Comprendre l'impact du taux d'usure sur les taux de crédit immobilier !

Taux d'usure, quel est ce mot barbare compréhensible a priori que par les seuls experts financiers ? Pas un média n'évoque pas actuellement le terme de taux d'usure qui semble avoir un impact important sur les taux des crédits immobiliers et donc sur la capacité de pouvoir emprunter ou non afin de concrétiser un projet immobilier.

Décortiquons ensemble les tenants et les aboutissants de ce concept pour devenir aussi des experts du taux d'usure !

Le taux d'usure : le taux d'intérêt maximum que vous devez payer

Tous ceux qui ont le projet d'acquérir un bien immobilier et qui ont besoin d'argent pour le réaliser le savent bien, souscrire un crédit immobilier est le plus souvent nécessaire, mais ce dernier a forcément un coût puisqu'un emprunteur doit non seulement rembourser le capital prêté par sa banque, mais en plus des frais annexes (de dossier, d'assurance, etc.) et des intérêts qui représentent un sorte de rémunération pour service rendu en faveur du prêteur.

Rentrons un peu plus dans le détail du coût d'un crédit immobilier : ce dernier est évalué plus précisément par ce que l'on nomme le taux effectif global (TEG), appelé aujourd'hui le taux annuel effectif global (TAEG) pour les crédits immobiliers.

Ce TAEG intègre le taux d'intérêt appliqué à un prêt immobilier (qui peut être fixe ou variable), les frais (coût de l’assurance emprunteur obligatoire, frais de dossiers, frais d’hypothèque ou de caution, frais dus à des intermédiaires, etc.), et les commissions et rémunérations facturées par les banques et établissements de crédit. Ce TAEG est indiqué à l'emprunteur avant la signature d'un contrat de crédit immobilier et lui sert à comparer le coût total d'un prêt entre plusieurs offres.

Concernant ce TAEG, il existe une règle en France, définie par la loi (par le Code de la consommation et le Code monétaire et financier) : le TAEG, que nous appellerons pour simplifier tout simplement le taux d'intérêt, proposé par un organisme de crédit prêteur ne doit pas être supérieur au taux d'usure. Autrement dit, ce taux d'usure représente le taux d'intérêt maximum légal auquel un prêt, notamment immobilier, peut être accordé. Sinon, le taux d'intérêt est considéré comme excessif.

Concrètement, ce taux d'usure a été défini, et doit être respecté par les banques, dans le but de protéger les emprunteurs, c'est-à-dire pour que leur crédit immobilier ne leur coûte pas une somme trop exorbitante au final avec le risque aussi de les mettre en difficultés financières.

Le taux d'usure est en fait une sorte de garde-fou qui, plus globalement, est destiné à préserver un large accès au crédit.

Un organisme prêteur qui propose un crédit immobilier sans respecter ce taux d'usure, c'est-à-dire avec un taux d'intérêt supérieur à ce dernier, s'expose à des sanctions (une peine de prison de deux ans et une amende de 300 000 euros) car il s'agit d'un délit pénal.

On vous explique tout sur le calcul du taux d'usure d'un crédit immobilier

Le taux d'usure, donc le taux d'intérêt maximum qu'une banque ou un autre type d'établissement de crédit doit proposer à un emprunteur qui souscrit un prêt immobilier, est fixé par la Banque de France.

Pour calculer ce taux d'usure, la Banque de France se réfère aux données sur les taux de crédit pratiqués par les banques normalement au cours du trimestre précédent et qu'elle collecte auprès d’un échantillon représentatif de banques.

Ce taux d'usure est ensuite publié à la fin de chaque trimestre au Journal Officiel et rendu public sur le site Internet de la Banque de France.

En pratique, pour déterminer le taux d'usure en vigueur à un moment T, la Banque de France se base sur la moyenne des taux de crédit des trois mois précédents (assurance emprunteur et autres frais inclus), qu'elle majore ensuite d’un tiers.

Plus simplement, cela veut dire qu'un prêt immobilier consenti à un taux d'intérêt qui excède de plus du tiers le taux moyen pratiqué au cours du trimestre précédent, et constaté par la Banque de France pour des opérations comparables, est considéré comme un prêt qui ne respecte pas le taux d'usure, c'est pourquoi on l'appelle un prêt à taux usuraire, c'est-à-dire un crédit qu'il est interdit d'accorder.

À noter : la Banque de France calcule un taux d'usure pour différents types de crédits. Pour les prêts immobiliers, un taux d'usure est déterminé, par exemple, pour les crédits immobiliers et prêts pour travaux d'un montant supérieur à 75 000 euros, pour les prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans, pour les prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus, les prêts à taux variable, les prêts relais, etc.

C'est pourquoi une banque qui accorde un crédit immobilier doit porter à la connaissance de l'emprunteur le taux d'usure qui concerne le prêt qu'elle propose

Un taux d'usure bas, et hop, pas de crédit immobilier dans la conjoncture actuelle…

Ce taux d'usure calculé tous les trimestres par la Banque de France a un impact sur la possibilité des emprunteurs à pouvoir obtenir un crédit immobilier ou non. Surtout, déterminé de cette façon, il n'est plus en adéquation avec la conjoncture actuelle marquée par une forte et rapide hausse des taux d'intérêt.

Depuis le début de l'année 2022, ces taux flambent et toujours un peu plus de mois en mois.

Un taux d'usure bas est donc plus adapté aux périodes où les taux d'intérêt pratiqués sont faibles.

C'est pourquoi la Banque de France a revu sa copie. Un changement vient en effet d'intervenir en ce qui concerne son calcul du taux d'usure.

Ainsi, en raison de la très forte hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers à l'œuvre actuellement, depuis le 1^er février 2023 (et pour le moment pour une durée prévue de 6 mois), la Banque de France a décidé de calculer le taux d'usure des prêts non pas tous les trimestres, mais tous les mois.

Un changement de méthode destiné à mieux suivre l'évolution du marché des prêts immobiliers et donc de fixer un taux d'usure qui garantisse à un maximum de particuliers de pouvoir obtenir un crédit immobilier et de ne pas être bloqués dans leur projet d'acquisition.

Jusqu'à lors, calculé par trimestre, le taux d'usure était en effet bien trop bas par rapport aux taux élevés pratiqués dans la réalité. Conséquence : un grand nombre d'emprunteurs n'avaient plus la possibilité d'accéder à un crédit immobilier puisque les propositions reçues des banques dépassaient le plus souvent le taux d'usure trimestriel. Rappelons qu'une banque a interdiction de proposer un crédit immobilier dont le TAEG est supérieur au taux d'usure en vigueur.

D'autre part, un taux d'usure trop bas freine les banques dans leur capacité à accorder des crédits immobiliers. La raison ? Victimes également de l'inflation ambiante, les banques répercutent la hausse des prix sur les taux d'intérêt qu'elles proposent car elles subissent elles-mêmes l’augmentation des taux directeurs décidée par les banques centrales (en particulier la Banque centrale européenne auprès de laquelle les banques françaises se financent), justement destinée à contrer cette inflation. L'augmentation des taux d'intérêt permet ainsi aux établissements bancaires de conserver leurs marges sur leurs opérations de crédits immobiliers.

Mais avec un taux d'usure bas, les prêts proposés dans ces circonstances ont vite fait d'atteindre le plafond du taux d'usure imposé par la loi. Conséquence : si les banques ne peuvent plus financer leurs crédits, elles limitent leur nombre et les réservent à seulement quelques profils d'emprunteurs (les plus aisés disposant d'un apport en particulier mais plus les ménages modestes et les jeunes notamment), avec forcément un impact sur le marché immobilier qui se trouve à son tour bloqué.

…mais un taux d'usure plus haut ne profite pas non plus forcément aux emprunteurs

Le calcul du taux d'usure par la Banque de France désormais mensuel, même si cette méthode est temporaire, a pour but de déterminer ce taux maximal auquel il est possible d'emprunter en meilleure adéquation avec ce qui est pratiqué par les banques.

Compte tenu des taux d'intérêt hauts pratiqués par les banques en raison de l'inflation, mécaniquement, le taux usure augmente, ce qui donne normalement la possibilité à davantage d'emprunteurs d'accéder au crédit immobilier.

Mais, actualisé tous les mois, et surtout augmenté puisqu'il atteint maintenant des niveaux records, le taux d'usure permet aussi aux banques de reconsidérer leurs taux d'intérêt selon cette même périodicité. Forcément, l'inflation étant toujours d'actualité, les banques ont donc tendance à augmenter leurs taux d'intérêt afin de pouvoir continuer à financer les crédits qu'elles proposent mais aussi dans le but de garantir les marges qui les font vivre.

Conclusion : les taux des crédits immobiliers augmentent encore, fermant de fait la porte à de nombreux emprunteurs qui ne disposent pas des moyens financiers pour faire face à des crédits devenus ainsi plus chers.