10 000 euros d'impôt annuel : diminuer ses impôts avec la défiscalisation immobilière

Réduire ses impôts est possible grâce à la défiscalisation immobilière. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage financier, l’investisseur a la possibilité d’user de l’un des dispositifs mis en place par le gouvernement. Voici les solutions les plus intéressantes pour diminuer le montant de son assiette fiscale.

La loi Pinel : fonctionnement

Ce dispositif instauré le 1^er septembre 2014 permet au contribuable domicilié en France de bénéficier d’une importante réduction d’impôt. Cet avantage est accordé à condition d’acquérir un logement neuf et de le louer pour une période minimale de six ans. En fonction de la durée de location, le propriétaire du bien peut prétendre aux réductions suivantes :

• 12 % du montant de l’acquisition si le bien est loué pendant six ans,
• 18 % pour un logement en location d’une durée de neuf ans,
• 21 % pour une location de douze ans.

Le taux de réduction d’impôt correspond à la totalité de l’avantage fiscal. La répartition de cette remise est donc de 2 % du montant de l’investissement pour les neuf premières années de location, et de 1 % pour les trois dernières années. Au-delà de douze ans de mise en location, aucune déduction fiscale ne s’applique.

Exemple de réduction d'impôts

Dans le cas d’un bien immobilier neuf acheté 300 000 € et loué pendant douze ans, le calcul de la réduction d’impôt est le suivant :

300 000 x 2 % soit 6 000 € les neuf premières années auxquels s’ajoute 1 %, soit 3 000 € par an sur les trois dernières années. Le montant total de la défiscalisation est donc : (6 000 x 9) + (3 000 x 3) = 63 000 €

Pour que l’investisseur puisse profiter au maximum de ce dispositif :

• Le montant de l’acquisition ne doit pas excéder 300 000 €,
• Le bien doit être situé dans une zone géographique déterminée,
• Le prix maximum du m² habitable est fixé à 5 500 €.

Le plafond annuel autorisé de la réduction d’impôt est limité à 10 000 € par foyer fiscal.

La loi Censi-Bouvard : investir dans la résidence meublée

Le dispositif Bouvard est conçu pour favoriser l’investissement locatif en résidence meublée. Celle-ci doit être classée dans l’une des catégories suivantes :

• Résidence Etudiant,
• Résidence Senior,
• Résidence de tourisme,
• EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personne Âgée et Dépendante).

Pour être éligible à la loi Censi-Bouvard, le bien doit être loué pendant neuf ans dès son acquisition. Ce dispositif offre la possibilité d’être défiscalisé à hauteur de 33 000 €, ce qui correspond à une économie d’impôt pouvant atteindre 11 % du montant de l’investissement pendant les neuf années de location.

La loi Malraux : investir dans l’ancien

Il est possible de réduire ses impôts en investissant dans les bâtiments anciens et réhabilités grâce au dispositif Malraux. Pour y prétendre, le logement doit être situé en site patrimonial ou être classé en PVAP (Plan de Valorisation d’Activité et du Patrimoine).

L’investisseur achète un bien pour le rénover mais les dépenses consacrées aux travaux ne doivent pas excéder 100 000 € par année fiscale sur une période maximale de quatre ans, soit au maximum 400 000 €. L’économie d’impôts réalisée est de 30 % sur le coût annuel des travaux de restauration.

Exemple de réduction d'impôts

Un logement ancien éligible à la loi Malraux ouvrant droit à une enveloppe de travaux de 200 000 € sur deux ans permet à l’investisseur de bénéficier d’une déduction fiscale de 30 000 € par an pendant ces deux années, soit un total de 60 000 €.

Les foyers fiscaux voulant réduire leur impôt annuel de 10 000 € ont donc tout intérêt à profiter de l’un de ces dispositifs. D’une part l’investissement dans l’immobilier est l’un des meilleurs placements actuels, d’autre part la location assure un rendement nettement supérieur à l’inflation. Les investisseurs peuvent ainsi cumuler les avantages.