Assurance dommages ouvrage copropriété : comment choisir ? Quel coût ?

En France, environ 12 000 cabinets indépendants gèrent les copropriétés de près de 7,5 millions de logements. Titulaires de la carte G de gestion immobilière, ce sont les syndics de copropriété.

La copropriété correspond à la gestion et l'organisation d’un immeuble bâti où plusieurs personnes possèdent une partie privative (ou plusieurs) et se partagent la propriété des parties communes. Pour prévenir les risques lors des travaux entrepris dans l’immeuble soit dans l’appartement privé soit au sein des parties communes, les copropriétaires souscrivent des assurances. Il s’agit notamment de la responsabilité civile, mais aussi de l’assurance dommages ouvrage ou DO. Qu’est-ce qu’une assurance dommages ouvrage copropriété ? Comment la choisir ? Quel est son prix ? À suivre nos réponses.

À quoi sert l’assurance dommages ouvrage copropriété ?

Faire partie d’une copropriété laisse présager à un moment ou un autre des travaux de réfection, d’entretien ou de réparation des parties communes. Ces dernières sont administrées par un syndic ou une assemblée de copropriétaires. Les travaux sont par exemple un ravalement de façade, un changement de toiture ou une mise aux normes des ascenseurs. Pour couvrir les sinistres éventuels à l’issue des travaux, la copropriété souscrit une assurance dommages ouvrage ou DO. L’assurance dommages ouvrage copropriété couvre les dommages des travaux de construction, de rénovation et d’extension des ouvrages susceptibles d’entraîner un risque décennal. La garantie couvre les dommages pendant dix ans à la fin du chantier ou neuf ans si le maître d'œuvre a souscrit une garantie de parfait achèvement. L’assureur de la DO préfinance les frais de réparation des dommages et désordres relevant de la garantie décennale. Cette indemnisation rapide évite la recherche en responsabilité du maître d'œuvre et une éventuelle décision de justice. L’assureur se charge ensuite de récupérer les sommes avancées auprès de l’assureur de la garantie décennale.

L’assurance dommages ouvrage copropriété est-elle obligatoire ?

Lorsqu’une copropriété engage des travaux auprès d’artisans ou d’entreprises du BTP en tant que donneuse d'ordre, elle devient maître d’ouvrage. À ce titre, elle est obligée de souscrire une assurance dommages ouvrage comme le stipule la loi Spinetta de 1978. Les maîtres d’ouvrage sont des personnes physiques ou morales comme :

• les promoteurs ;
• les vendeurs de biens ;
• les syndics ou mandataires de propriétaires ;
• les constructeurs de maisons individuelles ou CNI ;
• les particuliers.

Par ailleurs, tous les intervenants du chantier, les maîtres d'œuvre, doivent souscrire une garantie décennale. Ces deux assurances sont dépendantes l’une de l’autre. Sans décennale difficile de souscrire une assurance dommages ouvrage. L’assureur de la DO ne pourra se retourner contre l’assureur de la décennale si de fait, il n’y en a pas.

Les sanctions en cas de défaut d’assurance dommages ouvrage copropriété

En cas de défaut d’assurance dommages ouvrage, la copropriété risque des sanctions civiles et pénales (article 242-3 du Code des assurances). La peine va jusqu’à 75 000 € d’amende et six mois de prison. Il faut savoir que le syndic, lors du vote des travaux, doit rappeler aux copropriétaires l’obligation de souscription d’une DO. Si tel n’est pas le cas, sa faute de gestion peut engager sa responsabilité civile professionnelle. À noter que le particulier qui construit ou rénove le logement pour lui-même ou un membre de sa famille ne risque pas de sanction en cas de défaut d’assurance. Par contre, son crédit immobilier peut lui être refusé ou son bien décoté significativement en cas de vente.

L’engagement d’une assurance dommages ouvrage copropriété

Pour engager une assurance dommages ouvrage copropriété, le maître d’ouvrage, en l'occurrence ici le syndic, envoie une lettre recommandée à l’assureur dès la constatation du sinistre. En théorie, il dispose de deux ans pour le faire, mais mieux vaut éviter une aggravation des dommages. À réception du courrier, l’assureur doit respecter des délais légaux pour instruire la demande, à savoir :

• 60 jours pour avertir le maître d’ouvrage de la décision de prise en charge des réparations.
• 90 jours pour proposer un montant d’indemnisation au maître d’ouvrage.
• 105 jours pour verser l’indemnité au maître d’ouvrage si ce dernier l’a acceptée.

Quels types de dommages couvre une assurance dommages ouvrage copropriété ?

L’assurance dommages ouvrage copropriété couvre les sinistres des travaux du gros œuvre et du second œuvre des ouvrages. Ils sont de deux types :

• Les dommages affectant la solidité et la pérennité des ouvrages ainsi que de leurs équipements indissociables.
• Les dommages rendant impossible l’habitabilité ou la vocation initiale des ouvrages ainsi que de leurs équipements indissociables.

Dans le cadre d’une copropriété les dommages pris en charge sont par exemple :

• Une défaillance du système de chauffage collectif.
• Une mauvaise étanchéité de la toiture.
• Des fissures dans les murs.
• Des fuites de canalisations enterrées ou encastrées.

La DO ne prend pas en charge les dommages liés à une cause étrangère, un mauvais entretien ou une mauvaise utilisation. Pour les désordres d’ordre esthétique ou ceux affectant les équipements dissociables, c’est la garantie biennale qui s’applique quand elle est souscrite par le maître d'œuvre.

Comment choisir une assurance dommages ouvrage copropriété ?

Peu de compagnies d’assurances proposent une DO. Le taux de sinistralité important et les frais de réparation élevés incitent peu les assureurs à prendre le risque. Choisir est donc compliqué quand peu d’offres sont présentes sur le marché. Néanmoins, pour bien choisir son contrat, le syndic doit au préalable définir ses besoins et son budget. Il met en concurrence les prestataires via un comparateur en ligne dédié. Il obtient ainsi plusieurs devis personnalisés qu’il compare attentivement. Les points de vigilance sont :

• les garanties complémentaires ;
• les délais de carence ;
• les exclusions de garantie ;
• le tarif.

Le syndic peut aussi déléguer sa recherche de DO à un courtier indépendant. Il peut aussi solliciter le maître d'œuvre du chantier pour se rapprocher de son assureur de garantie décennale. Une fois le choix effectué, le syndic, mandaté par les copropriétaires, remplit un questionnaire de déclaration du risque qu’il adresse à l’assureur. Ce dernier lui fait parvenir la liste des documents à fournir comme la déclaration d’ouverture du chantier. À noter que la souscription de l’assurance dommages ouvrage copropriété doit impérativement être effective avant le démarrage des travaux.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage copropriété ?

Les assureurs sont libres de fixer le tarif d’une assurance dommages ouvrage copropriété. En moyenne, le coût varie de 2 à 4 % du montant total des travaux, avec un tarif minimal de 2 500 €. Pour des travaux de construction ou de rénovation d’un montant de 600 000 €, le syndic va devoir payer environ 10 000 € au titre de la DO. Parmi les critères pris en compte par les compagnies pour estimer le coût d’une assurance dommages ouvrage copropriété, citons :

• le type de bien ;
• la superficie du bien ;
• l’usage du bien ;
• la nature des travaux ;
• le montant des travaux ;
• les garanties complémentaires souscrites ;
• la compagnie d’assurances elle-même.

La cotisation de l’assurance dommages ouvrage copropriété est unique et payable en une seule fois avant le début des travaux.

Pour conclure, souscrire une assurance dommages ouvrage est obligatoire dans le cadre d’une copropriété dès lors qu’elle ordonne la réalisation de travaux de construction ou de rénovation. La DO permet un préfinancement, pendant dix ans, des réparations des désordres couverts par la garantie décennale du maître d'œuvre. Quelquefois difficile à obtenir, le syndic de copropriété peut solliciter l’aide du Bureau central de tarification ou BCT en cas de besoin.