Que doit contenir une offre d'achat immobilier ? Comment la rédiger ?

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier en vente que vous avez visité, c’est votre coup de cœur ! Pour informer le vendeur de son intention, un acquéreur peut lui adresser une lettre d’offre d’achat immobilier. Ce document doit être rédigé dans les règles de l’art et contenir certaines informations obligatoires. Découvrez l’art et la manière de rédiger une parfaite lettre d’offre d’achat, étape nécessaire vers l’acquisition d’un bien immobilier.

1 - Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

La lettre d’offre d’achat ne doit pas être rédigée à la légère. Cette étape vient après la visite du bien et l’évaluation de sa valeur par l’acquéreur. Elle prépare l’étape suivante, qui est la signature d’un acte de vente. Cependant, étant unilatérale, elle n’engage que l’acheteur ; le vendeur est libre de l’accepter ou de la refuser.

Une fois prise la décision d’acquérir un bien immobilier, l’acheteur doit en informer le vendeur. Il lui adresse une proposition d’achat, sous la forme d’une lettre d’offre d’achat immobilière. Cette lettre, qu’on appelle aussi une « promesse unilatérale d’achat », est un acte juridique qui signifie l’engagement de l’acquéreur à acheter le bien à un prix donné. L’acheteur peut y présenter une contre-proposition, c’est-à-dire un prix inférieur à celui souhaité par le vendeur.

Cette lettre d’offre est totalement gratuite ; un vendeur ne peut exiger aucun versement ou acompte destiné à valider l’engagement et à « réserver » le bien. Au contraire, ce type de transaction, absolument interdite, entraînerait la nullité de l’acte.

La lettre d’offre d’achat immobilière n’est pas obligatoire d’un point de vue légal. Mais une offre orale n’a pas de valeur juridique et n’engage à rien. La lettre d’offre d’achat écrite reste le seul moyen d’affirmer votre intention d’achat et de vous démarquer des autres candidats. Comme elle montre la solidité et la motivation de l’acquéreur, elle est appréciée par le vendeur, permettant d’accélérer la négociation.

2 - Que contient une lettre d’offre d’achat ?

La loi ne décrit pas précisément le contenu d’une lettre d’offre d’achat. Mais certains points doivent y figurer, non seulement pour lui donner une valeur juridique mais aussi pour en faire un outil efficace de négociation.

• L’identification des parties, acheteur et vendeur
• La description du bien la plus précise possible (type de bien, adresse, nombre de pièces, superficie, etc).
• Le prix d’achat proposé. Bien entendu, il peut être différent du prix de vente souhaité. Avant de faire une offre, assurez-vous d’avoir correctement évalué le bien. Le prix du marché ou les travaux à faire sont des paramètres à prendre en compte pour faire une proposition ajustée.
• Les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée avec accusé de réception, huissier…).
• La durée de validité. Votre offre doit clairement indiquer le délai qu’a le vendeur pour accepter ou refuser votre proposition, généralement de cinq à dix jours. Durant ce délai, le vendeur peut accepter ou refuser l’offre, ou faire une contre-proposition. Une fois le délai expiré, vous pourrez si vous le souhaitez rédiger une nouvelle offre. Si aucune date de validité n’est indiquée, l’acheteur peut en principe se rétracter tant que le vendeur n’a pas accepté son offre.
• Préciser que la vente sera annulée si le vendeur ne l’accepte pas dans le délai prévu.
• Le moyen de financement de l’achat (apport personnel, montant de prêt immobilier, aides diverses, etc.)
• Les éventuelles clauses suspensives. En effet, il peut y avoir certains éléments inconnus au moment de votre offre d’achat, en particulier l’obtention du prêt envisagé pour financer l’achat. Ces clauses, qui précisent les conditions d’annulation de la lettre, sont indispensables.
• Les conditions de rétractation.
• Préciser le délai de rétractation du vendeur (généralement dix jours).
• La mention précisant que la vente ne sera définitive qu’au moment de la signature de l’avant-contrat.

3 - Pourquoi des clauses suspensives ?

Vous avez craqué pour un bien et vous ne voulez pas louper l’occasion. Si votre motivation est claire, certains éléments vous font hésiter à rédiger une lettre d’offre d’achat. Au moment de rédiger votre offre, il y a toujours une part d’inconnu… Allez-vous obtenir le prêt souhaité ? Le bien nécessite des travaux de réfection, mais de quel montant ? L’installation électrique est-elle aux normes ? Etc. Ces questions légitimes ne doivent pas vous faire hésiter. Pour éviter de vous engager dans un achat que vous pourriez regretter, prévoyez des clauses suspensives. Précisez les conditions et situations qui vous permettront d’annuler la vente le cas échéant. Ces clauses peuvent être diverses : refus du prêt bancaire, installation électrique vétuste, etc. C’est à l’acquéreur de préciser les différents points qui pourraient conduire à sa rétractation. Les clauses suspensives protègent l’acheteur et le libèrent de son engagement envers le vendeur dans les situations ainsi prévues. Mais elles l’engagent aussi ; si l’acheteur indique une clause financière concernant l’obtention d’un prêt, il est tenu d’effectuer les démarches nécessaires et d’avertir le vendeur en cas de refus.

4 - Après avoir rédigé sa lettre d’offre d’achat, l’acheteur peut-il se rétracter ?

S’il est vrai que la lettre d’offre d’achat immobilier est un acte d’engagement, il existe des possibilités de rétractation.

• Le premier cas concerne la durée de l’offre. Quand un vendeur ne répond pas à une offre dans le délai imparti, l’offre n’est plus valable.
• Si le vendeur fait une contre-proposition écrite, la lettre d’offre d’achat devient caduque.
• En l’absence de délai de réflexion, l’acheteur peut se rétracter tant que le vendeur n’a pas répondu à son offre. Il doit faire sa demande de rétractation par écrit.
• Si au contraire le vendeur accepte l’offre, la vente est réputée parfaite et l’acheteur est engagé sur l’acquisition du bien. Cette fois, son éventuelle rétractation dépend des clauses suspensives.
• Pour se rétracter sans justification, l’acheteur devra payer des dommages et intérêts au vendeur, passé le délai de rétractation légal de 10 jours. Notez que le vendeur est lui aussi engagé une fois qu’il a accepté l’offre. S’il se rétractait, il devrait payer des dommages et intérêts à l’acquéreur.
• Une fois l’offre acceptée par le vendeur, un compromis de vente est signé. La loi accorde à l’acheteur un délai de dix jours pour se rétracter, après la signature de l’avant-contrat. Aucun motif ne lui sera demandé, ni aucune pénalité appliquée.

5 - Peut-on faire une offre d’achat par mail ?

Un mail a la même valeur juridique qu’un courrier. Si l’acheteur préfère rédiger son offre d’achat par mail, il peut parfaitement le faire, à condition que son contenu respecte les mêmes règles que pour un courrier classique. Le vendeur peut accepter une offre qui lui parvient par mail, ou même par SMS ou messagerie instantanée. L’engagement est le même.

Si vous informez le vendeur de votre offre par oral, la situation est différente. Il peut tenir compte de votre proposition, mais il n’y a aucun engagement mutuel. L’acheteur peut changer d’avis ou le vendeur accepter une autre offre, en toute liberté. Si l’acheteur est hésitant, l’oral peut lui convenir. Mais c’est par écrit que l’offre d’achat immobilier constitue un acte juridique.