Bail emphytéotique : définition, durée, conditions

Un bail emphytéotique est un contrat de location très particulier, d'abord parce qu'il est de longue durée (de 18 à 99 ans), mais aussi parce qu'il confère au locataire d'un bien immobilier (logement ou terrain) des droits quasiment similaires à ceux d'un propriétaire. Il doit, par exemple, prendre en charge toutes les réparations et améliorations destinées à conserver la valeur du bien qu'il loue de cette manière. Mais il peut aussi transformer ou construire un bien sur le terrain qu'il loue ainsi ou lui apporter des modifications à partir du moment où ces réalisations ne portent pas atteinte à la valeur du bien concerné par un bail emphytéotique.

Bail emphytéotique : la dissociation du foncier et de l'habitat

Un bail emphytéotique désigne un bail immobilier qui comporte une particularité juridique en matière d'occupation d'un logement ou d'un terrain. Cette dernière se traduit en effet par le fait de devenir propriétaire des murs de son habitation tout en étant locataire pour l'occupation du terrain où il est construit, c'est-à-dire en payant un loyer pour cette occupation.

Concrètement, un bail emphytéotique opère donc un démembrement temporaire de la propriété d'un bien puisque le locataire détient les mêmes droits qu'un propriétaire en ce qui concerne le bien qu'il occupe pendant la durée du bail.

Un bail emphytéotique est aussi appelé "emphytéose", qui qualifie un contrat par lequel le propriétaire d'un bien immobilier accorde la jouissance et la possession de ce dernier à un tiers (appelé l'emphytéote) en contrepartie d'une participation financière en général d'un montant faible qui est appelée "canon emphytéotique", ou aujourd'hui plus souvent "redevance".

Un bail emphytéotique est un contrat de location d'un bien immobilier de longue durée, qui ne peut pas être inférieur à 18 ans et dépasser au maximum 99 ans.

Moyennant un loyer modéré, le bénéficiaire d'un bail emphytéotique doit prendre en charge l'entretien du bien immobilier ainsi mis à sa disposition et entreprendre toutes les améliorations nécessaires. C'est pourquoi, à l'origine, les baux emphytéotiques concernaient principalement les grands domaines ruraux et permettaient ainsi leur entretien et leur mise en valeur. La raison pour laquelle les termes d'application d'un bail emphytéotique sont définis par le Code rural dans ses articles L451-1 à L451-13.

Aujourd'hui, l'utilisation de ce bail de location atypique est étendu aux immeubles à usage industriel, commercial, mais aussi d'habitation.

Un bail emphytéotique passe obligatoirement par la signature d'un contrat qui prend la forme d'un acte authentique, c'est-à-dire un acte notarié qui lui donne force de loi.

Ce contrat de mise à disposition d'un bien immobilier est aussi soumis à une imposition particulière, la taxe de publicité foncière qui est collectée par le notaire et qui est due par l'acquéreur d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail emphytéotique. Cette taxe est perçue pour le compte de l'État et représente 0,1 % de la valeur du bien.

Les particularités d'un bail emphytéotique

Hormis la durée très longue d'un bail emphytéotique, qui le distingue des autres types de contrats de location d'un bien immobilier, ce bail permet à un propriétaire de mettre à disposition d'un tiers une habitation ou un terrain, certes en contrepartie d'un loyer modique, mais avec l'assurance que ce bien sera entretenu tout au long du bail emphytéotique, et donc que sa valeur ne sera pas dépréciée, et même au contraire, qu'elle sera augmentée.

Dans le cadre de ce type de bail, l'emphytéote n'est en effet pas un simple locataire car il est soumis à des devoirs particuliers qui se rapprochent de ceux d'un propriétaire.

Ainsi, le preneur d'un bien dans le cadre d'un bail emphytéotique dispose notamment des prérogatives suivantes qui correspondent à un droit réel immobilier :

• l'emphytéote a le droit de construire ou de modifier un bien immobilier sur le terrain pour lequel il paie une redevance contre son occupation, ou de démolir celui qui y est construit, sans avoir à demander l'accord au propriétaire ;
• l'emphytéote peut louer ou sous-louer le bien concerné par le bail emphytéotique ou les bâtiments qu'il construit sur le terrain loué ;
• l'emphytéote peut bénéficier et récolter les fruits des exploitations présentes sur le terrain qu'il loue, ce que l'on appelle le droit d'accession ;
• l'emphytéote peut hypothéquer le bien et consentir ou acquérir des servitudes.

En contrepartie de ces droits que lui confère un bail emphytéotique, le locataire d'un bien ou d'un terrain est tenu à des obligations. Il ne peut pas, par exemple, modifier la destination du bien qui lui est donné en location, le détériorer ou faire des aménagements qui auraient pour conséquence de faire diminuer la valeur du fonds mis ainsi à sa disposition.

L'emphytéote doit aussi prendre à sa charge toutes les réparations nécessaires à l'entretien du bien qu'il occupe, sans pouvoir demander à la fin du bail emphytéotique des indemnités pour les améliorations qu'il a apportées au bien occupé. D'autre part, il doit s'acquitter également de la taxe foncière due au titre des bâtiments construits sur le terrain pour lequel il paie un loyer, et de tous les autres impôts ou contributions fiscales qui s'y rapportent.

La fin d'un bail emphytéotique

Un bail emphytéotique est conclu pour une durée maximum de 99 ans. Toutefois, ce contrat peut être rompu avant ce délai, mais toujours au-delà d'une durée de 18 ans. Dans ce cas, la date de fin d'un bail emphytéotique doit être obligatoirement prévue dans l'acte authentique signé au départ. Malgré tout, un bail emphytéotique peut être renouvelé mais jamais par tacite reconduction. Il doit, en effet, faire l'objet de la signature d'un nouveau contrat.

Il existe néanmoins des cas où un bail emphytéotique peut être résilié avant le terme défini dans le contrat d'origine. C'est le cas, par exemple, si l'emphytéote ne paie plus le loyer dont il est redevable pendant plus de deux années consécutives, s'il n'exécute pas ses obligations en particulier en matière d'entretien et d'amélioration du bien ainsi loué ou s'il est à l'origine de détériorations importantes et graves. Dans ces cas, après des mises en demeure de la part du propriétaire du bien afin que l'emphytéote se soumette à ses obligations, mais qui restent sans effets, le propriétaire peut saisir le juge dans le but de résilier le bail emphytéotique.

À la fin d'un bail emphytéotique, le locataire abandonne le bien sans contrepartie financière et le propriétaire retrouve tous ses droits sur ce dernier.