Assurance de prêt immobilier au meilleur taux : comparateur et simulation !

Parmi les conditions imposées par les banques pour l’octroi d’un crédit immobilier, l’emprunteur doit souscrire une assurance de prêt.

Légalement, l’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire, mais dans les faits elle est quasi systématique. Son intérêt ? Protéger le prêteur et l’emprunteur en cas de défaillance financière suite à un aléa de la vie. Le taux de l’assurance emprunteur impacte significativement à la hausse ou à la baisse le coût global du crédit immobilier. Plusieurs paramètres influencent la valeur du taux qui est exprimé en pourcentage. Il est donc essentiel d’obtenir une assurance de prêt immobilier au meilleur taux. Faisons le point dans cet article avec au préalable un rappel de ses caractéristiques.

Une assurance de prêt immobilier au meilleur taux, qu’est-ce que c’est ?

L’assurance de prêt immobilier au meilleur taux protège à la fois le prêteur et l’emprunteur en cas d’aléa de la vie empêchant ce dernier d'honorer les mensualités du crédit. La durée d’amortissement d’un crédit immobilier est en moyenne de 20 ans. Durant ce laps de temps long, l’emprunteur peut être victime d’une maladie, d’un accident, voire décéder. Il peut à la suite du sinistre déclarer une invalidité et/ou une incapacité de travail. Il ne peut plus exercer temporairement ou définitivement une activité professionnelle et est donc privé de tout ou partie de ses revenus. L’assureur va prendre le relais auprès du prêteur. Il paye les échéances de prêt à la banque, et même la totalité du capital restant dû selon la garantie engagée. L'assurance de prêt immobilier au meilleur taux doit garantir 100 % de l'emprunt. C’est ce qu’on appelle la quotité. Elle est de 100 % avec un seul emprunteur ou répartie s’il y a deux emprunteurs : 50/50, 30/70, 40/60. Selon son profil et le type de projet financé, l’emprunteur adhère à des garanties obligatoires et d’autres facultatives, comme :

• La garantie décès et la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), les deux garanties de base d’une assurance de prêt immobilier au meilleur taux.
• La garantie invalidité permanente totale ou IPT.
• La garantie invalidité permanente partielle ou IPP.
• La garantie incapacité temporaire totale de travail ou ITT.
• La garantie perte d’emploi.

Quel est le meilleur taux d’une assurance de prêt immobilier ?

Lors du comparatif des offres de crédit immobilier, l’emprunteur s'intéresse au TAEG, le taux annuel effectif global, qui indique le coût global du crédit. Ce taux se compose du taux nominal du prêt et de tous les frais annexes y compris le taux de l'assurance. S’il souhaite connaître précisément le taux de l’assurance, c’est au TAEA, taux annuel effectif assurance qu’il doit s'intéresser. Le TAEA s’exprime en pourcentage et permet de mesurer la part de l’assurance dans le coût total du prêt immobilier. Le connaître est essentiel pour comparer quand on sait que l’assurance représente parfois jusqu’à 30 % du coût global du prêt. Le TAEA fluctue d’année en année, mais il est avant tout influencé par l’âge de l’emprunteur et les facteurs de risque. Ce sont ses données que nous avons prises en compte pour établir notre baromètre des meilleurs taux d’une assurance de prêt immobilier, dont voici les résultats :

Les taux relevés ci-dessus n’ont aucune valeur contractuelle. Ils permettent d’avoir une idée à un instant T. Pour obtenir une assurance de prêt immobilier au meilleur taux, l’emprunteur doit effectuer une étude personnalisée de son dossier avec des critères d'évaluation qui lui sont spécifiques. Une simulation en ligne ou auprès de son banquier permet à l’emprunteur d’avoir une idée du TAEA qu’il peut obtenir.

Comment est calculé le coût d’une assurance de prêt immobilier au meilleur taux ?

Pour calculer le montant de la cotisation d’une assurance de prêt immobilier au meilleur taux, les assureurs disposent de deux méthodes. Selon la nature du contrat, contrat de groupe ou contrat individuel, le mode choisi va influencer la valeur du taux. Ce paramètre a donc son importance au moment de comparer les offres d’assurance. Les deux méthodes sont sur capital restant dû et sur capital initial.

La cotisation d’une assurance de prêt immobilier au meilleur taux sur capital restant dû

Avec cette méthode, le montant de la cotisation est calculé sur le capital restant dû. Cela signifie que la mensualité de l’assurance évolue chaque mois ou chaque année, selon les dispositions de l’assureur, à mesure que le capital remboursé diminue. La cotisation de l’assurance est donc plus élevée au début de l’amortissement du prêt, pendant en moyenne 7/8 ans, pour diminuer considérablement à l’issue du crédit. Ce mode de calcul est l’apanage des assurances individuelles souscrites en délégation, même si elles ont tendance depuis quelques années à proposer également l’autre mode. La mensualité dégressive d’une assurance de prêt immobilier au meilleur taux est plus avantageuse sur le long terme quand l’emprunteur va au bout du remboursement de son crédit.

La cotisation d’une assurance de prêt immobilier au meilleur taux sur capital initial

Avec cette méthode, le montant de la cotisation de l’assurance de prêt immobilier au meilleur taux est calculé sur la base du capital total emprunté. Cela signifie que la mensualité de l’assurance de prêt est fixe durant toute la période de remboursement du crédit. Il s’agit du mode de calcul le plus fréquent chez les assureurs de groupe, c'est-à-dire l’assurance proposée par la banque avec le crédit. La mensualité constante d’une assurance de prêt immobilier au meilleur taux est plus intéressante pour un emprunteur qui cherche la sécurité. Il a le contrôle sur son budget durant toute la durée de remboursement du crédit.

Quels paramètres influencent le tarif d’une assurance de prêt immobilier au meilleur taux ?

Le tarif d’une assurance de prêt immobilier au meilleur taux varie selon divers paramètres qui sont :

• Le profil de l’emprunteur.
• La durée du crédit immobilier.
• Le capital emprunté.
• Les garanties et options souscrites.
• La politique commerciale de l’assureur.

Le critère majeur est celui du profil de l’emprunteur qui peut entraîner un doublement, voire un triplement du montant de la prime. L’assureur évalue les risques que constitue l’emprunteur selon trois catégories :

1. Le risque lié aux paramètres de santé : âge, antécédents médicaux, pathologies comme le diabète, traitements, hospitalisation, tabagisme, surpoids.
2. Le risque lié à la profession : métier dangereux exercé par l’emprunteur comme policier, gendarme, pilote d’avion, militaire, convoyeur de fonds, etc.
3. Le risque lié aux activités de loisirs : sport dangereux pratiqué par l’emprunteur comme l’alpinisme, le parachutisme, l'équitation, etc.

Selon les risques déclarés, l’assureur accorde l’assurance de prêt immobilier au meilleur taux. Il peut accepter la souscription avec une surprime. Il peut également imposer des limitations et/ou des exclusions de garantie. L’assureur peut aussi tout bonnement refuser la souscription. La convention AERAS vient en aide aux emprunteurs déclarant un risque aggravé de santé, comme le diabète. À noter que, depuis juin 2022, le questionnaire médical est supprimé pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000 € par emprunteur et remboursés avant 60 ans.

Comment obtenir la meilleure assurance de prêt immobilier au meilleur taux ?

Pour obtenir une assurance de prêt immobilier au meilleur taux, l’emprunteur a tout intérêt à faire jouer la concurrence. Depuis la loi Lagarde de 2010, il est possible de choisir librement son assurance de prêt grâce au dispositif de la délégation. Seuls 20 % des emprunteurs y recourent pour souscrire une assurance individuelle. Pourtant comparer les offres permet de faire jusqu’à 30 % d'économies par rapport à un contrat de groupe. La banque ne peut s’opposer à la délégation d’assurance sous peine de sanctions. La condition est d’adhérer aux mêmes garanties que celles exigées avec le prêt. Pour les connaître, l'emprunteur se réfère à la fiche standardisée d’informations obligatoirement remise avec l’offre de prêt. Quant à la mise en concurrence, rien de plus simple ! L’emprunteur utilise un comparateur en ligne. L’outil est gratuit et sans engagement. Il délivre rapidement à l’emprunteur, grâce aux renseignements transmis via un formulaire, des devis d’assurance de prêt immobilier au meilleur taux. L’emprunteur compare a minima trois devis. il vérifie le tarif et donc le TAEA, mais compare aussi :

• Les délais de carence.
• Les exclusions et limitations de garantie.
• Les délais de franchise ;
• Le mode de prise en charge : indemnitaire ou forfaitaire.

Pour conclure, une assurance de prêt immobilier au meilleur taux dépend essentiellement du profil de l’emprunteur, notamment son âge, et du type de projet immobilier, résidentiel, locatif ou secondaire. Si l’emprunteur n’a pas obtenu dès le départ un taux intéressant, il peut changer d’assurance. En effet, depuis le 1er juin et le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet la résiliation de tous les contrats d’assurance de prêt à n’importe quel moment, sans motif et sans frais. La nouvelle assurance devra prendre le relais de la première sans interruption de couverture et comporter des garanties identiques.