Publicité foncière : de quoi s'agit-il ?

On parle de publicité foncière pour désigner un procédé réalisé par un notaire à l'occasion, par exemple, de la vente d'un bien immobilier, de sa donation, de son acquisition dans le cadre d'une succession, de son hypothèque, etc., et qui confère à cet acte une valeur authentique. La publicité foncière renseigne donc sur la situation juridique d'un bien immobilier, bâti ou non bâti, à un moment donné. Chaque acte notarié concernant l'ensemble de ces biens est signalé et répertorié par un service public appelé service de publicité foncière. Toute personne dispose du droit de s'adresser à ce service pour demander des informations sur la situation juridique d'un bien immobilier précis. Il est aussi possible d'obtenir auprès de ce service de publicité foncière une copie des actes notariés concernant un bien immobilier.

La publicité foncière renseigne sur la situation juridique d'un bien immobilier

La publicité foncière désigne un moyen de pouvoir se renseigner sur la situation juridique d'un bien immobilier bâti ou non bâti, à un moment donné, car elle regroupe tous les actes authentiques signés devant un notaire concernant les transactions immobilières réalisées par les personnes physiques mais aussi morales.

En effet, à chaque transaction immobilière, qu'il s'agisse d'une vente, d'un achat ou de la transmission d'un bien immobilier, les informations concernant le changement de propriétaire, les identités des propriétaires successifs, le prix de vente du bien, les conditions et les éléments d'une donation, etc., sont recueillies dans le but de pouvoir informer n'importe quelle personne qui souhaite obtenir des informations sur les modifications du droit de propriété propre au bien.

Cette publicité foncière sert à garantir la sécurité des actes juridiques en matière immobilière, c'est-à-dire à apporter la preuve de l'existence d'un titre de propriété d'un bien immobilier, qui ne peut pas ainsi être remis en cause, de prévenir les conflits et litiges et de faire valoir des droits devant la justice. Les actes ainsi publiés ont la faculté d'être accessibles et de s'imposer à tous, soit pas seulement aux personnes qui signent un tel acte notarié.

Autrement dit, la publicité foncière permet de porter à la connaissance de tiers toutes les informations que contient obligatoirement un acte de vente : les coordonnées du vendeur et de l'acheteur ; l'adresse du bien ; l'origine du bien, c'est-à-dire la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire, le dernier acte notarié, etc. ; le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes ; l'existence d'une hypothèque (droit accordé à un créancier sur un bien en garantie d'une dette), d'une servitude (un droit de passage par exemple) ; le prix de vente ; le mode de paiement (à l'aide d'un prêt immobilier ou non) ; le montant des honoraires de la personne chargée de la vente, ainsi que la mention de la personne qui doit payer ces honoraires (le vendeur ou l'acheteur) ; la date de disponibilité du bien ; les conditions suspensives éventuelles ; les informations relatives à la copropriété le cas échéant ; et les informations relatives aux conditions d'exercice du droit de réflexion quand il n'y a pas eu de promesse de vente au préalable de l'acte de vente définitif.

Concrètement, par exemple à l'occasion de la vente d'un bien immobilier, c'est le notaire qui est chargé de la publicité foncière de l'acte de vente qu'il rédige, et ce n'est qu'une fois la publicité foncière réalisée que l'acte de propriété est remis à l'acquéreur.

Cette publicité foncière donne lieu au paiement d'une taxe appelée "contribution de sécurité immobilière" qui est collectée par les notaires et qui est due par l'acquéreur d'un bien immobilier. Cette taxe de publicité foncière est perçue pour le compte de l'État et représente 0,1 % de la valeur du bien concerné. Elle fait partie des droits de mutation dits à titre onéreux (ou droits d'enregistrement) exigibles par les notaires à l'occasion de la vente d'un bien immobilier, soit un ensemble de taxes dues par l'acquéreur et, selon leur nature, pour le compte de l'État, des départements ou des communes.

Le service de publicité foncière : le service public d'information immobilière

Outre son rôle d'authentifier, d'apporter la preuve du contenu d'un acte notarié en rapport avec un bien immobilier, et de le dater précisément, la publicité foncière a également pour vocation de rendre ces informations accessibles à tous.

Dans ce but, un service public est entièrement dédié à l'inventaire et à la diffusion de toutes les informations relatives à ces actes authentiques fournis par les notaires (aujourd'hui par voie dématérialisée) en cas de cession, de donation, de transmission successorale, et de démembrement de propriété d'un bien immobilier. Il s'agit du service de publicité foncière, qui est géré par l'État, et qui a remplacé depuis 2013 ce que l'on appelait la Conservation des Hypothèques. Chaque département dispose d'un service de publicité foncière.

Ce service est en effet chargé, en coordination avec les services du cadastre, de tenir à jour un fichier qui recense les éléments juridiques relatifs à l’ensemble des propriétés bâties et non bâties, tout comme de percevoir les impôts en lien avec cette publicité foncière qui fait l'objet du paiement d'une taxe à chaque acte notarié. Dans ce sens, le service de publicité foncière est également un service fiscal.

Le service de publicité foncière a également pour rôle de répondre aux demandes d'information qui proviennent des usagers.

Toute personne a effet le droit de demander au service de publicité foncière départemental dont dépend le bien immobilier concerné notamment la copie d'un acte réalisé devant un notaire (acte de vente, de donation, de transmission, etc.), même si ce dernier ne la concerne pas directement, ou des renseignements sur un bien immobilier tels que l'identité du propriétaire, les prix auxquels le bien a été successivement vendu, l'existence d'une hypothèque, d'une servitude, d'une donation, etc.

Des demandes qui permettent le plus souvent à des futurs acquéreurs de pouvoir vérifier que le propriétaire du bien qu'il souhaite acheter est réellement le vrai légalement, par exemple.

Le service de publicité foncière est tenu donc de fournir des renseignements sur les biens immobiliers bâtis et non bâtis mais ces informations sont de différentes natures selon que le bien a fait l'objet d'une publicité foncière avant ou après le 1^er janvier 1956.

Pour des biens enregistrés par le service de publicité foncière après cette date, il est possible de demander les informations suivantes : des renseignements permettant de connaître la situation d'un bien immobilier ; une demande complémentaire de renseignements afin d'actualiser ceux déjà obtenus depuis un certain temps ; la copie de documents.

Pour des biens enregistrés avant le 1^er janvier 1956, le service de publicité foncière peut fournir un relevé des formalités concernant un bien immobilier, c'est-à-dire un document qui répertorie les références des actes notariés au nom d'une personne, et des copies d'actes.

Si ces informations peuvent être portées à la connaissance d'une personne qui en fait la demande auprès du service de publicité foncière, cette démarche n'est pas gratuite. Elle est en effet soumise au paiement d'une taxe, malgré tout peu élevée :

• 6 euros pour une demande de bordereau d'inscription du bien au service de publicité foncière ;
• 30 euros pour un état descriptif de division ou un règlement de copropriété ;
• 15 euros pour tout autre copie de document.

Il est aussi possible de s'adresser au service de publicité foncière pour obtenir une copie d'un acte notarié qui a été perdu ou détruit. Pour obtenir la copie d'un acte notarié en lien avec une transaction immobilière, la demande est à envoyer au service de publicité foncière à l'aide d'un formulaire (cerfa n° 3236-SD).

Suite à une demande d'informations concernant un bien immobilier, le service de publicité foncière dispose de 10 jours pour répondre.