Assurance dommages ouvrage marchand de biens : Quel coût ? Comment choisir ?

Le marchand de biens achète, de façon récurrente, en son nom ou celui de sa société, des biens immobiliers pour les revendre avec profit.

Ces biens sont des immeubles, des locaux professionnels, des fonds de commerce ou des parts sociales de sociétés immobilières. Aucune formation ou diplôme spécifique n’est requise pour exercer une activité marchand de biens. En revanche, selon la nature de l’activité, il est nécessaire d’immatriculer l’entreprise au RCS et d'enregistrer les statuts. Il souscrit également des assurances professionnelles parmi lesquelles une assurance dommages ouvrage marchand de biens. Que couvre-t-elle ? Est-elle obligatoire ? Combien coûte cette assurance et comment la choisir ? Nous répondons à ces questions.

Une assurance dommages ouvrage marchand de biens, ça sert à quoi ?

L’assurance dommages ouvrage marchand de biens ou DO protège des dommages occasionnés sur les travaux de construction ou de rénovation d’un bâtiment après la réception du chantier. Elle préfinance les frais de réparation des vices, malfaçons ou défauts de nature décennale. Autrement dit, sans garantie décennale souscrite par l’artisan ou l’entreprise qui réalise les travaux, pas de dommages ouvrage possible. En effet, l’assureur de garantie décennale rembourse à l’assureur de la DO, après un recours contre le constructeur, les sommes avancées pour indemniser les dommages. L’assurance dommages ouvrage évite la recherche en responsabilité des intervenants. Cette recherche peut prendre des mois, car elle est souvent suspendue à une expertise, voire à une décision de justice. Ainsi, les travaux de remise en état peuvent être engagés rapidement par le maître d’ouvrage, au maximum après un délai de trois mois. L’assurance dommages ouvrage garantit les travaux réceptionnés pendant dix ans, ou 9 ans après la fin de la garantie légale de parfait achèvement.

Quels préjudices couvre une assurance dommages ouvrage marchand de biens ?

L’assurance dommages ouvrage marchand de biens couvre les mêmes types de dommages que ceux de la garantie décennale. Il s’agit des préjudices des travaux issus du gros œuvre et du second œuvre des ouvrages (construction, rénovation, réhabilitation, agrandissement, surélévation) remettant en cause :

• La solidité et la durabilité du bâtiment et de ses équipements indissociables.
• La destination d'usage ou l'habitabilité du bâtiment et de ses équipements indissociables.

Parmi les exemples d’indemnisation d’une DO marchand de biens, citons :

• L’affaissement d’une charpente.
• Les problèmes d’étanchéité dus à des infiltrations d’eau par le toit, les murs ou les fondations.
• Les défauts d’isolation thermique ou phonique.
• Les vices affectant les canalisations d’eau chaude.
• Les malfaçons du ravalement de façade défectueux d’un immeuble, etc.

Est-ce obligatoire de souscrire une assurance dommages ouvrage marchand de biens ?

L’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour les maîtres d’ouvrage, particuliers ou professionnels, depuis la loi Spinetta de 1978. Il en va de même pour la garantie décennale pour tous les professionnels du BTP qu’ils soient artisans, architectes, techniciens, géomètres, maîtres d'œuvre, etc. Quant aux maîtres d’ouvrage, ce sont des personnes physiques ou morales propriétaires de l’ouvrage en travaux ou agissant en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire. À titre d’exemple, citons un promoteur, un constructeur de maisons individuelles, un syndic de copropriété. Concernant l’activité spécifique marchand de biens, la DO est obligatoire dès lors que des travaux sont réalisés sur le bien destiné à être revendu. L’assurance dommages ouvrage se transmet aux propriétaires successifs quand le bien est vendu avant les dix ans d'expiration de la garantie. Le marchand de biens est également obligé de souscrire une garantie décennale dès lors qu’il a le rôle du maître d'œuvre. Il est chargé de la conception, du budget et de la coordination des différents artisans ou intervenants jusqu’à la réception du chantier. Ces obligations assurantielles sont mentionnées dans le Code des assurances à l’article L242-1. En cas de défaut d’assurance, le marchand de biens encourt des sanctions civiles et pénales.

Quel est le coût d’une assurance dommages ouvrage marchand de biens ?

Le prix moyen d’une assurance dommages ouvrage marchand de biens est de 3 500 € pour la rénovation complète d’un appartement. La prime de la DO est payable une seule fois au moment de la souscription, idéalement avant le démarrage des travaux. Une prime minimum de 2 250 € est fixée pour les travaux d’un faible montant. En dehors d’un devis personnalisé, le coût d’une assurance dommages ouvrage marchand de biens varie de 2 à 5 %, voire 10 %, du montant total des travaux. Ce pourcentage, proportionnel à la valeur des travaux, diminue avec un budget élevé. Pour estimer le tarif, les compagnies d'assurances prennent en compte :

• La nature et la destination de l’ouvrage.
• Le type et le montant des travaux.
• Les techniques et matériaux de mise en œuvre.
• Les missions intellectuelles réalisées : étude de sol, contrôle technique, conception par un architecte, etc.
• Le respect des normes environnementales et de sécurité en vigueur.
• Les garanties facultatives souscrites.

En 2023, les assureurs ont revu à la hausse les tarifs de DO en raison notamment d’un taux de sinistralité élevé et d’une augmentation du coût des matériaux de construction.

Comment choisir une assurance dommages ouvrage marchand de biens ?

Une assurance dommages ouvrage marchand de biens doit répondre précisément à la nature du projet de construction ou de rénovation. Le contrat comporte la garantie DO et des garanties complémentaires souvent très utiles à cette activité comme :

• La responsabilité civile professionnelle.
• La garantie constructeur non-réalisateur.
• La garantie dommages aux existants.
• La garantie dommage immatériel, etc.

Le marchand de biens analyse les risques, évalue ses besoins et détermine le budget adéquat. Pour choisir un contrat de DO adapté, le professionnel fait jouer la concurrence. Peu d’assureurs proposent cette garantie, mais cela vaut la peine de les comparer. Certains assureurs répondent mieux que d’autres aux attentes spécifiques d’un client en fonction de son secteur d’activité. La solution la plus rapide est d’utiliser un comparateur en ligne. Disponible sur quelques plateformes de courtage, l’outil gratuit et sans engagement analyse simultanément plusieurs propositions du marché. Il délivre une sélection des meilleurs devis de DO avec des conditions simplifiées de souscription si nécessaire. L’assureur peut accepter une adhésion sans maître d'œuvre, sans étude de sol ou une DO partielle juste pour le clos couvert. Ce type d’assurance dommages ouvrage marchand de biens est possible quand les travaux sont inférieurs à 200 000 €.

En conclusion, l’assurance dommages ouvrage marchand de biens est obligatoire dès lors que le bien acheté fait l'objet d’importants travaux avant d’être revendu. Elle garantit, pendant dix ans, l’indemnisation totale des travaux de réparation des dommages après livraison du chantier, en dehors de toute recherche de responsabilité. Pour choisir une DO marchand de biens adaptée à un coût raisonnable, il convient de vérifier :

• Les options disponibles.
• Les limitations et exclusions de garantie.
• Les délais d’indemnisation et de mise en place de la couverture.
• La solidité financière et la réputation de l’assureur.
• La qualité et la réactivité du service client en cas de sinistre.

Si le marchand de biens peine à trouver une DO et essuie un refus de souscription de la part de plusieurs assureurs, il peut solliciter le Bureau central de tarification. Cet organisme paritaire oblige l’assureur désigné à proposer un contrat à un tarif fixé par le BCT.