Assurance dommages ouvrage sans maître d'œuvre : comment choisir ? Quel coût ?

En France, près de 350 000 logements ont été construits en 2021 et près de 750 000 bâtiments ont été rénovés. Pour couvrir les travaux et notamment les sinistres après la fin du chantier, les professionnels du BTP et les clients doivent souscrire des assurances.

Pour les premiers intervenant en tant que maîtres d'œuvre, il s’agit de la garantie décennale. Pour les seconds agissant en qualité de maître d’ouvrage, il s’agit de l’assurance dommages ouvrage ou DO. L’une ne va pas sans l’autre et il est parfois difficile pour les particuliers d’obtenir une DO. Intéressons-nous aujourd’hui au cas de l’assurance dommages ouvrages sans maître d'œuvre avec au préalable un rappel de son utilité.

À quoi sert une assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage couvre, au profit du maître d’ouvrage, les défauts, vices et malfaçons des travaux de rénovation, de construction ou d’extension des ouvrages neufs ou existants. Il s’agit des dommages pris en charge par la garantie décennale. Ils sont de deux types :

• Les dommages du gros œuvre affectant la solidité et la pérennité des ouvrages y compris de leurs équipements indissociables : problèmes de charpente, fondation, murs, toiture.
• Les dommages du second œuvre remettant en cause l'habitabilité ou la destination d’usage des ouvrages y compris de leurs équipements indissociables : problèmes d'étanchéité, d’isolation par exemple.

L’assurance dommages ouvrage est effective dix ans à compter de la réception du chantier ou neuf ans en cas d’une souscription de garantie de parfait achèvement. L’assureur préfinance les frais de réparation des sinistres à hauteur du préjudice subi. Il se charge ensuite de récupérer les fonds auprès de l’assureur de garantie décennale. L’indemnisation intervient selon des délais légaux en moins de 105 jours. Le maître d’ouvrage n’est plus obligé d'attendre la recherche en responsabilité et d’éventuelles décisions de justice.

Souscrire une assurance dommages ouvrage sans maître d'œuvre est-ce possible ?

Le maître d'œuvre est par exemple un artisan, une entreprise du BTP, un architecte ou son cabinet, un bureau d’études, un constructeur, un mandataire dédié. Il s’agit d’une personne physique ou morale choisie par le maître d’ouvrage pour concevoir et réaliser les travaux de construction ou de rénovation de son bâtiment. Le maître d'œuvre est tenu de souscrire une assurance décennale avant tout démarrage du chantier. Sans l’intervention de ce professionnel, il n’y a donc pas de garantie décennale. De fait, il n’y a pas, en théorie, possibilité de souscrire une assurance dommages ouvrage sans maître d'œuvre puisque cette garantie dépend de la première. En cas de sinistre, l’assureur de la DO ne peut pas se retourner contre l’assureur de la décennale pour se faire rembourser les sommes préfinancées au maître d’ouvrage. Afin de couvrir malgré tout ses travaux et obtenir une assurance dommages ouvrage, le propriétaire peut confier la réalisation des travaux du gros œuvre à un maître d'œuvre. Le hors d’eau/hors d’air ou clos couvert est exécuté par des professionnels. Le maître d’ouvrage souscrit plus facilement une assurance dommages ouvrage dite partielle puisqu’un maître d'œuvre a de son côté souscrit une garantie décennale pour la réalisation des travaux. À noter que si le montant des travaux de rénovation ne dépasse pas 150 000 €, voire 200 000 €, certains assureurs acceptent de délivrer une assurance dommages ouvrage sans maître d'œuvre.

L’assurance dommages ouvrage même sans maître d'œuvre est-elle obligatoire ?

L’assurance dommages ouvrage sans maître d'œuvre et la garantie décennale sont obligatoires depuis la loi Spinetta de 1978. La loi stipule que “tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination". Sont notamment concernés par l’obligation d’assurance dommages ouvrage sans maître d'œuvre :

• les promoteurs ;
• les constructeurs de maisons individuelles ou CNI ;
• les vendeurs de biens ;
• les syndicats de copropriété ;
• les mandataires ;
• les particuliers.

L’obligation de souscription prévaut pour la construction, la rénovation ou l’extension d’ouvrages neufs ou existants. La DO protège le maître d’ouvrage, mais également tous les propriétaires successifs pendant dix ans. En cas de défaut d’assurance, le contrevenant risque des sanctions civiles et pénales pouvant aller jusqu’à une amende de 75 000 € et six mois d’emprisonnement. Aucune sanction n’est appliquée pour le particulier autoconstructeur d’un logement pour lui-même ou un membre de sa famille proche. Par contre, sans DO, la banque peut refuser le crédit ou le bien peut subir une décote lors de sa revente.

Comment choisir une assurance dommages ouvrages sans maître d'œuvre ?

De nombreuses compagnies d’assurances associent la construction ou la rénovation d’un ouvrage sans maître d'œuvre à une autoconstruction. Or avec une autoconstruction, il est très difficile de choisir, de trouver et donc de souscrire une assurance dommages ouvrage. Cependant, les conditions d’obtention varient d’un assureur à un autre. Un assureur peut accepter la souscription si le coût des travaux est bas, quand un autre accepte une DO partielle avec la réalisation du clos couvert par un artisan. Le maître d’ouvrage a donc tout intérêt à faire jouer la concurrence. Pour gagner du temps, il se tourne vers les assureurs spécialisés comme SMABTP ou encore AVIVA et APRIL. Avant cela, il doit faire un point précis sur ses besoins et son budget. Il peut opter pour des garanties complémentaires comme la responsabilité civile. Pour choisir, il utilise un comparateur en ligne. Cet outil gratuit et sans engagement délivre des devis personnalisés rapidement. Le maître d’ouvrage les compare attentivement en vérifiant notamment les exclusions de garantie et les délais de carence. Mandater un courtier spécialisé en assurances du BTP est aussi une bonne solution. Cet expert connaît bien le marché et dispose d’un grand réseau de partenaires. Il négocie une offre adaptée d’assurance dommages ouvrage sans maître d'œuvre.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage sans maître d'œuvre ?

Le tarif d’une assurance dommages ouvrage sans maître d'œuvre est en principe plus élevé. L’assureur prend davantage de risques puisqu’il ne peut pas compter sur la décennale de l’artisan pour le rembourser. Il faut compter de 1 à 5 % du montant total des travaux. Cela correspond à 3 000 € environ pour une rénovation de 100 000 € et 5 000 € en moyenne pour la construction d’une maison individuelle. Les assureurs prennent en compte plusieurs critères pour déterminer le coût d’une DO dont :

• le type et la superficie de l’ouvrage ;
• la nature des travaux ;
• le montant des travaux ;
• l’expérience des professionnels le cas échéant ;
• les garanties et options souscrites.

La prime de l’assurance dommages ouvrage sans maître d'œuvre est payable en une seule fois avant le début des travaux.

Même s’il est difficile d’obtenir une assurance dommages ouvrage sans maître d'œuvre et donc sans garantie décennale, ce n’est pas impossible. Les critères d’adhésion diffèrent d’un assureur à un autre. C’est pourquoi il est judicieux d’anticiper sa recherche plusieurs mois avant le chantier et de mettre en concurrence les prestataires. En cas de refus, le maître d’ouvrage a la possibilité de solliciter l’aide du BCT, le bureau central de tarification. Cet organisme paritaire peut contraindre l’assureur ayant refusé la souscription à proposer un contrat au tarif fixé par le BCT.