Assurance dommages-ouvrage ravalement de façade : Comment choisir ? Quel coût ?

Exposées aux intempéries et à la pollution, les façades d’un bâtiment se fragilisent et s’abîment avec le temps. Pour redonner un peu de vie et de cachet à une devanture devenue terne, et pour lui éviter des dégâts plus importants engageant la structure même du bâti, le ravalement de façade offre une seconde peau à l’ouvrage. La dommages-ouvrage s’impose sur ces travaux de restauration. Comment la choisir et quel budget prévoir ? Réponses.

Pourquoi souscrire une dommages-ouvrage pour des travaux de ravalement ?

La souscription d’une assurance dommages-ouvrage est une obligation imposée par la loi Spinetta à tout maître d’ouvrage de travaux de gros œuvre et second œuvre intervenant sur une construction neuve, une rénovation, une réhabilitation, un rafraîchissement, etc. Elle garantit tout dommage subi entrant dans le champ de la garantie décennale, soit ceux impactant la structure de l’ouvrage ou celle de ses éléments indissociables, ou encore ceux rendant le bien impropre à sa destination.

La dommages-ouvrage offre un préfinancement des travaux de remise en état en cas de sinistre décennal, sans recherche de responsabilité. Elle se fera elle-même indemnisée des frais remboursés à son assuré par l’assureur décennal du constructeur reconnu légalement responsable du dommage par le Tribunal.

Les risques de sinistre sur un ravalement de façade

L’objectif du ravalement de façade est de restaurer une devanture abîmée pour revaloriser son aspect esthétique, mais aussi pour lui éviter des dégâts plus importants du fait de sa plus haute vulnérabilité aux facteurs accélérant la détérioration, comme la pollution de l’air et les intempéries. Généralement conseillé tous les dix ans, il doit donc garantir la propreté et l’imperméabilisation du bâti pour qu’il se conserve durablement et sainement.

Mais il faut garder à l’esprit que le ravalement lui-même peut se dégradé s’il a été mal réalisé, ou bien dégrader le bâti déjà fragilisé, laissant réapparaître des fissures, qui entraîneront des infiltrations d’eau, favorisant la prolifération de micro-organismes envahisseurs comme la mousse, les moisissures, les champignons, etc. Aussi, la dommages-ouvrage, protégeant le bien durant le temps de la garantie décennale, assure un renouvellement de garantie perpétuel sur les façades extérieures, chaque dix années passées.

Ne pas confondre décennale et biennale

Les dommages subis le plus fréquemment suite à un ravalement de façade seront l’écaillage de l’enduit ou bien l’apparition de fissures. Attention toutefois, sauf fissures compromettant la solidité du bien, type remise en cause de l’étanchéité ou de l’isolation thermique, elles n’entrent pas dans la garantie décennale, donc ne sont pas couvertes par l’assurance décennale. En revanche, la garantie biennale doit assurer le bon état de l’ouvrage sur une durée de deux ans après réception des travaux. C’est donc l’assureur décennal qu’il conviendra de solliciter, mais sans préfinancement par l’assureur dommages-ouvrage.

Le cas des ravalements d’immeuble

Les copropriétés sont tenues au respect du ravalement de façade tous les dix ans. D’ailleurs, là où l’on demande généralement quand a été changée la courroie de distribution sur un véhicule à la vente, on demandera de la même manière quand a eu lieu le dernier ravalement de façade d’un immeuble pour l’achat d’un appartement, ces travaux étant réputés onéreux.

La particularité du ravalement d’immeuble tient dans la multitude d’occupants. Il faut savoir qu’il revient aux propriétaires d’en assumer la charge financière, et en aucun cas aux locataires. Dans le cas d’un refus des propriétaires ou du syndic, une injonction pourra leur être envoyée par la mairie de la commune, leur laissant une année pour enclencher les travaux. A défaut, ils risquent une amende.

Ravalement de façade : Comment choisir la dommages-ouvrage ?

Pour bien la choisir, il convient d’étudier les offres de plusieurs assureurs afin de les comparer. Pour ce faire, les comparateurs en ligne peuvent vous donner un sérieux coup de pouce. En effet, de chez vous et à toute heure, vous pouvez compléter le formulaire de renseignements pour obtenir un comparatif d’offres sur mesure, correspondant à vos critères de recherche, le tout gratuitement et sans obligation d’engagement final.

Egalement, le courtier en assurance peut vous aider à dénicher l’offre adéquate grâce à sa parfaite connaissance du marché, et à son réseau d’assureurs auprès desquels il fait jouer une forme de concurrence, présentant les meilleurs atouts de votre dossier travaux.

Une fois les offres sous les yeux, vous constaterez qu’elles sont sensiblement les mêmes, à quelques détails près. Voici les trois éléments qu’il convient d’étudier pour bien choisir sa dommages-ouvrage :

• Les plafonds d’indemnisation : Des plafonds trop bas peuvent rendre la réparation d’un sinistre insurmontable financièrement pour l’assuré qui aura un gros reste à charge. Il convient donc de les comparer sur différentes offres ;
• Les montants de franchises : Elles doivent être étudiées en concomitance des plafonds d’indemnisation. Sur leur communication, certains assureurs jouent sur ces deux éléments, argumentant tantôt sur l’absence de franchise en fixant des plafonds d’indemnisation très bas, et tantôt l’inverse ;
• Le tarif de la prime d’assurance : Le budget est toujours un élément essentiel puisqu’il vient s’ajouter à un budget travaux souvent déjà restreint. Toutefois, il doit être largement mesuré et comparé aux deux autres conditions d’indemnisation précitées qui l’impactent directement. Vigilance aux offres « attrape-clients » !

Quel coût prévoir pour la dommages-ouvrage de travaux de ravalement ?

La prime d’assurance dommages-ouvrage n’est due qu’une seule fois avant le commencement des travaux. Elle est fixée par une part fixe qui peut être couplée d’une part variable.

La part fixe correspond à un pourcentage du montant total des travaux, souvent entre 1 à 3 %. Ce petit pourcentage est un budget conséquent puisqu’un ravalement est une prestation onéreuse, intégrant :

• Une étude de l’état des façades et une analyse des raisons de la dégradation éventuelle,
• Un nettoyage des façades par un sablage, un gommage, un hydro-gommage, un peeling ou encore un nettoyage chimique,
• La réparation et le traitement des façades pour éliminer les fissures, imperfections et malfaçons et pour imperméabiliser le support,
• L’isolation thermique extérieure qui n’est ni obligatoire ni systématique, mais qui reste souvent conseillée tout de même sur de l’ancien fragilisé, devenu passoire thermique. L’isolation extérieure apporte également une meilleure isolation phonique ;
• Les finitions assurées par la pose d’un matériau de finition qui vient recouvrir l’ensemble des façades, type enduit, bardage ou parement.

Une part variable peut parfois venir se greffer à ce pourcentage, selon les contraintes du bâti ou de l’environnement, mais aussi selon les difficultés rencontrées sur les travaux :

• La nature des travaux : S’il estime que le ravalement de façade comporte un risque important de dommage sur dix années, l’assureur peut majorer la prime d’assurance en fonction ;
• Les caractéristiques du terrain : Si l’étude de sol a décelé un sol instable, si la zone se trouve dans le PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondations), ou bien selon l’exposition du bâti aux intempéries ou à la pollution, l’assureur impactera ce risque sur la prime d’assurance ;
• Le niveau de sinistralité constaté sur ce même type d’ouvrage : Ce n’est ni plus ni moins qu’un ratio établi entre le nombre de ravalements de façade effectués et le nombre de dommages indemnisés sur ces travaux ;
• Le choix des constructeurs : La qualification et l’expérience des différents corps de métier intervenus sur l’ouvrage peuvent impacter la prime d’assurance. Des certifications type CQP (Certificat de Qualification Professionnelle), RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), ou QUALIBAT rassurent l’assureur sur la qualité de l’ouvrage.

Selon qu’il s’agisse d’un ravalement de maison particulière ou d’un ravalement d’immeuble, cela viendra également impacter potentiellement le coût de la prime d’assurance. Vous l’aurez compris, l’assureur dommages-ouvrage n’hésitera pas à surcoter une prime en rapport au risque pris. Quoi qu’il en soit, un plafond minimal de prime sera fixé, souvent aux alentours de 2000 €, parfois 3000 sur le gros œuvre.