Acheter ou vendre entre particuliers : avantages et inconvénients

L’acquisition et la cession de biens immobiliers de particulier à particulier suscite de plus en plus d’intérêt. Certes, acheter ou vendre une maison ou un appartement entre particuliers présente quelques avantages. Mais il faut aussi être conscient que les inconvénients existent et il est plus fréquent de tomber dans certains pièges lorsque l’on fait cavalier seul. Voici donc tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou vendre de l’immobilier entre particuliers, c’est-à-dire sans passer par une agence immobilière ou bien par les notaires qui proposent eux aussi de nombreux biens à la vente.

Achat / vente immo entre particuliers : les avantages

C’est souvent pour des raisons économiques que les particuliers décident d’opter pour ce type de transaction. Généralement, ils passent par des sites d’annonces immobilières de particuliers à particuliers excluant les professionnels. Les principaux avantages sont les suivants :

• Aucun intermédiaire.
• Pas de commission d’agence pour l’acheteur ou le vendeur.
• Le bien est présenté par son propriétaire, ce qui permet au visiteur de bénéficier d’une visite approfondie et d’obtenir des informations très détaillées sur le bien, le quartier, les éventuelles nuisances, les commerces et écoles à proximité, etc.
• Possibilité d’afficher un prix de vente légèrement inférieur au prix du marché tout en conservant un « net vendeur » très satisfaisant, ce qui permet de vendre plus rapidement que les agences.
• La facilité de négocier le prix du bien (dans une fourchette raisonnable), ce qu’un acquéreur potentiel peut plus difficilement discuter avec le propriétaire s’il visite une maison ou un appartement en compagnie d’un agent immobilier.
• La possibilité de demander l’intervention d’un notaire en tout début de procédure afin que le déroulement de la vente soit sécurisé.
• Une fois la vente réalisée, le transfert de propriété du bien est obligatoirement fait devant un notaire. Acquéreur et vendeur bénéficient donc de la même sécurité juridique que s’ils étaient passés par une agence immobilière.

Ces avantages profitent autant au vendeur qu’à l’acquéreur.

Achat ou vente d’un bien immobilier entre particuliers : les inconvénients

Il y a bien plus d’inconvénients à vendre ou à acheter un bien entre particuliers que d’avantages.

Prix de vente incohérent

Pour le vendeur, la tentation est grande de proposer son bien immobilier à un prix trop élevé, car même s’il est possible de baisser le prix pour vendre plus rapidement, rares sont les particuliers qui le font. Nombreux sont ceux qui fixent le prix de vente de leur maison ou de leur appartement en tenant compte de leur projet, ce qui est totalement absurde. Les mois passent, voire les années, et leur bien n’est pas vendu. C’est l’échec.

Rechercher un bien immobilier sans être aidé

Pour l’acquéreur potentiel, la recherche d’un bien immobilier entre particuliers peut prendre de nombreux mois. Il est aussi possible de ne jamais trouver la maison ou l’appartement répondant parfaitement aux attentes. L’acquéreur effectue ses recherches seul, sans l’aide d’un spécialiste en transactions immobilières, capable de cerner les exigences de son client tout en tenant compte de sons budget.

Une négociation à la baisse injustifiée

Tout le monde n’est pas pro en négociation immobilière, et entre particuliers, un acheteur a toujours tendance à exiger une baisse conséquente du prix de vente, sans commune mesure avec le marché, frisant même parfois l’inconvenance, exactement de la même façon que le vendeur a souvent tendance à proposer sa maison ou son appartement à un prix trop élevé. Cette méconnaissance du marché de l’immobilier mène fréquemment à des échecs de négociation, et les biens restent invendus.

Des délais de transaction à rallonge

On constate également que de particuliers à particuliers, les délais de transaction sont extrêmement longs, ce qui finit par immobiliser le bien tant que la vente n’a pas abouti. Pendant ce temps, le propriétaire du bien doit continuer à assumer les dépenses d’entretien, de réfection, etc. Si le délai s’allonge encore, la maison ou l’appartement ne suscite plus d’intérêt auprès des acquéreurs mais au contraire une certaine méfiance car il n’est jamais rassurant de voir un même bien immobilier à vendre pendant un an ou plus, et les acheteurs ont tendance à le fuir.

L’impossibilité d’évaluer la capacité d’endettement d’un acquéreur

Pour savoir s’il est apte à rembourser son crédit immobilier, l’acquéreur potentiel doit démarcher les banques et monter un dossier de demande de prêt. Mais pour une transaction immobilière entre particuliers, le vendeur n’a pas vraiment de possibilité d’évaluer la capacité d’achat du visiteur. L’obtention d’un prêt immo faisant partie des conditions suspensives, si la banque refuse d’accorder le crédit, la vente est tout bonnement annulée. C’est tout à fait fâcheux pour le vendeur qui a généralement retiré son annonce pendant les quelques mois nécessaires à l’étude de la demande de prêt par la banque.

Une perte de temps énorme

Pour vendre ou acheter un bien immobilier entre particuliers, il est absolument indispensable d’y consacrer du temps. Cela implique d’être disponible tant pour visiter des maisons ou des appartements que pour accueillir les acquéreurs potentiels. Plusieurs fois par semaine, il faut pouvoir bousculer son planning, ce qui n’est pas facile pour les personnes qui travaillent et doivent assumer leur charge de famille.

Le manque de connaissances des questions techniques ou juridiques

N’oublions pas que vendre un bien ne se limite pas à le faire visiter, il faut aussi être capable de répondre à toutes les questions techniques mais aussi juridiques que pose immanquablement un futur acquéreur. Pas question que le vendeur réponde à côté de la plaque car cela peut se retourner contre lui.

Pourtant, on constate un manque de connaissances réel à propos des diagnostics techniques obligatoires, des vices (apparents ou cachés), des garanties éventuelles, de la promesse unilatérale, du compromis de vente… : ce sont autant de démarches techniques et juridiques que les particuliers ne maîtrisent pas, c’est pourquoi elles sont à l’origine de nombreux litiges judiciaires faisant suite à la transaction d’un bien immobilier sans l’aide d’un professionnel.

S’exposer à des risques d’effraction

Il faut être conscient que tout le monde n’est pas d’une honnêteté sans faille. Certains malfrats visitent des biens immobiliers à vendre entre particuliers afin d’effectuer un repérage. Rien n’est plus facile puisque durant la visite, ils ont accès à toutes les pièces de la maison ou de l’appartement, à la cave, au cabanon de jardin, au garage, et même dans la plupart des cas ils sont autorisés à ouvrir les placards. Cela leur suffit pour visualiser tout ce qui pourra être emporté lors d’un cambriolage programmé quelques jours ou quelques semaines plus tard.

De très nombreux acheteurs et vendeurs préfèrent s’adresser à un expert en transactions immobilières pour bénéficier de toute son expertise et de sa compétence plutôt que d’utiliser exclusivement des sites de particuliers à particuliers. Ils estiment de cette façon acquérir ou vendre un bien au prix du marché, donc en un minimum de temps, mais aussi être protégés contre les risques de litiges ou bien encore de cambriolage. De plus, ils gagnent un temps précieux puisque le professionnel s’occupe de tout.