Qu'est-ce qu'une bulle immobilière ? Définition et conséquences

L’immobilier est l’un des investissements qui rencontre le plus grand succès, notamment auprès des particuliers. La pierre représente toujours une valeur sûre quels que soient les aléas économiques. Dans des temps incertains où d’autres types de placements financiers perdent de leur attrait, l’un des dangers est que le marché de l’immobilier devienne spéculatif, c’est-à-dire qu’il fasse l’objet de davantage d’investissements, essentiellement par des spéculateurs qui souhaitent n’en retirer que des profits.

Cette situation que l’on désigne par « bulle immobilière » entraîne une forte hausse des prix qui fait fuir les acheteurs et a pour conséquence, lorsqu’elle éclate, de notamment faire baisser de manière vertigineuse la valeur de l’ensemble des biens immobiliers.

Bulle immobilière : de quoi parle-t-on ?

On parle de bulle immobilière quand on constate une hausse des prix anormale des biens mis en vente sur ce marché. Cette surchauffe constatée est due à des phénomènes de spéculation. Des investisseurs professionnels, des promoteurs immobiliers, etc., accaparent en effet le marché de la pierre dans un seul objectif : réaliser des plus-values et gagner de l’argent à court terme, bref spéculer, alors que, en temps normal, la plupart des personnes achètent un bien immobilier principalement pour se loger.

Ce phénomène de spéculation peut par exemple se baser sur l’anticipation d’une baisse des taux d’intérêts à venir et donc la capacité d’emprunter plus facilement, ou encore sur un trop fort déséquilibre entre l’offre et la demande de biens immobiliers favorisant des prix beaucoup plus élevés que la valeur réelle des biens.

Cette spéculation rapide n’est pas adaptée au marché immobilier français en particulier, mais de manière plus générale aussi. En effet, ce marché fonctionne normalement selon des cycles d’une durée assez longue chacun, c’est-à-dire des périodes qui correspondent à la durée de détention des biens immobiliers (en moyenne 8 ans en France). Ces cycles de vie du marché immobilier sont également en lien avec les durées des prêts immobiliers des acquéreurs de biens, de 15 à 20 ans le plus souvent.

Certes, les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter régulièrement depuis de nombreuses années déjà en France. Mais il s’agit de hausses sur le long terme qui n’ont rien à voir, d’après certains spécialistes, avec une bulle immobilière comme d’autres l’avancent. Ces augmentations sont a priori davantage dues à une demande de logements plus importante que l’offre, en particulier causée par des conditions favorables pour investir dans l’immobilier comme les taux d’intérêts bas et l’existence de nombreuses aides financières.

On distingue aussi une situation de bulle immobilière à celle d’une augmentation normale des biens immobiliers par le fait que cette dernière intervient dans certaines villes, quartiers, etc., alors qu’une hausse rapide et forte due à une bulle immobilière est en général uniforme sur tout le territoire.

Que se passe-t-il sur le marché en cas de bulle immobilière ?

Une situation de bulle immobilière entraîne différentes conséquences pour ce marché, en particulier lorsqu’elle éclate, c’est-à-dire qu’elle se tasse.

D’abord, la spéculation dont le marché immobilier fait l’objet à l’occasion d’une bulle immobilière conduit à faire augmenter les prix des biens de manière irraisonnable et injustifiée. D’autre part, au bout du compte, les prix du marché n’ont plus rien à voir avec la valeur réelle des biens immobiliers et ne correspondent plus du tout au niveau de vie des ménages, les potentiels acheteurs. Le marché immobilier est surévalué.

Une bulle immobilière a donc aussi pour conséquence de faire fuir les acheteurs qui, devant la flambée des prix à l’œuvre, préfèrent remettre leur projet immobilier à plus tard. Une situation qui dénote une certaine méfiance vis-à-vis du marché immobilier. Or, quel que soit le type de marché, la méfiance n’est pas signe de bonne santé en matière d’investissements, donc pour l’économie.

Autre conséquence d’une bulle immobilière : lorsqu’elle éclate, les prix des biens immobiliers connaissent une chute rapide. Les propriétaires se retrouvent à devoir rembourser des crédits immobiliers dont les montants sont bien plus supérieurs à la valeur de leur bien. On parle alors d’une situation de krach.