Dispositif Denormandie : fonctionnement, avantages, inconvénients

Bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers particuliers, le dispositif Denormandie qui devant se terminer en 2021 a été prorogé en 2022, puis jusqu’au 31 décembre 2023 par l’article 75 de la loi de finances 2022.

Il est donc encore possible de défiscaliser en achetant un logement à rénover dans certaines communes françaises. On vous dit tout sur le fonctionnement du dispositif Denormandie, ses avantages et ses inconvénients.

Le fonctionnement du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie constitue un prolongement de la loi Pinel, à la différence près que la loi Denormandie sert les logements anciens du parc privé. Le but est de restaurer et rénover les logements anciens dans des quartiers dits « dégradés » pour augmenter le parc locatif tout en améliorant les conditions d’habitation.

Ce dispositif fiscal doit son nom à l’ancien ministre du logement Julien Denormandie, et est en vigueur sur le territoire français depuis le 1^er janvier 2018. Pour pouvoir en profiter, il est essentiel que le logement à réhabiliter soit situé :

• Dans une zone labellisée « Action Cœur de Ville »,
• ET / OU dans une zone « ORT » Opération Revalorisation du Territoire.

Un simulateur d’éligibilité au dispositif Denormandie, en fonction de la commune où vous souhaitez investir, est à votre disposition sur le site du Service Public.

Les avantages du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie présente un double avantage pour les particuliers désireux d’investir dans la pierre. Le premier est purement financier, alors que le deuxième est une véritable incitation fiscale par le biais d’une réduction d’impôt.

Une acquisition dans l’ancien à moindre coût

Un logement dans l’ancien coûte environ 20 % moins cher qu’un logement dans le neuf. Et quand le bien est à rénover car les travaux à réaliser pour le mettre au goût du jour sont conséquents, le prix est encore négociable à la baisse.

En somme, il sera bien plus facile de réaliser une économie financière réelle à l’achat avec le dispositif Denormandie, qu’avec le dispositif Pinel par exemple. En revanche, il est essentiel de bien chiffrer le montant des travaux d’une part, et d’être attentif à la demande locative en fonction de la localisation de son investissement d’autre part.

En effet, l’objectif de toute personne entreprenant dans l’immobilier locatif est de rentrer dans ses frais pour se constituer un patrimoine, mais également de tirer suffisamment de revenus de son investissement pour être rentable financièrement.

Un avantage fiscal similaire en Denormandie et en Pinel

Les conditions de mise en place du dispositif Pinel et du dispositif Denormandie sont différentes, mais les avantages fiscaux qui en découlent sont identiques. Vous pouvez ainsi attendre une réduction d’impôt de 63 000 euros au maximum sur 12 années pour un investissement total de 300 000 euros.

Outre les conditions de localisation et de rénovation du bien, vous devez également vous engager à louer le logement pendant un certain temps pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Denormandie. Un minimum de 6 ans de mise en location est nécessaire, voici dans le détail la réduction attendue :

• Pour un engagement de mise en location de 6 ans, ce sont 12 % de réduction d’impôt à la clé,
• Pour un engagement de mise en location de 9 ans, ce sont 18 % de réduction d’impôt à la clé,
• Pour un engagement de mise en location de 12 ans, ce sont 21 % de réduction d’impôt à la clé.

À noter qu’il est judicieux de s’engager pour une durée de 6 ans seulement, puis de renouveler la durée de location à 9 ans, puis à 12 ans. Cela évite de perdre les avantages acquis si on ne va pas au bout des 12 années d’engagement.

Les inconvénients du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie présente quelques inconvénients, qui n’en sont pas forcément, mais qu’il est nécessaire de connaître avant de vouloir investir, au risque de se retrouver bloqué faute de s’être suffisamment renseigné. Ces désavantages concernent les travaux à effectuer d’une part et les conditions de location d’autre part.

La nature et le montant des travaux à effectuer

Vous ne pouvez pas espérer acheter un logement ancien, dans lequel seuls les parquets et peintures seraient à refaire, et investir en Denormandie. En effet, même si le dispositif a été assoupli depuis le 1^er janvier 2020, vous devez effectuer des travaux dont le montant s’élève au minimum à 25 % du prix global de l’acquisition.

S’il est bien possible d’agrandir le bien en créant de nouvelles surfaces comme une chambre, un garage, un bureau, ou de le rénover en changeant la cuisine ou la salle de bains, il reste nécessaire de réaliser au moins 2 des travaux dans le bouquet suivant :

• L’isolation de la toiture
• L’isolation des murs donnant sur l’extérieur
• L’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur
• Le changement de système de chauffage
• Le changement de système de production d’eau chaude sanitaire

Ces travaux ne peuvent pas être réalisés par vos soins et doivent obligatoirement être réalisés par une entreprise ou un artisan détenant le label RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement). Ils doivent par ailleurs améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 %.

Le DPE Diagnostic de Performance Énergétique avant / après doit donc mentionner cette amélioration. Mais il ne s’agit pas de faire d’une passoire un gruyère, puisque le DPE ne doit jamais être supérieur à la catégorie E après travaux, soit 331 kWh par m² et par an au maximum.

Les conditions de mise en location du logement après travaux

Tout d’abord, le logement Denormandie doit servir à la résidence principale du locataire. Impossible donc, durant l’engagement de mise en location, d’y effectuer une location étudiante, saisonnière, ou de transformer l’habitation ainsi acquise en gîte par exemple.

Par ailleurs, le locataire doit être de condition « modeste », ses ressources ne doivent pas donc déplacer certains plafonds en fonction de la composition de son foyer fiscal. Il est également indispensable que le logement soit loué à un prix « correct », ne dépassant pas certains plafonds.

Le logement rénové doit être loué exclusivement à usage d’habitation principale à des foyers modestes. Il est donc nécessaire de respecter des plafonnements relatifs au loyer ainsi que des conditions de ressources relatives au locataire.

Plafond de ressources du locataire

En métropole

En Outre-mer

Montant du loyer au mètre carré

En métropole

Notre avis : les ressources du locataire comme les plafonds de loyer correspondent aux prix et tendances du marché locatif. Bien que vous ne pourrez pas louer très cher votre logement, vous vous assurez d’éviter les vacances locatives, tout en pouvant retenir de locataires solvables et vous prémunir au maximum des risques d’impayés. En ce sens, le dispositif Denormandie regroupe suffisamment d’avantages pour que vous méritiez de vous y attarder !