Locataire : que faire si votre propriétaire refuse de faire des travaux indispensables ?

Le bail signé lors de la location d’un bien immobilier définit et recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Parmi ces obligations, figure notamment pour le bailleur l’obligation d’effectuer les travaux indispensables qui permettent de garantir au locataire son confort et sa sécurité et d’occuper sereinement son logement. Si un propriétaire refuse d’effectuer ces travaux indispensables, le locataire dispose de moyens pour le contraindre, de la mise en demeure à la saisie d’un juge, en passant par la commission départementale de conciliation.

Les travaux qu’un propriétaire doit obligatoirement réaliser dans le logement qu’il loue

Au moment de la mise en location de son bien immobilier, un bailleur est tenu de mettre à disposition de son locataire un logement en bon état, qu’il s’agisse d’un bien loué vide ou meublé.

Pendant toute la durée du bail, le bailleur est aussi redevable d’un certain nombre d’obligations dont notamment celle d’entretenir le logement qu’il loue et de procéder à certains types de réparations et de travaux.

Un bailleur doit ainsi se charger de réaliser tous les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement, du type remplacement des robinetteries vétustes, changement des volets cassés, par exemple. Il doit aussi faire réaliser tous les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement loué, comme y faire installer une isolation, une chaudière plus performante, etc.

Un bailleur doit également prendre en charge toutes les interventions nécessaires à l’entretien des toitures ou des façades végétalisées de son bien.

D’une manière générale, un bailleur a l’obligation d’effectuer tous les travaux indispensables pour que le bien qu’il loue soit conforme aux critères d’un logement décent, c’est-à-dire respecter une surface et une performance énergétique minimales, ne pas présenter de risque pour la sécurité et la santé de son locataire, ni d'animaux nuisibles et de parasites, et mettre à disposition de son locataire certains équipements de base.

En revanche, certaines réparations ou travaux sont à la charge du locataire, on parle alors de « réparations locatives ». Ces dernières concernent autant la partie intérieure du logement qu’il loue, que ses extérieurs.

Un locataire est ainsi chargé, à l’intérieur du logement, de l’entretien et du maintien en bon état des plafonds, murs, cloisons, revêtements de sol, placards et menuiseries. C’est la même chose en ce qui concerne les canalisations d’eau (débouchage, remplacement de joints, etc.), de gaz (entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération, remplacement régulier des tuyaux souples de raccordement), le chauffage, le système d’eau chaude, la robinetterie, les éviers, les appareils sanitaires, et certains éléments d'équipement électrique (interrupteurs, prises électriques, ampoules, etc.).

Si le logement loué dispose d’un extérieur, le locataire doit obligatoirement entretenir le jardin, les arbres, la piscine si le bien en est équipé, les terrasses, les auvents, ainsi que les gouttières.

Enfin, en ce qui concerne les portes et les fenêtres du logement, le locataire doit s’assurer de leur bon fonctionnement, remplacer les vitres cassées, et certains éléments détériorés des stores et volets.

Toutefois, si ces réparations locatives sont dues à la vétusté des éléments du logement cités juste avant, ou sont causées par un cas de force majeur, les travaux sont alors à la charge du bailleur, et non plus du locataire.

Les démarches pour contraindre son propriétaire de réaliser des travaux indispensables

Dans le cas où un locataire constate que des travaux indispensables à son confort ou à sa sécurité doivent être réalisés de la part de son propriétaire parce qu’ils ne font pas partie de ses obligations de réparations locatives, ou s’ils sont rendus nécessaires en raison de la vétusté de son logement ou de ses équipements, il doit dans un premier temps en avertir son bailleur.

Un locataire qui se trouve dans cette situation et dont le propriétaire refuse d’exécuter les travaux indispensables qui lui incombent, ou ne répond pas, ne doit surtout pas arrêter de payer son loyer. Il risque, en effet, de voir son bail résilié.

Le locataire peut, en revanche, mettre en demeure son propriétaire d’effectuer ces travaux indispensables en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception. Si le bailleur ne répond pas à cette mise en demeure dans un délai de 2 mois, le locataire a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) du lieu où se situe le logement loué et concerné par le litige, une commission dont le rôle est de trouver une solution à l’amiable entre le locataire et son propriétaire. Le locataire peut aussi directement s’adresser à un juge du tribunal judiciaire.

Saisir la CDC est une démarche gratuite pour le locataire et se fait par lettre recommandée avec accusé de réception accompagnée de tous les justificatifs concernant le litige, en l’occurrence les pièces en lien avec les travaux indispensables à réaliser que le propriétaire refuse d’effectuer.

Le locataire et le propriétaire sont ensuite convoqués ensemble devant cette commission et peuvent venir, s’ils le souhaitent, assistés d’un tiers, ou se faire représenter par une personne qu’ils ont mandatée au préalable.

Si le locataire et le propriétaire tombent d’accord lors de cette séance, le litige est considéré comme résolu. Mais, dans le cas où le propriétaire ne respecte pas cet accord et continue de refuser de réaliser les travaux indispensables, le locataire peut ensuite saisir un juge du tribunal judicaire dont dépend son logement.

Dans le cas où aucun accord n’est trouvé entre le locataire et le propriétaire devant la CDC, cette dernière émet un avis dans les 2 mois. Le locataire peut également ensuite saisir un juge pour faire valoir ses droits. Cette démarche suppose dans certains cas, notamment quand le litige concerne des travaux dont le montant est important, que le locataire soit représenté par un avocat ou une association de défense des locataires.

Le juge, saisi par le locataire pour non respect de son propriétaire de réaliser des travaux indispensables malgré ses obligations de bailleur, peut contraindre le propriétaire à les exécuter.

D’autre part, dans ce cas, le juge peut également décider d’accorder au locataire des dommages et intérêts pour « trouble de jouissance », c’est-à-dire parce que son propriétaire ne lui garantit pas le confort nécessaire dans son logement, et ne lui permet pas de l’occuper sereinement.