Comment fonctionne la vente aux enchères immobilières ? Peut-on faire de bonnes affaires ?

La vente aux enchères est un procédé très utilisé dans notre pays. Elle permet de vendre sa maison ou son appartement de façon sûre et bien plus rapidement qu’en recourant à d’autres techniques comme faire appel à une agence immobilière par exemple. Contrairement à ce que pensent les néophytes en la matière, toutes les ventes aux enchères ne font pas suite à une saisie immobilière. Certaines d’entre elles sont volontaires. Il s’agit des ventes aux enchères notariales. Quel que soit son type, cette technique permet d’acquérir un bien à un prix parfois 30 % inférieur à celui du marché. Mais attention, des précautions s’imposent avant d’acheter un bien aux enchères.

Les différents types de ventes aux enchères immobilières

Il existe divers mécanismes de cessions immobilières par le biais d’enchères, à savoir :

• La vente aux enchères notariale appelée également vente à la bougie ou vente à la chandelle,
• La vente aux enchères judiciaire,
• La vente aux enchères domaniale.

La vente aux enchères notariale

La vente du bien immobilier est volontairement décidée par le propriétaire et organisée par la chambre notariale. Il s’agit d’une vente par adjudication amiable. Le propriétaire du bien souhaite, par ce biais, générer un maximum de visites et vendre son immeuble au prix le plus élevé possible dans un minimum de temps. La cession du bien immobilier est en effet très rapide, et le vendeur obtient son argent dans un très court délai. Il est tout à fait libre de fixer un prix de réserve en-deçà duquel le bien ne peut être acquis. Cette précaution le préserve contre d’éventuelles mauvaises surprises.

Dans le cas d’une vente immobilière notariale ou vente volontaire, le processus est relativement simple. Le propriétaire souhaitant vendre son bien prend contact avec le notaire qui diligente toute la procédure jusqu’à la vente définitive du bien.

L’intéressé par ce type de bien participe seul à la vente aux enchères sans obligation de se faire représenter. Il doit remettre au notaire, le jour de la vente, un chèque de dépôt de consignation, c’est-à-dire un montant précisément stipulé au cahier des charges. C’est une sorte de droit à surenchérir. Cette somme est automatiquement remboursée si l’intéressé n’obtient pas le bien ou tout simplement s’il s’abstient.

La vente aux enchères judiciaire

Quarante jours avant la vente aux enchères, le Tribunal publie l’annonce afin que les personnes intéressées puissent la consulter. Elle paraît également au Journal Officiel.La vente par adjudication judiciaire est présidée par un magistrat et fait l’objet d’une audience spéciale. Le bien immobilier concerné est vendu au plus offrant.

L’adjudication judiciaire fait généralement suite à une insolvabilité impliquant la saisie d’un bien immobilier ou encore à un divorce non résolu. La vente aux enchères est organisée par le Tribunal de Grande Instance (TGI). Le particulier n’est pas autorisé à enchérir lui-même mais peut toutefois assister à la séance. Il doit impérativement signer un pouvoir afin de se faire représenter par un avocat inscrit au Barreau du Tribunal où se déroulera la vente. L’avocat intervient en lieu et place de son client lors de l’audience d’adjudication. Le pouvoir précise le montant maximal autorisé de l’enchère.

L’adjudicataire dispose d’un délai de deux mois pour s’acquitter du montant de l’adjudication. Tout dépassement du délai fixé entraîne une majoration. En l’absence de règlement, le bien immobilier est remis à la vente à son prix initial, par le biais de nouvelles enchères. C’est ce que l’on appelle la folle enchère.

La vente aux enchères domaniale

Cette vente par adjudication est organisée par le service du Domaine (Etat). Durant la séance, les enchères sont portées à voix haute par les enchérisseurs. Sont généralement vendus de cette façon des biens immobiliers relevant du domaine public ou encore des biens ayant appartenu à des particuliers mais qui n’ont pu être transmis lors de la succession parce qu’il n’y avait pas d’héritiers.

Les délais de paiement d’un bien acquis lors d’une vente aux enchères domaniale varient en fonction de sa fourchette de prix. Acheter un bien par ce biais dispense des frais de notaire. De plus, la rédaction du titre de propriété est totalement gratuite. Le nouveau propriétaire doit s’acquitter de la totalité du prix d’acquisition dans les 30 jours pour un montant jusqu’à 15 000 €. Lorsque le montant est compris entre 15 000 et 76 000 €, il a la possibilité de régler en trois tiers.

Déroulement d’une vente immobilière aux enchères

Lors d’une séance, le bien est mis en vente à un prix de départ et les enchérisseurs (acquéreurs potentiels) sont mis en concurrence en rehaussant successivement ce prix à chaque nouvelle offre d’achat. Dès lors qu’il n’y a plus de nouvelle enchère, le bien est déclaré adjugé par le maître de séance. Ainsi, le meilleur (et donc le dernier) enchérisseur devient le nouveau propriétaire du bien immobilier. On dit aussi qu’il est l’adjudicataire dudit bien.

Même s’il s’agit d’une très ancienne coutume, la vente à la bougie a encore lieu aujourd’hui, notamment au moment de la dernière enchère lors d’une vente volontaire. Une première mèche est allumée, puis une seconde dès l’extinction de la précédente et enfin une troisième dans les mêmes conditions. Dès que la troisième bougie s’éteint, les enchères sont closes et le dernier enchérisseur est déclaré adjudicataire si personne n’a surenchéri durant ce laps de temps. C’est ainsi que fut par exemple vendu, le Château du Temple sis à Nanteuil en Indre-et-Loire, en Avril 2016.

On assiste aussi de nos jours à des ventes aux enchères immobilières au chronomètre. Lors de la séance, un chronomètre est programmé et remis à zéro après chaque enchère. L’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur si aucune enchère supérieure n’a été prononcée dans les 90 secondes.

Précautions à prendre pour acheter un bien aux enchères

Ce mode de transaction immobilière est sans conditions suspensives et l’acquéreur ne dispose d’aucun délai de rétractation. Cela signifie qu’il doit avoir prévu son budget bien en amont en tenant compte des frais de notaire, d’organisation ou encore de ceux destinés aux pouvoirs publics. Il est indispensable d’avoir une garantie de financement avant de prendre part à la séance, ce qui est important lorsque l’on souhaite acquérir un bien par le biais d’un crédit immobilier. Nous l’avons vu, il n’y a pas de condition suspensive dans le cas d’une vente immobilière aux enchères.

Le prix d’adjudication peut être très supérieur à la mise à prix de départ. L’enchérisseur doit toujours garder la tête froide afin de ne jamais dépasser l’enveloppe budgétaire qu’il s’est préalablement fixée. Il faut savoir qu’un bien acquis de cette manière doit être payé dans les semaines qui suivent, il faut donc être sûr de son coup. Enfin, il est fondamental de visiter le bien concerné et de se renseigner sur les prix du marché pratiqués dans le même secteur géographique pour le même type de bien afin de ne pas le payer plus cher que ce qu’il vaut.

Participer à une vente aux enchères immobilière peut permettre de réaliser une bonne affaire. Et désormais, on peut aussi profiter d’enchères immobilières en ligne. Quelle que soit la méthode choisie, le but est de pouvoir acquérir un bien à un prix bien inférieur à sa valeur réelle.