Loyer d'un logement social : montant, révision, aides possibles

Le loyer d'un logement social est fixé par le bailleur selon des modalités de calcul déterminées par la loi. Un bailleur social doit en effet respecter des règles définies par l'État pour fixer le montant des loyers, mais aussi envisager leur révision, car le parc social est destiné à loger en priorité les ménages modestes, voire très modestes. Afin d'aider ces ménages à faire face à leurs dépenses de logement, et en particulier le paiement de leur loyer, ces derniers ont la possibilité de bénéficier d'aides au logement, au même titre que tous les locataires s'ils remplissent les conditions requises, mais aussi d'un dispositif spécifique au logement social, la Réduction du loyer de solidarité (RLS). Tout savoir sur le loyer d'un logement social.

Qu’appelle-t-on un logement social ?

Un logement social, aussi appelé habitation à loyer modéré (HLM), désigne un logement qui est construit grâce à des aides financières de l'État et qui doit, en contrepartie de ces soutiens financiers, respecter des règles de construction, de modalité de gestion, mais aussi de mode d'attribution. Un logement social est construit et géré par ce que l'on appelle un bailleur social.

Si l'État soutient ce type d'habitation, c'est dans le but de mettre à disposition ces types de logement aux ménages qui disposent de revenus trop modestes pour prétendre à devenir locataires dans le secteur privé, et surtout y obtenir un logement décent sans avoir à payer des prix prohibitifs.

Les habitations à loyer modéré sont en effet destinées à offrir aux ménages modestes des possibilités de se loger à moindre coût. Les loyers du parc privé étant en moyenne deux fois plus élevés.

Qui peut bénéficier d'un logement social ?

Toute personne âgée de 18 ans et plus, de nationalité française, ou étrangère titulaire d'un titre de séjour en cours de validité, peut bénéficier d'un logement social dans la commune de son choix si elle remplit certaines conditions, notamment liées à ses revenus.

La règle principale, et qui s'applique à toutes les personnes qui souhaitent résider dans un logement social, est en effet de disposer de ressources annuelles qui ne dépassent pas certains plafonds, dont les montants varient en fonction du nombre de personnes à charge et du lieu d'habitation.

Ainsi, les revenus annuels des ménages, est plus précisément leur « Revenu fiscal de référence (RFR) », mentionné sur leur avis d’imposition de l’avant dernière année qui précède la demande de logement social, ne doivent pas dépasser un certain montant.

Par exemple, pour qu'une personne seule soit éligible à un logement social, son revenu fiscal de référence ne doit pas être supérieur à 27 256 euros, à 36 397 euros pour deux personnes, à 43 771 euros pour un jeune couple, ou encore à 52 842 euros pour 4 personnes. Ces plafonds de ressources sont ceux applicables en province. Ils sont en effet différents en Ile-de France : 31 351 euros pour une personne, 46 855 euros pour 2 personnes, 61 421 euros pour un jeune couple et 73 333 euros pour 4 personnes.

Un supplément de loyer dû par les ménages dont les ressources dépassent ces plafonds

Dans le but de réserver en priorité les logements sociaux aux ménages modestes, voire très modestes, un locataire de ce type d'habitation dont l'ensemble des revenus du ménage dépassent de 20 % les plafonds de ressources requis doit payer en plus de son loyer ce que l'on appelle un "Supplément de loyer de solidarité (SLS)" ou "surloyer". C'est pourquoi les locataires d'HLM doivent déclarer tous les ans leurs revenus à leur bailleur social.

Le montant de ce surloyer varie selon la localisation du logement social (Ile-de-France ou autre région), le type de logement social, et le nombre de personnes qui occupent le logement. D'autres critères entrent aussi en compte pour calculer ce Supplément de loyer de solidarité : la surface habitable du logement (SH) ; un coefficient qui dépend du pourcentage de dépassement du plafond de ressources d'attribution d'un logement social (CDPR) ; le montant en euros au m² de surface habitable que l'on appelle "Supplément de loyer de référence (SLR)".

La formule appliquée pour calculer le montant du SLS est alors :

SH x CDPR x SLR>.

Dans tous les cas, la somme du montant annuel du loyer hors charges et de celui du SLS ne peut pas dépasser 30 % des ressources de l'ensemble des personnes qui vivent dans le logement social concerné.

De plus, lorsque les plafonds de ressources requis pour être éligible à un logement social sont dépassés au-delà de ces 20 %, le locataire concerné doit quitter son logement.

Comment est déterminé le loyer d'un logement social ?

Le loyer d'un logement social est déterminé selon des règles de calcul définies par l'État, et qu'un bailleur social doit respecter. Ainsi, un bailleur social dispose de l'une ou l'autre de ces deux formules pour fixer les loyers qu'il applique :

1 - Prix de base au m² fixé par le bailleur social

x (surface habitable du logement + moitié des surfaces annexes d'une hauteur d'au moins 1,80 m à l'usage exclusif du locataire)

La surface habitable du logement désigne sa surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, hors combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, et les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, dénommées "surfaces annexes".

2 - Prix de base au m² fixé par le bailleur social x surface corrigée

La surface corrigée s'obtient en appliquant à la surface réelle du logement social des coefficients qui tiennent compte de l'état du logement, de ses équipements, de sa situation géographique, etc.

L'une des principales caractéristiques d'un loyer d'un logement social est aussi que son montant est limité par les pouvoirs publics. Ainsi, plus l'État apporte son aide financière à la construction de logements sociaux, plus le bailleur social doit appliquer des loyers de faible montant.

D'autre part, le loyer d'un logement social dépend également des publics concernés par ces types d'habitation. Ainsi, les montants des loyers des logements destinés aux personnes en situation de grande précarité sont compris dans une fourchette qui va de 4,56 €/m² à 5,97 €/m², ceux pour les personnes aux revenus modestes, de 5,14 €/m² à 6,70 €/m².

Règles et fonctionnement du loyer d'un logement social

Le montant du loyer d'un logement social peut être révisé chaque année, le 1^er janvier, par les bailleurs sociaux. Cette révision se base sur l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), et plus précisément son évolution moyenne sur les 12 derniers mois. L'IRL est un indicateur publié au Journal officiel qui fixe les plafonds des augmentations de loyer qui peuvent être exigées par tous les propriétaires d'un bien, et donc aussi par les bailleurs sociaux.

En ce qui concerne les loyers des logements sociaux, l'IRL est également pris en compte mais selon une règle spécifique : c'est en effet l'évolution de l'IRL du 2^e trimestre de l'année précédente qui est considérée, et non pas celle des 12 derniers mois. Ainsi, par exemple, le loyer d'un logement social pourra être augmenté en janvier 2023 de 3,60 %, un pourcentage qui correspond à l'évolution de l'IRL entre le 2^e trimestre 2021 et le 2^e trimestre 2022.

Un bailleur social dispose aussi de la possibilité de réviser les loyers qu'il applique dans le cas où il entreprend des travaux de réhabilitation, et sans avoir à se référer à l'indice de référence des loyers. Ce type d'augmentation des loyers doit néanmoins être limité dans le temps.

Date et moyen de paiement d'un loyer de logement social

Comme pour tous les types de logement, le loyer d'un logement social, ainsi que les charges locatives, doivent être payées par le locataire toute la durée du bail à la date prévue dans le contrat de location. Généralement, le loyer d'un logement social est dû par mois et doit être réglé soit au début ou en fin du mois. En échange du paiement de son loyer et de ses charges, le locataire d'un logement social peut demander à son bailleur de lui fournir une quittance qui mentionne les sommes qu'il a versées et éventuellement le montant de la réduction de loyer dont il peut bénéficier.

En cas de retard ou de défaut de paiement, le bailleur social dispose tout à fait de la possibilité de résilier le bail de sa propre initiative. D'autre part, de la même façon que pour tous les locataires, si celui d'un logement social verse un dépôt de garantie à son entrée dans les lieux, ce versement d'argent ne peut pas servir à régler le dernier mois de loyer une fois le bail dénoncé.

Concrètement, le locataire d'un logement social a la possibilité de payer son loyer grâce à différents moyens de paiement : par chèque, par virement, ou par espèces dans la limite de 1 000 euros.

À savoir : un bailleur social ne peut pas imposer à ses locataires le paiement de leur loyer par prélèvement automatique sur leur compte bancaire, comme il n'a pas le droit non plus de le faire prélever sur le salaire de ses locataires.

Que faire en cas de difficulté de paiement d'un loyer de logement social ?

Le non-paiement d'un loyer de logement social, ainsi que de ses charges, peut avoir comme conséquence la perte des droits de pouvoir rester dans le logement.

C'est pourquoi, en cas de difficultés financières, il est important de contacter dans un premier temps son bailleur social pour trouver une solution amiable comme, par exemple, lui demander d'accorder un délai supplémentaire pour payer.

Dans le cas de difficultés de paiement qui durent, il est possible de se renseigner sur les aides sociales possibles pour pallier ces incidents. Il peut s'agir de contacter la Caisse d'allocations familiales (Caf) ou la Mutualité sociale agricole (MSA) pour savoir si on est éligible à une allocation logement. Action Logement, acteur de référence du logement social et intermédiaire en France qui se donne pour objectif d’une manière générale de faciliter l’accès au logement pour favoriser l’emploi, à condition de remplir certaines conditions, peut accorder des aides pour régler des échéances de loyer et de charges impayées sous forme de prêt sans intérêts ou d'une subvention. Ou encore, il existe le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) qui octroie des aides financières aux personnes qui rencontrent des difficultés pour payer les dépenses liées à leur logement.

Enfin, en cas de difficulté pour payer le loyer d'un logement social, et si d'autres dettes (crédit, facture, etc.) sont aussi impayées, il est possible de déposer un dossier de surendettement en ligne ou par courrier postal auprès de la "Commission de surendettement des particuliers" par le biais d'une succursale de la Banque de France du département de son domicile qui assure le secrétariat de cette commission.

Un bailleur social a la possibilité de réclamer à ses locataires des impayés de loyer et de charges pendant 3 ans, même si le locataire a quitté son logement.

Les aides possibles pour financer le loyer d'un logement social

Les aides personnelles au logement

Comme tous les locataires, l'occupant d'un logement social peut bénéficier d'aides au logement, s'il remplit les conditions requises. Il existe 3 grands types d'aide au logement :

• l’Aide personnalisée au logement (APL) qui concerne les locataires d’un logement neuf ou ancien qui a fait l’objet d’une convention entre le bailleur et l’État. Cette convention détermine l’évolution du loyer, la durée du bail, les conditions d’entretien, les normes de confort, etc. ;
• l’Allocation de logement familiale (ALF) destinée aux personnes qui ne peuvent pas bénéficier de l’APL et qui sont mariées depuis moins de 5 ans, qui ont des enfants ou une personne à charge ;
• l’Allocation de logement sociale (ALS) qui s’adresse aux locataires qui ne peuvent bénéficier ni de l'APL, ni de l'ALF.

La Réduction du loyer de solidarité (RLS)

Hormis dans les départements d'outre-mer où ce dispositif n'est pas mis en place, les locataires d'un logement social peuvent bénéficier chaque mois d'une Réduction du loyer de solidarité (RLS).

Il s'agit d'une mesure qui s'adresse aux foyers aux revenus modestes locataires d'un logement social, qui leur permet de diminuer le coût de leur loyer.

Pour bénéficier de cette réduction de loyer, les ressources de ces locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds qui dépendent de la composition de leur ménage et de leur lieu de résidence (zone 1, 2 et 3 définies par un arrêté du 17 mars 1978), et les locataires doivent percevoir l'APL.

Montant mensuel de la Réduction du loyer de solidarité(en euros)