Assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux : comment choisir ? Quel coût ?

Exercer une activité dans le secteur du BTP comporte des risques, notamment celui des sinistres affectant les travaux après leur réalisation.

Pour s’en prémunir, les professionnels souscrivent des assurances comme la garantie décennale et l’assurance dommages ouvrage. Toutes deux sont étroitement liées avec une même finalité : protéger le maître d'œuvre et le maître d’ouvrage. Intéressons-nous aujourd’hui à l’assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux. À quoi sert cette assurance ? Est-elle obligatoire ? Comment la choisir et à quel tarif ? À suivre nos réponses.

Qu’est-ce qu’une assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux ?

L’assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux ou DO protège le promoteur immobilier ou le vendeur de biens des sinistres survenant sur les travaux après la réception du chantier. Elle est corrélée à la garantie décennale. C’est-à-dire qu’elle préfinance les frais de réparation des dommages relevant de la décennale sans attendre la recherche en responsabilité de l’assuré et d’éventuelles procédures judiciaires. Les délais légaux d’indemnisation sont courts, maximum 105 jours après la reconnaissance du sinistre. À charge ensuite à l’assureur de la DO de mener un recours contre les responsables en sollicitant la décennale du constructeur ou de l’artisan. L’assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux prend effet à la fin des travaux ou à la fin de la garantie de parfait achèvement. Dans ce cas-là, elle est effective 9 ans. En cas de vente de l’immeuble de bureaux avant les 9 ou dix ans, l’assurance dommages ouvrage est transmise au bénéfice des nouveaux propriétaires.

L’assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux est-elle obligatoire ?

C’est la loi Spinetta de 1978 qui instaure l’obligation d’assurances lors de la construction, de la rénovation ou de l’agrandissement d’un ouvrage, et ce, quel que soit le montant des travaux. L’ouvrage peut être par exemple une maison, un appartement, un local commercial, un entrepôt à usage privé ou professionnel. Ainsi, les professionnels du BTP, personnes physiques ou morales, comme un maître d'œuvre ou un artisan, sont obligés de souscrire une garantie décennale. Les maîtres d’ouvrage comme un promoteur immobilier, un particulier ou un syndic de copropriété doivent eux souscrire une assurance dommages ouvrage.

Que risque-t-on sans assurance ?

En cas de défaut d’assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux, le contrevenant risque une amende de 75 000 € et une peine de prison de six mois. Seuls les particuliers échappent aux sanctions. Par contre, ils peuvent se voir refuser leur prêt immobilier par la banque. S’ils revendent leur bien, le notaire peut refuser de rédiger l’acte de vente ou décider de baisser significativement la valeur du bien. Les modalités d’application figurent dans le Code des assurances articles L.241-1 à L.242-2.

Qui est exempté d’assurance dommages ouvrage ?

Selon le Code des assurances sont dispensés d’assurance dommages ouvrage :

• les personnes morales de droit public ;
• les personnes morales agissant en qualité de maîtres d’ouvrage dans le cadre d’un partenariat ;
• les personnes physiques ou morales de droit privé avec une capacité financière et économique suffisante pour assumer le préfinancement des dommages.

Lors de la vente de l’ouvrage avant les dix ans, ces personnes devront prouver qu’elles étaient exemptées de DO.

Quels sinistres prend en charge une assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux ?

L’assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux prend en charge les dommages affectant les travaux du gros œuvre et du second œuvre des ouvrages. Ils sont de deux types :

• Les désordres remettant en cause la solidité et la durabilité de l’immeuble et de ses équipements indissociables : défauts majeurs sur la toiture, la charpente, les fondations, les murs.
• Les désordres affectant l'habitabilité et la destination d’usage de l’immeuble et de ses équipements indissociables : problèmes d’étanchéité ou d’isolation par exemple.

Tous les dommages liés à la finition et aux équipements dissociables sont couverts par la garantie biennale des artisans. Le mauvais entretien, la vétusté ou l'utilisation inappropriée n’est pas pris en charge par une DO immeuble de bureaux.

Comment choisir une assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux ?

La construction ou la rénovation d’un immeuble de bureaux nécessite une couverture assurantielle performante pour se prémunir de tous les risques durant le chantier, mais également après. Le maître d’ouvrage, qui est très souvent un promoteur immobilier, doit faire une analyse précise de ses besoins avant de choisir sa DO. Elle s’accompagne bien souvent de garanties complémentaires indispensables à la bonne réalisation de l’ouvrage. Elles sont entre autres :

• La responsabilité civile du maître d’ouvrage ou RCMO.
• La garantie de parfait achèvement ou GPA.
• La garantie constructeur non-réalisateur ou CNR.
• La garantie tous risques chantier ou TRC.

Les assureurs proposant une assurance dommages ouvrage sont peu nombreux sur le marché et à plus forte raison pour la réalisation d’un immeuble de bureaux. Les risques sont importants et les frais de réparation des dommages chiffrent vite. Chaque intervenant dans la mise en œuvre de l’ouvrage doit justifier d’une garantie décennale pour faciliter les démarches de souscription. Pour trouver, le promoteur peut mandater un courtier indépendant qui se charge de négocier en son nom une DO. Son grand réseau de partenaires et sa connaissance du secteur sont un atout indéniable. Le maître d’ouvrage peut aussi utiliser un comparateur en ligne. Gratuit et sans engagement, il obtient des devis personnalisés. Lors du comparatif, il est important de vérifier les exclusions de garantie, les plafonds d’indemnisation et les délais de carence.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux ?

L’assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux représente un coût important pour le maître d’ouvrage. De l’ordre de 2 % du montant total des travaux, elle est estimée entre 15 et 20 000 € pour un chantier de construction neuve de 1 000 000 €. Les assureurs exigent en principe une étude de sol et une analyse des structures réalisée par un bureau de contrôle. Ces éléments augmentent significativement le coût de la DO. À noter que les compagnies appliquent une prime minimum de 2 500 € pour des travaux de rénovation d’un faible montant de l’ordre de 30 à 40 000 €. Pour évaluer le coût d’une assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux, les assureurs prennent en compte :

• Le type de l’ouvrage à savoir une maison, un appartement, un immeuble, etc.
• La destination de l’ouvrage à savoir l’usage privé, la vente, la location.
• La nature des travaux à savoir une construction neuve, une rénovation, une extension.
• Le montant total des travaux.
• Les garanties complémentaires souscrites.

L’assurance dommages ouvrage immeuble de bureaux est payable une seule fois en principe avant le démarrage du chantier.

Pour conclure, le maître d’ouvrage d’un immeuble de bureaux doit souscrire une assurance dommages ouvrage pour couvrir les travaux de défauts ou vices éventuels après leur réception. La DO est difficile à obtenir. Vu l’ampleur des risques que représente la construction d’un immeuble de bureaux, les assureurs peuvent refuser l’adhésion. Le bureau central de tarification ou BCT vient en aide aux professionnels, mais aussi aux particuliers. Il oblige les assureurs ayant refusé la souscription à proposer un contrat au tarif fixé par le BCT.