Frais de notaire pour un logement neuf ou ancien : quelle différence ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier, l'acte authentique qui officialise ce type de transaction entre le vendeur et l'acheteur, soit l'acte de vente, est réalisé obligatoirement devant un notaire. À cette occasion, l'acheteur doit régler des frais de notaire en contrepartie de la prestation réalisée. Une partie de ces frais sont fixés réglementairement en proportion de la valeur du bien immobilier, en général estimés entre 7 % et 8 % de cette valeur. Mais cette fourchette concerne, en matière de transaction immobilière, seulement les biens immobiliers anciens. En effet, lors de l'achat d'un logement neuf, les frais de notaire sont réduits et ne représentent plus que 2 % à 3 % de la valeur du bien, en raison en particulier de l'application d'une fiscalité différente qui dépend notamment du lieu où est situé le logement.

Que comprennent les frais de notaire ?

Dans le langage courant, on entend par frais de notaire l'ensemble des sommes demandées par un notaire en contrepartie de sa prestation. En réalité, les frais de notaire regroupent différents éléments (émoluments, honoraires, débours, droits et taxes) qu'il faut distinguer car certains sont réglementés et d'autres fixés librement.

Les émoluments

Les émoluments d'un notaire désignent les sommes qu'il demande en contrepartie d'une prestation dont le tarif est réglementé par décret selon un barème officiel déterminé par le Code du commerce. Ces frais fixés par la loi doivent obligatoirement être affichés dans chaque office notarial.

Ces émoluments peuvent être fixes ou proportionnels selon l'acte réalisé par le notaire et ils ne peuvent pas être supérieurs à 10 % de la valeur du bien acheté, sans pouvoir néanmoins être inférieurs à 90 euros.

En ce qui concerne la vente d'un bien immobilier, les émoluments dus par l'acheteur sont proportionnels à la valeur de ce bien. Dans ce cas, le barème applicable est le suivant :

Il faut savoir qu'un notaire a la possibilité d'appliquer une remise de 20 % maximum sur ses émoluments pour une prestation liée, par exemple, à l'achat d'un bien d'une valeur supérieure à 100 000 euros, et même une réduction de 40 % maximum pour une valeur de 10 000 000 euros.

Les honoraires

Les honoraires d'un notaire sont, eux, fixés librement par ce dernier, en accord avec son client. Ils correspondent en effet aux sommes demandées en contrepartie d'une prestation dont le tarif n'est pas réglementé légalement.

Les débours

Autre composante des frais de notaire dus, par exemple, à l'occasion de l'achat d'un bien immobilier : les débours. Ces derniers désignent les sommes à verser par l'acheteur et qui correspondent aux sommes avancées par le notaire pour réaliser certaines formalités nécessaires (rémunération de différents intervenants, coût de certains documents, frais de déplacement, etc.).

Les débours représentent environ 1/10^e des frais de notaire.

Les droits et les taxes

Les frais de notaire sont aussi composés de droits et de taxes qui représentent environ 80 % des sommes dues pour la réalisation d'un acte.

Ces frais sont perçus par le notaire pour le compte de l'État et des collectivités locales (commune et département en particulier) à qui ils sont reversés. Le montant de ces droits et taxes varie selon la nature de l'acte et celle du bien pour les transactions immobilières.

Des frais de notaire de près de 8 % pour un logement ancien

À l'occasion d'un achat immobilier, l'acheteur doit prévoir de payer des frais de notaire, plus précisément des frais d'acquisition, qui viennent s'ajouter au prix de vente du bien. Ces frais de notaire comprennent, d'une manière générale, la rémunération du notaire dont une partie est fixée par décret et est proportionnelle au montant de la transaction immobilière, le coût de pièces administratives, ainsi que des impôts et des taxes reversés à l'État et aux collectivités locales.

Si la transaction immobilière concerne un logement ancien, c'est-à-dire qui a déjà été habité, ces frais sont évalués entre 7 % et 8 % du prix de vente du bien. Ce niveau de frais est en partie due au fait que les droits de mutation, c'est-à-dire les taxes destinées à l'État, aux communes et aux départements, prélevés par le biais des frais de notaire, sont calculés en fonction d'un taux maximum (5,81 %) appliqué au montant du prix de vente du logement ancien.

En résumé, les impôts et taxes qui composent les frais de notaire sont plus élevés lorsque l'on achète un bien immobilier ancien, notamment en raison d'une taxe due aux départements dont le montant est plus important que dans le cas d'une transaction qui concerne un logement neuf, hormis dans 4 départements : Isère, Morbihan, Mayotte et Indre, qui appliquent un taux réduit pour cette taxe (3,80 % contre 4,50 % ailleurs).

Des frais de notaire réduits pour l'achat d'un logement neuf

Dans le cas de l'achat d'un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits par rapport à ceux appliqués lors d'une transaction immobilière qui concerne un logement ancien. Ils représentent alors en effet seulement 2 % à 3 % du prix de vente du bien.

La définition de ce qu'est un logement neuf est déterminée par L’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts. On parle ainsi de logement neuf dans le cas d'une nouvelle construction ou d'un logement pour lequel certains types de travaux ont été réalisés. Il s'agit généralement "de logements cédés par le promoteur-constructeur, soit en état futur d’achèvement autrement appelées "vente sur plan", soit tout juste achevés et n’ayant pas encore été habités", comme le précise sur son site Internet le Conseil supérieur du notariat.

Cette réduction des frais de notaire s'explique par le fait que, dans le cas de l'achat d'un bien neuf, certaines taxes sont moins élevées. Ainsi, au sein des droits de mutation dus, la taxe de publicité foncière (TPF), aussi appelée droits d'enregistrement, prélevée par le biais des frais de notaire au profit des départements, des communes et de l’État, bénéficie d'une réduction pour l'acquisition d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement par rapport à ce qui est appliqué lors de l'achat d'un bien immobilier ancien. Le taux réduit de la TPF est en effet au maximum de 0,71 % de la valeur du bien dans le premier cas, contre 5,81 % pour un logement ancien.

Pour bien comprendre la différence qui existe entre le montant des frais de notaire dus pour l'achat d'un logement neuf ou ancien, voici concrètement et en détail ces frais en prenant l'exemple d'achat d'un bien immobilier de 200 000 euros en Indre et Loire, dans le neuf ou l'ancien, grâce à un simulateur mis à disposition sur son site Internet par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) :