L'investissement locatif est toujours un pari gagnant : vrai ou faux ?

L'investissement locatif, qui consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location, est un bon moyen de se procurer des revenus complémentaires sous forme de loyers, mais aussi de se constituer un patrimoine qu'il est notamment possible de transmettre à ses enfants ensuite.

Comme tout type d'investissement dans l'immobilier, acquérir un bien pour le louer est aussi la garantie de dégager une plus-value à l'occasion de sa revente. Pour toutes ces raisons, l'investissement locatif est toujours un pari gagnant d'autant qu'il permet aussi de bénéficier d'avantages fiscaux. Attention tout de même, l'immobilier locatif n'est pas sans inconvénients et sa rentabilité dépend aussi de nombreux critères à ne pas négliger quand on se lance dans ce type de placement.

L'investissement locatif : toujours une opération rentable ?

Acheter un bien immobilier pour le mettre en location répond le plus souvent à l'objectif de pouvoir percevoir des revenus complémentaires. Les loyers encaissés permettent en effet d'assurer le versement d'une sorte de rente tant que son logement est loué régulièrement.

C'est pourquoi ce type de placement est souvent privilégié pour compléter ses revenus une fois à la retraite et ainsi maintenir son pouvoir d'achat.

Il peut s'agir aussi de louer son bien pendant toute la durée de sa vie active et de le récupérer pour l'habiter une fois à la retraite. Une solution qui permet la plupart du temps de financer quasiment en totalité le crédit qui a permis d'acquérir ce bien et ainsi de bénéficier au bout du compte d'un logement qui n'a pas nécessité de s'endetter, à condition bien sûr que le remboursement de ce crédit soit terminé à ce moment-là.

Si investir dans un bien immobilier pour le louer présente de nombreux avantages en matière de rentabilité financière, le secteur de la pierre restant en effet une valeur sûre et son rendement est en général supérieur à bien d'autres produits d'épargne ou de placement, il ne faut pas néanmoins négliger les frais que peut impliquer ce type d'investissement.

Un bien acheté dans l'ancien par exemple suppose de prévoir le plus souvent des travaux de rénovation, ou en tous les cas pour son entretien, dans un avenir plus ou moins proche et donc d'engager des dépenses dont le montant peut être très élevé.

Ensuite, il faut avoir en tête que louer son logement comporte aussi des risques, faire face à des impayés de loyers notamment. Une situation qui a pour conséquence évidemment d'entraver la rentabilité de son investissement et, parfois, même de mettre le bailleur dans une situation financière inconfortable, voire problématique.

L'investissement locatif, un pari gagnant selon les caractéristiques du bien loué

L'investissement locatif repose bien évidemment sur ce que les loyers ainsi perçus peuvent rapporter. C'est pourquoi acheter un bien pour le mettre en location n'est pas automatiquement un pari gagnant si sa rentabilité n'est pas soigneusement étudiée au préalable car cette dernière dépend de nombreux éléments.

D'abord de la localisation du bien acheté. Certaines villes ou quartiers, en particulier où l'activité économique est peu développée par exemple, souffrent d'un déséquilibre entre une offre de logements trop importante et les faibles demandes de location, avec le risque que ces biens ne trouvent pas preneurs.

Dans d'autres endroits, les logements peuvent être loués davantage par intermittence ou sur le court terme et donc faire l'objet de périodes de vacance qui forcément rendent un investissement locatif beaucoup moins rentable.

Bref, investir dans le locatif demande de bien réfléchir à la localisation du bien convoité pour avoir le plus de chances possible de le louer à coup sûr.

C'est pourquoi il est conseillé de privilégier l'achat d'un bien davantage dans une ville qui connait une bonne et dynamique croissance démographique, dont l'activité économique est attractive, ou encore situé dans des lieux touristiques, par exemple.

Ensuite, l'investissement locatif reste une bonne opération tant que les loyers continuent à augmenter, dans la limite il est vrai de l'indice de référence des loyers (IRL) qui constitue la référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé.

L'investissement locatif reste justement un bon pari car les loyers connaissent une constante progression en France depuis de nombreuses années. Une tendance qui ne semble pas faiblir pour le moment.

L'investissement locatif : toujours un bon moyen de réduire son impôt ?

D'un point de vue fiscal, l'investissement locatif est assurément un pari gagnant car il permet dans un grand nombre de cas de bénéficier de dispositifs de défiscalisation mis en place par l'État pour inciter les ménages à investir dans l'immobilier et proposer leur bien à la location, l'offre et la demande sur ce marché étant tendues dans de nombreuses régions et d'une manière générale en France.

Depuis de nombreuses années en effet, les ménages qui achètent un bien pour le louer ont pu bénéficier d'une réduction de leur impôt sur le revenu grâce aux dispositifs de défiscalisation tels que celui appelé le "Denormandie", le "Pinel", "Louer Abordable", ou encore "Loc'Avantages".

Pour bénéficier de ces mécanismes, il était néanmoins nécessaire de remplir certaines conditions en lien avec le type de logement acheté et loué, sa localisation, la durée de sa location, le montant du loyer appliqué, le type de location (vide ou meublée), ou encore les ressources des locataires.

Si ces dispositifs d'allégement d'impôt ont bénéficié à de nombreux investisseurs locatifs, leur champ est aujourd'hui beaucoup plus limité et la fin d'un grand nombre d'entre eux est même déjà programmée.

C'est le cas notamment du dispositif "Pinel" (qui est celui qui s'adressait jusqu'ici au plus grand nombre d'investisseurs locatifs dans l'immobilier neuf) dont les conditions pour en bénéficier ont été récemment restreintes (le bien acheté et mis en location doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, il doit répondre à des exigences en matière de performance énergétique et environnementale, mais aussi à des critères précis de qualité et de confort en matière de surface habitable et d'espaces extérieurs).

Un dispositif de défiscalisation qui est d'ailleurs amené à disparaitre après le 31 décembre 2024 selon des annonces récentes du gouvernement.

Une mauvaise nouvelle donc pour les futurs investisseurs locatifs qui comptaient sur ce placement, certes déjà rentable en principe, pour aussi réduire leur impôt, l'un des aspects bénéfiques de l'investissement locatif qui comptait jusqu'ici pour se lancer dans une telle opération.

Malgré tout, acheter un bien pour le mettre en location reste intéressant fiscalement pour ceux qui souscrivent un crédit. En effet, les intérêts d'emprunt déboursés sont toujours déductibles des revenus fonciers, c'est-à-dire des revenus tirés des loyers perçus.