Assurance Dommages Ouvrage au meilleur rapport qualité/prix !

Sur sa durée de vie, un ouvrage peut malheureusement subir un ou plusieurs sinistres. Les dommages de nature décennale pourront être indemnisés en préfinancement par l'assureur dommages ouvrage.

Toutefois, pour s'assurer de profiter d'une indemnisation à la hauteur du besoin en cas de sinistre, il sera bon de souscrire au contrat d'assurance dommages ouvrage au meilleur rapport qualité/prix. Voici comment le dénicher.

Qu'est-ce qu'une assurance dommages ouvrage ?

En 1978, la garantie décennale a été introduite dans le droit civil et dans le code des assurances par la loi Spinetta, du nom de son initiateur Monsieur Adrien Spinetta, alors président de la Commission interministérielle. Jusqu’alors, un flou juridique autour de la reconnaissance de responsabilités en cas de sinistre ne permettait pas d’aboutir à une résolution satisfaisante du litige, le laissant courir sur plusieurs années, au détriment du maître d’ouvrage qui se trouvait contraint d’assumer seul la remise en état pour pouvoir continuer d’user de son bien.

Depuis, par principe donc, les constructeurs sont soumis au principe de présomption de responsabilité de plein droit, donc présumés responsables du dommage subi, sur une durée de dix années après la réception des travaux, dès lors qu'il viendrait compromettre la solidité de l'ouvrage, affecter ses éléments indissociables, ou encore le rendre inutilisable dans sa fonction première et principale. Sont considérés constructeurs les métiers de la construction, qu’il s’agisse d’artisans, d’intellectuels (architecte, bureau d’étude, etc.) ou agissant dans le commerce de la construction (promoteur, etc.).

L'assurance dommages ouvrage a de fait été imposée au maître d'ouvrage pour tout travaux de nature décennale. Elle protège alors le bien par l'indemnisation en préfinancement des coûts liés à la réparation d'un sinistre décennal, ou en remboursement des sommes avancées s’il s’agit d’un sinistre avec un degré d’urgence, type fuite de canalisation rompue. Le préfinancement signifie que l’assureur indemnisera son assuré sans attendre la reconnaissance de responsabilité du constructeur par le Tribunal de Grande Instance, qui peut intervenir plusieurs mois ou années après le sinistre.

Qui peut souscrire une assurance dommages ouvrage ?

Sur des travaux impactant une structure déjà existante, type rafraîchissement, rénovation, extension, ou réhabilitation, le maître d'ouvrage traitera directement avec les constructeurs, et souscrira donc lui-même la dommages ouvrage. En revanche, sur une construction neuve, elle sera généralement contractée par un autre professionnel, ce qui n'a aucune incidence puisque, précisons-le, l'assurance dommages ouvrage est attribuée au bien et non au maître d'ouvrage. Voici donc les quatre personnes susceptibles de souscrire l'assurance dommages ouvrage pour un bien :

• Le particulier maître d’ouvrage qui traite en direct avec l’architecte et les entrepreneurs, ce qui sera plutôt rare sur une construction complète, mais plus fréquent sur des travaux complémentaires, type rafraichissement, rénovation ou extension;
• Le constructeur de maisons individuelles qui sera bien plus souvent le chef d’orchestre de l’ouvrage. Il devra dans ce cas préciser la référence de l’assurance dommages-ouvrage dans le contrat de construction conclu avec le maître d’ouvrage;
• Tout organisme ou professionnel mandataire, type syndic dans le cas d’une copropriété, plutôt dans le cas de travaux impactant les parties communes, et non de la construction initiale;
• Un promoteur immobilier ou un vendeur au bénéfice des propriétaires successifs.

Qui peut proposer un contrat d'assurance dommages ouvrage ?

L'assurance dommages ouvrage peut être souscrite auprès de trois types d'organismes :

• Les compagnies d’assurance : Elles sont probablement les plus implantées sur le marché de la dommages-ouvrage puisque l’assurance est leur cœur d’activité;
• Les banques : Elles se sont diversifiées et beaucoup d’entre elles proposent a minima l’assurance habitation, et parfois même, moins couramment toutefois, la dommages-ouvrage;
• Les courtiers en assurance : Leur parfaite connaissance du marché et leur large réseau professionnel leur permettront de pointer les points forts d'un dossier et de confronter les contrats pour proposer de souscrire auprès du plus offrant.

Pourquoi la souscription d'une assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

L'assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant le commencement des travaux. Pourquoi est-elle rendue obligatoire par le législateur ? Et bien rappelons que les dommages compris dans la garantie décennale ne sont pas ceux d’une simple canalisation bouchée ou d’un store défectueux. Ce sont ceux qui touchent au gros œuvre, à la structure même de l’ouvrage, donc potentiellement de très grosses sommes à engager pour les réparations, qui ont pu également affecter d’autres aspects du bâti. Assumer seul la remise en état, dans l’attente d’une indemnisation sous quelques années, relève tout de même de l’insouciance, voire de l’inconscience sur une construction d’habitation.

L’assureur dommages-ouvrage indemnisera son assuré sous 90 jours maximum après réception de la déclaration de sinistre, sur confirmation d’un dommage entrant dans la garantie décennale par l’expertise diligentée. C’est ce que l’on appelle le préfinancement sans recherche de responsabilité. Il engagera lui-même l’action en justice pour être indemnisé par l’assureur décennal du constructeur reconnu responsable. C’est donc un confort assuré largement appréciable sur des travaux souvent onéreux de gros œuvre.

Gare au défaut d'assurance dommages ouvrage

L'assurance dommages ouvrage est une obligation légale qui revient au maître d'ouvrage qui fait intervenir des professionnels pour des travaux dits décennaux. Toutefois, aucun des constructeurs ne viendra vérifier sa souscription. En revanche, trois personnes peuvent exiger la présentation d'une attestation d'assurance dommages ouvrage :

• L'organisme prêteur, pour accorder le financement des travaux. Avant de délivrer un crédit, le créancier pourra légitimement souhaiter s'assurer de la souscription d'une dommages ouvrage. Ainsi, en cas de sinistre, l'assureur indemnisera le maître d'ouvrage, lui évitant alors l'endettement;
• Le service urbanisme de la mairie ou de l'agglomération qui valide les travaux. Il pourra parfaitement exiger la présentation d'une attestation de souscription d'assurance pour garantir le bien;
• Le nouvel acquéreur, qui souhaitera s'assurer de la garantie encore valable en cas de dommage décennal subi.

Alors que risque le maître d'ouvrage s'il ne souscrit pas d'assurance dommages-ouvrage ? Et bien en cas de défaut d'assurance, il s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 75 000€ et une peine d’emprisonnement de 6 mois puisque la loi reconnaît ce manquement comme un délit sur le principe bien connu du « nul n’est censé ignorer la loi ». Toutefois, généralement, aucune sanction civile ou pénale n'est appliquée au maître d'ouvrage. Pourquoi ? Parce que la peine est généralement déjà très lourde.

En effet, le maître d’ouvrage ne pourra alors être indemnisé par l’assurance décennale du professionnel qu’une fois la responsabilité de ce dernier reconnue par la justice, ce qui peut prendre des années. Dans l’attente, le propriétaire devra engager les travaux de réhabilitation sur ses fonds propres. Enfin, dans le cas d’une revente dans l’intervalle des dix ans, il engagera sa propre responsabilité vis-à-vis du nouvel et des futurs acquéreurs quant aux éventuels autres dommages découverts sur la durée des dix premières années du bien. Les conséquences peuvent donc être dramatiques.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage ?

La prime unique d’assurance est fixée par l’assureur selon le risque qu’il estime prendre sur les travaux. Aussi, une part fixe sera appliquée d’office, correspondant généralement à 1 à 3 % du montant total des travaux, que l’assureur pourra définir grâce au décompte général et définitif reçu. Un plafond minimal est toujours fixé, souvent entre 2 000 et 2 500 € dont l'assuré devra a minima s'acquitter. Puis une part plus variable viendra s'y coupler, selon certains critères venant augmenter le risque que l'assureur estime prendre :

• La nature des travaux : L’assureur peut estimer prendre un plus gros risque sur certaines constructions ou rénovations, selon l'état de l'existant également, et venir alors majorer la prime d’assurance;
• Les caractéristiques du terrain : Avant toute construction, une étude de sol est demandée par l’assureur et doit être réalisée. Si le terrain est trop pentu, si le sol est trop argileux avec une assise instable, ou encore si la zone se trouve dans le PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondations), l’assureur impactera également ce risque sur le prime d’assurance;
• Le niveau de sinistralité constaté sur ce même type d’ouvrage : Ce n’est ni plus ni moins qu’un ratio établi entre le nombre d'ouvrages de ce type et le nombre de dommages indemnisés sur ce même type d'ouvrage;
• Le choix des constructeurs : La qualification et l’expérience des différents corps de métier intervenus sur l’ouvrage peut impacter la prime d’assurance. Des certifications type CQP (Certificat de Qualification Professionnelle), RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), ou QUALIBAT rassurent l’assureur sur la qualité de l’ouvrage.

A réception des travaux, si le décompte général et définitif inclut des travaux non prévus initialement, donc non calculés dans le pourcentage, ou bien si des contraintes particulières durant le chantier a fait s’accroître le risque pris pour l’assureur, celui-ci pourra demander un complément de prime : un seul montant en un seul paiement, dû dans les deux mois suivant la réception des travaux. Au-delà, la garantie est enclenchée et aucun frais complémentaire ne peut être réclamé par l’assureur.

Dommages ouvrage : comment obtenir le meilleur rapport qualité/prix ?

Pour étudier un devis dommages-ouvrage correctement, et en discerner le rapport qualité/prix, il convient de porter son attention sur trois éléments importants, à étudier en parallèle du montant de la prime d'assurance :

• Les garanties complémentaires : Elles peuvent être ajoutées en option aux contrats d'assurance dommages ouvrage, et venir augmenter le coût de la prime appliquée. Elles peuvent parfois s'avérer très protectrices et fort utiles selon le bien assuré. Classiquement, il s'agira de la garantie contre les préjudices immatériels résultant d'un dommage matériel. En d'autres termes, cette garantie couvre les conséquences immatérielles que les dommages matériels peuvent entraîner sur le quotidien, comme par exemple la perte d'un loyer si le logement habituellement loué est inhabitable le temps de la remise en état suite à un sinistre. La seconde garantie complémentaire la plus classique sera celle qui couvre les équipements ménagers ou domestiques vendus ou livrés avec la construction, autrement dit, dissociables de l'ouvrage, comme par exemple un radiateur défectueux, un interphone mal connecté, etc.;
• Le montant des franchises : La procédure d’indemnisation est fixée par la loi, et sera donc la même pour tous les contrats, à savoir à compter de la réception du constat par le maître d’ouvrage d’un vice de construction : 60 jours pour que l’assureur prenne position, et 90 jours pour qu’il fasse une offre d’indemnisation. Oui mais voila, certains contrats peuvent prévoir des franchises sur chaque dommage, ou chaque année;
• Les plafonds d'indemnisation : Il s’agit des montants maximaux que l'assureur pourra indemniser en cas de sinistre. Il faut s’assurer qu’ils ne soient pas trop bas en comparant plusieurs devis, et vérifier les conditions d’application : sont-ils appliqués sur chaque sinistre, annuellement, ou sur les 10 ans ?

Souscrire auprès de l’assureur du constructeur : La fausse bonne idée !

Les constructeurs proposent parfois à leur client de souscrire l’assurance dommages-ouvrage auprès de leur propre assureur décennal. Généralement, le client est gagnant financièrement sur le montant de sa prime puisqu’en quelques sortes, le constructeur engage sa décennale. Toutefois, si ce procédé est totalement réalisable, il convient d’y réfléchir à deux fois, notamment en termes de rapport qualité/prix, en entendant "qualité" par la transparence de l'assureur.

Dans le cas d’un sinistre, votre assureur a tout intérêt à prouver la responsabilité du constructeur, afin d’être remboursé par l’assureur décennal. Si l’assureur dommages-ouvrage est l’assureur décennal, qu’en sera-t-il de la recherche de responsabilité ? Rappelons que si l’indemnisation se fait sans recherche de responsabilité, elle se fera tout de même après l’intervention d’un professionnel expert qui devra confirmer que le sinistre entre bien dans le champ de la dommages-ouvrage, et qu’il ne s’agit pas là d’une usure naturelle ou provoquée par l’assuré. Si l’assureur n’y trouve aucun intérêt, puisqu’en cas de responsabilité prouvée et reconnue du constructeur, il s’indemnisera lui-même, aura-t-il la même perspicacité à indemniser son assuré ?

Comment étudier les devis pour définir le meilleur rapport qualité/prix ?

Comme pour beaucoup de secteurs compétitifs, des comparateurs en ligne ont vu le jour et se multiplient pour étudier pour vous les conditions de garantie et vous établir un comparatif des offres sur le marché de manière bien souvent immédiate et gratuite. Cette démarche est même conseillée car très peu d’assureurs proposent la dommages-ouvrage, et pour cause, ils ne perçoivent qu’une prime unique à la souscription, certes importante, mais qui devra ensuite couvrir durant dix ans un ouvrage qui pourrait s’avérer enchaîner d’importants dommages très coûteux.

Toutefois, obtenir un devis d’un assureur n’est pas le plus difficile, mais savoir l’analyser et comprendre l’ensemble des garanties proposées et ce qui s’entend réellement derrière chaque terme n’est pas toujours une mince affaire. Si cette démarche vous dépasse, ou que vous préférez la remettre entre les mains d'un professionnel, il peut être judicieux de faire appel à un courtier en assurance. Le courtier en assurance, notamment sur la dommages-ouvrage, est le professionnel du secteur par excellence. Pourquoi ? Parce qu’il a une parfaite connaissance du marché en interagissant en permanence avec une multitude d’assureurs, ce qui lui permet de comparer les offres, de porter sa vigilance sur des points particuliers, de faire jouer une forme de concurrence bien qu’elle soit assez limitée sur ce secteur-là.