Construction de maison : qui prend en charge l'assurance dommages ouvrage ?

Aux prémices d’un projet de construction de maison, les formalités sont nombreuses : solliciter un courtier, convaincre un organisme prêteur de sa capacité financière, gratter les plans de sa maison idéale, et souvent malheureusement réviser ses attentes et retravailler le plan avec un constructeur ou un architecte, déposer une demande de permis de construire, et dans le même temps gérer le départ du logement actuel, etc.

Bref, parmi toutes ces démarches, il n’est pas évident de savoir qui fait quoi ? C’est notamment le cas de la dommages-ouvrage, qui doit être souscrite pour tous travaux de gros œuvre. Qui doit la contracter ? Et pourquoi ? Réponses.

Dommages-ouvrage : Pourquoi ? Pour qui ? Par qui ?

Pour mieux comprendre, commençons par un retour en arrière : nous voilà en 1978. La garantie décennale vient d’être introduite dans le droit civil et dans le code des assurances par la loi Spinetta, du nom de son initiateur Monsieur Adrien Spinetta, alors président de la Commission interministérielle. Jusqu’alors, un flou juridique autour de la reconnaissance de responsabilités en cas de sinistre ne permettait pas d’aboutir à une résolution satisfaisante du litige, le laissant courir sur plusieurs années, au détriment du maître d’ouvrage qui se trouvait contraint d’assumer seul la remise en état pour pouvoir continuer d’user de son bien.

C’est ainsi que la loi Spinetta a instauré la responsabilité de tout constructeur d’un ouvrage sur les travaux qu’il a lui-même réalisé. Depuis, par principe donc, les constructeurs sont soumis au principe de présomption de responsabilité de plein droit, donc présumés responsables du dommage subi. Sont considérés constructeurs les métiers de la construction, qu’il s’agisse d’artisans, d’intellectuels (architecte, bureau d’étude, etc.) ou agissant dans le commerce de la construction (promoteur, etc.).

Cette loi, en reconnaissant la responsabilité des constructeurs, a donc instauré le principe de la garantie décennale, qui reconnaît leur responsabilité sur une durée de dix années après la réception des travaux, sur tout dommage que pourrait subir l’ouvrage qui viendrait compromettre sa solidité, affecter ses éléments indissociables, ou encore le rendre inutilisable dans sa fonction première et principale.

Garantie décennale : Qui prend quoi en charge ?

Pour fonctionner et pouvoir être sollicitée, la garantie décennale impose la souscription de deux assurances.

• Une assurance décennale, souscrite par le constructeur. Sa responsabilité étant systématiquement engagée sur dix années pour tout ouvrage où il interviendra, cette assurance couvre sa responsabilité et prévoit la prise en charge des travaux de remise en état en cas de sinistre subi par sa faute sans que cela ne lui provoque un endettement personnel ou une cessation d’activité ;
• Une assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître d’ouvrage, qui le protège des éventuels dommages que son ouvrage pourrait subir par l’indemnisation en préfinancement des coûts liés à la réparation du sinistre ou en remboursement des sommes avancées s’il s’agit d’un sinistre avec un degré d’urgence, type fuite de canalisation rompue. Le préfinancement signifie que l’assureur indemnisera son assuré sans attendre la reconnaissance de responsabilité du constructeur par le Tribunal de Grande Instance, qui peut intervenir plusieurs mois ou années après le sinistre.

Le cas de la construction de maison

Lors d’une construction de maison, tous les corps de métier de constructeur vont œuvrer en se succédant les uns aux autres, et même en s’intercalant les uns aux autres. Le planning de construction de l’ouvrage devra tenir compte des agendas de chaque constructeur et des imprévus qui pourraient retarder leur intervention (intempéries ou retard sur un autre chantier par exemple), avec un effet domino sur tout le planning établi.

De fait, le maître d’ouvrage ne sera pas nécessairement celui qui souscrira la dommages-ouvrage. Voici ceux qui pourraient être amenés à le faire :

• Le particulier maître d’ouvrage qui traite en direct avec l’architecte et les entrepreneurs, ce qui sera plutôt rare sur une construction complète, mais plus fréquent sur des travaux complémentaires, type rafraichissement, rénovation ou extension ;
• Le constructeur de maisons individuelles qui sera bien plus souvent le chef d’orchestre de l’ouvrage. Il devra dans ce cas préciser la référence de l’assurance dommages-ouvrage dans le contrat de construction conclu avec le maître d’ouvrage ;
• Tout organisme ou professionnel mandataire, type syndic dans le cas d’une copropriété, plutôt dans le cas de travaux impactant les parties communes, et non de la construction initiale ;
• Un promoteur immobilier ou un vendeur au bénéfice des propriétaires successifs.

Pourquoi souscrire une assurance dommages-ouvrage pour la construction d’une maison ?

Souscrire une assurance dommages-ouvrage représente un coût qui vient se cumuler au budget de construction, parfois lui-même complété par la prestation d’un courtier, d’un architecte, etc. Il pourrait venir à l’esprit du maître d’ouvrage de ne pas souscrire une dommages-ouvrage pour s’économiser de frais supplémentaires. Toutefois, voici en quoi il est absolument indispensable de la contracter :

• Une obligation légale : Bien que le législateur ne prévoit pas de sanction, ni civile ni pénale, pour les particuliers n’ayant pas souscrit d’assurance, elle n’en demeure pas moins une obligation réglementaire imposée par la loi Spinetta. Les maîtres d’ouvrage, autres que particuliers, encourront une peine pouvant aller jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende. Seuls sont exemptés de cette obligation les personnes morales de droit public ainsi que les personnes de droit privé capables d’assumer elles-mêmes le préfinancement de la réparation des désordres ;
• Un préfinancement sans recherche de responsabilité : L’assureur dommages-ouvrage indemnisera son assuré sous 90 jours maximum après réception de la déclaration de sinistre, sur confirmation d’un dommage entrant dans la garantie décennale par l’expertise diligentée. C’est ce que l’on appelle le préfinancement sans recherche de responsabilité. Il engagera lui-même l’action en justice pour être indemnisé par l’assureur décennal du constructeur reconnu responsable. C’est donc un confort assuré largement appréciable sur des travaux souvent onéreux de gros œuvre ;
• La protection du consommateur : Le constructeur sait que sa responsabilité est engagée sur dix ans. Si le maître d’ouvrage ne souscrit pas de dommages-ouvrage, un constructeur peu honnête pourrait être moins investi ou moins regardant sur la qualité de son travail, se disant peut-être que sans dommages-ouvrage, le client se contentera du travail rendu ou de le faire réparer seul, sans oser solliciter une indemnisation du fait du défaut de respect de son obligation légale ;
• Une remise en état qui peut coûter cher : Les dommages compris dans la garantie décennale ne sont pas ceux d’une simple canalisation bouchée ou d’un store défectueux. Ce sont ceux qui touchent au gros œuvre, à la structure même de l’ouvrage, donc potentiellement de très grosses sommes à engager pour les réparations, qui ont pu également affecter d’autres aspects du bâti. Assumer seul la remise en état, dans l’attente d’une indemnisation sous quelques années, relève tout de même de l’insouciance, voire de l’inconscience sur une construction d’habitation ;
• Une garantie en cas de revente : La dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage pour le bien. En cas de revente de celui-ci, il serait inconcevable de ne pas présenter d’assurance. Les potentiels acheteurs y verraient là un saut dans l’inconnu, aux risques et périls de celui qui oserait s’y aventurer, ce qui marquera généralement un critère rédhibitoire et un refus immédiat.

Quand et comment souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Elle doit être souscrite avant le commencement des travaux. En sollicitant l’assureur dommages-ouvrage, celui-ci vous remettra un questionnaire travaux qui lui permettra d’évaluer le montant de la prime unique d’assurance. Vous devrez y renseigner le détail du permis de construire, la nature et la destination de l’ouvrage, les caractéristiques du terrain, le choix des constructeurs, le résultat de l’étude de sol, etc.

Une fois validé et retourné à l’assureur, celui-ci établira le contrat dommages-ouvrage et exigera le versement de la prime d’assurance. A réception des travaux, il faudra lui remettre le décompte général et définitif de fin de travaux ainsi que le procès-verbal de réception de travaux afin qu’il puisse estimer si un complément de prime doit être versé, et que la garantie puisse débuter.

A cette date, c’est la garantie d’une sérénité durant dix ans face à toute malfaçon, défaut ou erreur.