mur ou toute séparation mitoyenne doit faire l'objet d'un entretien ou de réparations, les deux voisins concernés doivent se mettre d'accord sur les travaux à entreprendre et se partager entre eux de manière égale les frais engendrés. Une règle de base en ce qui concerne l'obligation d'un commun accord qui ne vaut pas notamment si le mur mitoyen est menaçant et doit être réparé en urgence.

De la même manière, la reconstruction d'une séparation mitoyenne suppose que les deux copropriétaires trouvent un terrain d'entente et se partagent les frais. C'est le cas également dans le cas d'une haie mitoyenne, c'est-à-dire qui est plantée à cheval sur deux propriétés. Les deux voisins qui en sont donc propriétaires ont pour obligation de s’occuper de sa taille et de partager les frais occasionnés par cet entretien. Et chacun des propriétaires doit entretenir la haie sur la partie qui est disposée sur sa propre propriété. Si l'un des propriétaires ne souhaite pas procéder à cet entretien de son côté, il a la possibilité de détruire la haie jusqu'à la limite de sa propriété, mais il doit à la place construire un mur séparatif sur cette limite.

Deux voisins qui ont un mur mitoyen sont chacun responsable des dégradations qu'ils causent eux-mêmes. En cas de litige concernant en particulier la remise en état nécessaire du mur mitoyen dans cette situation, celui des copropriétaires à l'origine des dégradations peut être condamné par le tribunal en cas de litige à payer seul les frais de sa restauration.

Si l'un des deux copropriétaires d'un mur mitoyen décide de le rehausser ou d'augmenter son épaisseur, il est en droit de le faire sans obtenir l'accord de son voisin, mais il doit tout de même respecter les règles en vigueur en ce qui concerne la hauteur maximum du mur. Dans cette situation, l'ajout porté au mur mitoyen appartient ensuite au seul copropriétaire qui a effectué les travaux et il doit assumer seul ensuite les frais occasionnés pour l'entretien de ces parties supplémentaires.

Est-il possible de supprimer une mitoyenneté ?

Une mitoyenneté peut tout à fait être supprimée. Il existe deux possibilités dans cette situation.

L'achat de la mitoyenneté

Il est possible d'envisager l'achat d'une mitoyenneté qui concerne un mur en particulier. Ce projet suppose l'envoi d'un courrier recommandé au voisin avec qui ce mur est en commun. Si ce dernier accepte, l'achat du mur mitoyen doit faire l'objet d'un acte notarié. Le prix alors appliqué correspond à 50 % du coût du mur et de la valeur du sol sur lequel il est construit.

En cas de refus de l'autre copropriétaire du mur mitoyen, et en présence d'un litige concernant l'achat de mitoyenneté, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice dont la mission est de trouver une solution amiable avant d'éventuellement saisir la justice.

L'abandon de la mitoyenneté

Un des deux copropriétaires d'une mitoyenneté dispose de la possibilité de renoncer à cette dernière, c'est ce que l'on appelle l'abandon de mitoyenneté qui consiste à céder cette dernière à son voisin. Mais cela est possible qu'à deux conditions : celui des voisins qui renonce à la mitoyenneté ne doit pas posséder une construction adossée au mur en commun et il ne doit pas s'agir d'un mur de soutènement, c'est-à-dire qui a pour but de retenir les terres situées de l’un ou de l’autre côté du mur mitoyen.

L'abandon de mitoyenneté demande d'en informer son voisin par lettre recommandée. Si ce dernier accepte de récupérer le mur, la haie, le fossé, etc., en commun, c'est-à-dire en devenir le seul propriétaire, cette procédure fait l'objet d'un acte signé entre les copropriétaires devant un notaire ou non.

Avant de renoncer à une mitoyenneté, le propriétaire qui en est à l'origine doit effectuer, avant de le céder à son voisin, les travaux nécessaires si, par exemple, il n'a pas entretenu sa partie du mur mitoyen. En revanche, une fois que l'abandon de mitoyenneté est effectif, il n'a plus à participer aux travaux d'entretien, ni à les payer.

Abandonner une mitoyenneté signifie ne plus pouvoir construire un bâtiment sur le mur commun avec son voisin et a pour conséquence le recul des limites de sa propriété car le sol situé sous le mur mitoyen n'est plus considéré. La faculté de racheter la mitoyenneté reste cependant possible par la suite.