Viager libre et viager occupé : quelles différences ?

Le viager immobilier intéresse de nombreux propriétaires et acquéreurs, chacun pouvant y trouver son intérêt. Faisons le point sur ce qui différencie le viager libre du viager occupé, leurs avantages et leurs inconvénients pour le crédirentier et le débirentier, à savoir le vendeur et l’acquéreur.

Viager immobilier : principe

Tel que le définit l’article 1964 du Code Civil, le viager immobilier consiste à vendre sa maison ou son appartement en échange d’un bouquet et d’une rente à vie versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. L’acquéreur, appelé débirentier, est donc libéré de cette obligation au décès du vendeur ou crédirentier. L’acte de vente en viager est signé devant notaire puisqu’il répond à la même réglementation légale qu’une vente immobilière classique.

Le règlement du bien immobilier en viager est défini au moment de la signature du contrat. Il peut s’agir d’un bouquet de l’ordre de 20 ou 30 % du prix du bien, le reste étant versé sous la forme d’une rente viagère. Mais le versement d’un bouquet n’est pas systématique, la rente étant alors plus élevée. Il faut savoir que celle-ci peut éventuellement être indexée selon les variations de l’Indice des Prix à la Consommation hors tabac (IPC). Si c’est le cas, un indice de substitution est indiqué par le notaire dans l’acte authentique.

Viager libre :spécificités

Le débirentier peut jouir immédiatement du bien dont il prend possession. Il est libre d’y résider ou bien de le louer afin de percevoir des revenus locatifs. Il peut aussi le revendre ce qui permet, dans bien des cas, de réaliser une plus-value non négligeable. Les conséquences de ce type d’achat sont donc immédiates puisque le vendeur cède l’usufruit et la nue-propriété, ce qui libère le bien immobilier de toute occupation dès la conclusion de l’acte authentique. Cette formule est très prisée par de nombreux acquéreurs.

Le bouquet et la rente destinés au crédirentier sont plus importants dans le cas du viager libre que lorsque la vente est en viager occupé puisque le vendeur renonce à l’usufruit. Aucune décote n’est donc appliquée. De plus, le bouquet est exonéré de l’imposition et, si le vendeur est âgé d’au moins 70 ans, sa rente viagère fait l’objet d’un abattement de 70 %.

Ce type de transaction immobilière est rare. Dans la grande majorité des cas, le viager libre est la solution choisie par des personnes âgées contraintes de quitter leur logement pour des raisons de santé ou parce que l’entretien de leur bien immobilier s’avère trop onéreux. En vendant en viager libre, les charges, les travaux ou encore la taxe foncière incombent entièrement à l’acquéreur puisqu’il devient le plein propriétaire du bien.

Viager occupé : particularités

Dans le cas d’une vente en viager occupé, le crédirentier se dessaisi de la nue-propriété mais conserve le Droit d’Usage et d’Habitation ou DUH. Il n’a pas le droit de louer le bien.

Le débirentier devient donc nu-propriétaire et verse au vendeur une somme d’argent, à savoir un bouquet, au moment de la signature puis par la suite une rente périodique à vie, mais les montants sont moins élevés que s’il s’était agi d’une vente en viager libre. En effet, une décote sur la valeur du bien est appliquée en fonction de l’âge du vendeur. Plus il est âgé, moins la décote est importante.

Le vendeur peut toutefois prendre la décision de renoncer à son DUH. Par voie de conséquence ce viager occupé devient un viager libre du fait de l’abandon de jouissance par anticipation. Le débirentier pouvant jouir immédiatement du bien, cela implique qu’il verse au crédirentier une majoration de la rente de l’ordre de 30 %.

La vente en viager occupé est une opération rentable pour les deux parties. Le crédirentier peut continuer à occuper le logement tout en percevant une rente et le débirentier peut bien souvent acquérir le bien immobilier sans recourir à un emprunt. Il économise du même coup les intérêts, les frais et l’assurance de crédit réputée pour être chère.

Dans le cas d’un viager occupé, les charges sont généralement réparties de la façon suivante :

• Charges incombant au crédirentier (vendeur) :
  • Taxe d’habitation,
  • Taxe d’ordures ménagères,
  • Charges locatives (chauffage, eau, électricité, gaz…),
  • Petites réparations.
• Charges incombant au débirentier (acquéreur) :
  • Taxe foncière (si non-exonéré),
  • Gros travaux.

Dans le cas d’un bien immobilier en copropriété vendu en viager occupé, les honoraires du syndic sont pris en charge par le débirentier.

Viager immobilier : frais de notaire

Le calcul des frais d’acquisition – que l’on nomme de façon impropre « frais de notaire » – dépend du type de contrat de vente. Ainsi dans le cas d’un bien immobilier vendu en viager libre, c’est la valeur vénale dudit bien qui est prise en compte, c’est-à-dire son prix de vente. En revanche, pour une vente en viager occupé, le DUH n’entre pas dans le calcul des frais de notaire puisqu’il est conservé par le crédirentier. Il s’agit, nous l’avons vu, du Droit d’Usage et d’Habitation.

L’acte authentique de vente doit impérativement stipuler ces éléments de calcul. Rappelons que les frais d’acquisition comprennent les émoluments de l’Officier public selon le nouveau barème en vigueur depuis le 1^er janvier 2021, les droits d’enregistrement (impôts et taxes) reversés au Trésor public, les frais et débours acquittés par le notaire pour son client.

Avant de se lancer dans l’achat ou la vente d’un bien en viager, il est fondamental de prendre rendez-vous avec un notaire ou un expert en investissement immobilier afin d’être le mieux conseillé possible en fonction de sa situation propre.