Assurance dommages-ouvrage partielle (hors d'eau hors d'air) : comment choisir ? Quel coût ?

Lors de la construction d’un ouvrage neuf ou d’une rénovation de grande ampleur, il est essentiel pour le maître d'œuvre, mais également pour le maître d’ouvrage de se protéger d’éventuels dommages.

Il peut survenir après la fin du chantier des défauts, vices ou sinistres sur les travaux. Pour garantir leur réalisation, des assurances existent. Il s’agit entre autres de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie décennale, toutes deux étroitement liées. Intéressons-nous aujourd’hui à l’assurance dommages-ouvrage partielle (hors d’eau, hors d’air ou clos couvert). Est-elle obligatoire ? Que couvre-t-elle ? Comment la choisir et à quel tarif ? À suivre nos réponses.

Qu’est-ce qu’une assurance dommages-ouvrage partielle (hors d’eau, hors d’air) ?

L’assurance dommages-ouvrage ou DO couvre les défauts et sinistres éventuels des travaux à partir de la fin du chantier. Elle dure dix ans ou neuf ans si une garantie de parfait achèvement est souscrite. Les dommages couverts sont ceux pris en charge par la garantie décennale. Il s’agit des dommages affectant le gros œuvre et le second œuvre des constructions des ouvrages neufs, en rénovation ou en extension. L’assurance dommages-ouvrages préfinance l’indemnisation des réparations au maître d’ouvrage sans attendre la prise en charge de la garantie décennale. La recherche en responsabilité est longue, parfois soumise à une décision de justice. Le maître d’ouvrage évite ainsi les délais et les travaux de réparation s’engagent très rapidement. L’assureur de la dommages-ouvrage fait un recours auprès de l’assureur de la garantie décennale pour récupérer les sommes avancées.

Souscrire une assurance dommages-ouvrage partielle

Une assurance dommages-ouvrage partielle dite hors d’eau, hors d’air ou clos couvert, protège donc des dommages affectant uniquement le gros œuvre réalisé par des professionnels. Le hors d’eau et hors d’air d’un ouvrage signifie que le bâtiment est étanche à l’air et imperméable à l’eau. Les fondations, les sols, la charpente, la toiture, les murs et les menuiseries sont en place. Les travaux liés au second œuvre du bâtiment restent à réaliser comme l'isolation, l’électricité, la plomberie, les murs intérieurs, etc.).

Engager une assurance dommages-ouvrage partielle

Légalement, le maître d’ouvrage peut signaler les dommages des travaux jusqu’à deux ans après leur détection. Dans les faits, il doit déclarer le sinistre rapidement pour éviter que celui-ci ne s’aggrave. Le maître d’ouvrage envoie à l’assureur de la dommages-ouvrage ses constatations : descriptif du sinistre, lieu, date, photos, etc. L’assureur dès réception du courrier engage la procédure où des délais doivent être respectés :

1. Notifier sa décision de prise en charge à 60 jours.
2. Proposer une offre d’indemnisation à 90 jours.
3. Verser l’indemnité si acceptée par le maître d’ouvrage à 105 jours.

Est-ce obligatoire de souscrire une assurance dommages-ouvrage partielle ?

L’assurance dommages-ouvrage partielle ou complète est obligatoire depuis la loi Spinetta de 1978. La loi stipule que tout maître d’ouvrage doit y souscrire et ce pour la construction d’un ouvrage neuf, d’une extension sur un bâtiment existant ou de travaux de rénovation et d’amélioration. Cela concerne les personnes physiques ou morales comme les promoteurs immobiliers, les vendeurs de biens, les particuliers ou les constructeurs de maisons individuelles (CNI). La DO partielle doit être souscrite avant le début du chantier, minimum trois mois avant pour se laisser le temps de la trouver. Si ce n’est pas fait, le maître d’ouvrage risque des sanctions civiles et pénales : jusqu’à 75 000 € d’amende et six mois d’emprisonnement. Comme la DO et la garantie décennale sont liées, les professionnels du BTP sont également obligés de souscrire une décennale avant le commencement des travaux. Le maître d’œuvre engage sa responsabilité pendant dix ans à l’égard du propriétaire et des propriétaires successifs pour lesquels les travaux sont mis en œuvre. À noter : aucune sanction ne s’applique pour un particulier réalisant les travaux de son logement pour lui-même ou un membre de sa famille proche. En cas d'absence de DO, le particulier peut subir une décote de son bien s’il le vend ou voir son emprunt refusé par la banque.

Que couvre une assurance dommages-ouvrage partielle ?

Une assurance dommages-ouvrage partielle (hors d’eau, hors d’air) couvre les désordres affectant la construction du gros œuvre. Il s’agit des dommages remettant en cause la solidité et la pérennité des ouvrages et de leurs équipements indissociables. Cela peut être par exemple un effondrement de la charpente ou des fissures dans les murs. Avec une assurance dommages-ouvrage complète, le propriétaire protège également les désordres liés au second œuvre des ouvrages. Il s’agit des dommages affectant l’habitabilité et la destination d’usage des ouvrages et de leurs équipements indissociables. Les défauts les plus courants sont ceux liés à l’étanchéité et à l’isolation des bâtiments. Tous les autres dommages (équipements dissociables et travaux de finition) sont couverts par la garantie biennale. Il peut s’agir des équipements de plomberie ou d’électricité, des volets, etc. Elle est valable deux ans à partir de la fin des travaux.

Comment choisir une assurance dommages-ouvrage partielle ?

Pour choisir une assurance dommages-ouvrage partielle, le propriétaire doit faire un bilan précis de ses besoins et de son budget. Le maître d’ouvrage peut aussi en plus de la garantie obligatoire compléter son offre avec des garanties complémentaires comme :

• la garantie constructeur non réalisateur ou CNR ;
• la garantie des dommages immatériels ;
• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie tous risques chantier ou TRC ;
• la garantie responsabilité civile, etc.

Une DO partielle ou complète est difficile à obtenir. Peu de compagnies proposent ce produit aux particuliers en raison des risques encourus et des indemnisations élevées en cas de sinistre. Pour choisir le contrat adéquat, il est recommandé de contacter directement des assureurs spécialisés comme SMABTP, APRIL ou encore AVIVA. Le maître d’ouvrage met en concurrence ces différents prestataires en sollicitant plusieurs devis d’assurance dommages-ouvrage partielle. Pour gagner du temps, il les demande en ligne via un comparateur gratuit et sans engagement. Si besoin, le maître d’ouvrage peut mandater un courtier spécialisé pour effectuer et négocier sa recherche de DO partielle. Grâce à sa connaissance du secteur et son réseau de partenaires, cet expert déniche la meilleure offre pour le compte de son client.

Combien coûte une assurance dommages-ouvrage partielle ?

Le coût d’une assurance dommages-ouvrage partielle est relativement élevé. Cela s’explique par la durée de la garantie, dix ans, mais également en raison des frais de réparation coûteux pour l’assureur. Pour calculer le tarif d’une DO partielle, les compagnies prennent en compte :

• la nature du logement ;
• le type de travaux ;
• la superficie du logement ;
• le passif de l’entreprise.

Pour la construction du gros œuvre d’une maison neuve de 150 000 €, il faut compter environ 4 000 €. Pour les travaux de rénovation estimés à 50 000 € d’un appartement, le maître d’ouvrage paie en moyenne 3 000 €. La prime de l’assurance dommages-ouvrages partielle est versée en une seule fois avant le démarrage du chantier.

Pour résumer, l’assurance dommages-ouvrage partielle (hors d’eau, hors d’air) est obligatoire pour le maître d’ouvrage. Elle garantit pendant dix ans les travaux de construction ou de rénovation réalisés pour le gros œuvre de la maison ou de l’appartement. Cette assurance étant difficile à obtenir, le propriétaire peut saisir le BCT (bureau central de tarification) en cas de besoin. Cet organisme paritaire contraint l’assureur ayant refusé le contrat à faire une proposition au tarif fixé par le BCT.