Avec un apport de 40 000 € : combien puis-je emprunter ?

Vous souhaitez souscrire un emprunt immobilier et disposez de 40 000 euros à investir pour aider au financement de votre projet ? C’est une excellente nouvelle, car les banques sont friandes des emprunteurs avec un apport personnel conséquent.

Mais combien pouvez-vous emprunter avec un tel apport ? 400 000 euros, moins, plus ? On fait le point dans ce dossier !

La règle de l’apport personnel : 10 % du projet immobilier

En matière de prêt immobilier, il est courant de dire que les emprunteurs doivent, entre autres conditions, respecter un montant d’apport personnel de 10 % du projet immobilier. Cet apport est destiné à couvrir les frais annexes ne relevant pas directement du bien immobilier en lui-même, à savoir : les frais de dossier bancaire, les frais de courtage en matière de crédit et d’assurance, les frais notariés (plus élevés dans l’ancien que dans le neuf), etc.

Dès lors, il serait aisé de penser que l’emprunteur disposant d’un apport personnel de 40 000 euros peut acheter un bien immobilier dont le prix s’élève à 400 000 euros avec un crédit immobilier de 360 000 euros. Or, ce raisonnement serait fallacieux, car un apport ne présage pas des capacités de remboursement de l’acquéreur.

Imaginons plutôt, Louis a 35 ans et vient d’hériter 40 000 euros suite au décès de Louisette, sa grand-mère. Pour autant, Louis est employé dans un garage automobile et son salaire mensuel est de 1 800 euros nets. Célibataire, il doit donc emprunter seul. Pour autant, un crédit de 360 000 euros sur 25 ans l’expose à des mensualités de prêt de 1 500 euros, soit presque autant que son salaire.

Cet exemple illustre bien le fait que l’apport personnel ne conditionne pas le montant du prêt immobilier que vous pouvez obtenir. En revanche, il constitue un véritable atout à mettre en avant auprès de la banque…

L’intérêt de l’apport personnel de 40 000 euros

Lorsqu’un établissement bancaire finance un bien immobilier, il doit avoir des garanties en retour. La plus importante, pour lui, est de s’assurer du paiement du capital restant dû en cas de défaillance de l’emprunteur, afin de ne pas perdre d’argent.

Si la banque finance par exemple un appartement de 100 000 euros avec des frais annexes de 10 000 euros, elle ne peut prendre de garantie que sur le bien immobilier, estimé seulement à 100 000 et non 110 000 euros. En conséquence, elle exigera un apport de 10 000 euros de façon à prendre en garantie le bien immobilier, par le biais d’un cautionnement mutuel, d’un PPD (Privilège de Prêteur de Deniers) ou d’une hypothèque.

A contrario, si Louis n’a pas d’apport pour acheter son appartement, la banque va devoir financer le projet immobilier à 110 %. Elle sera donc beaucoup plus vigilante à la situation de l’emprunteur, et pourra choisir de financer le projet avec un taux d’intérêt plus élevé que la moyenne, ou simplement refuser le financement.

L’apport personnel constitue donc une garantie supplémentaire pour la banque permettant souvent :

• De bénéficier d’un taux d’intérêt bancaire attractif
• De faciliter l’obtention d’un crédit bancaire immobilier

Bien entendu, plus l’apport personnel est conséquent, plus l’établissement financier est en mesure de faire un geste en faveur du client emprunteur. La base attendue est de 10 %, si l’apport se situe au-dessus, ce sont autant de possibilités de négociations qui s’offrent à l’acquéreur. Nos 40 000 euros d’apport personnel doivent donc être convertis en pourcentage :

• 40 000 euros, c’est 10 % d’apport pour un bien immobilier de 400 000 euros
• 40 000 euros, c’est 20 % d’apport pour un bien immobilier de 200 000 euros
• 40 000 euros, c’est 30 % d’apport pour un bien immobilier de 135 000 euros

Autrement dit, il sera plus facile de négocier pour un projet immobilier de 135 000 à 200 000 euros avec 40 000 euros d’apport que pour un projet immobilier de 400 000 euros.

L’apport personnel ne présage pas du montant de l’emprunt immobilier

L’apport personnel est un facilitateur, un tremplin pour l’accès au crédit immobilier. Entre deux profils emprunteur identiques, les préférences des banques iront naturellement à celui qui possède l’apport le plus conséquent.

Néanmoins, l’établissement de crédit accordera le prêt en fonction d’autres critères étudiés avec soin :

• La capacité d’emprunt du ménage
• Le taux d’endettement du foyer
• La stabilité professionnelle du ou des emprunteurs
• Les revenus récurrents
• Les charges fixes
• La gestion rigoureuse des comptes bancaires, etc.

Reprenons l’exemple de Louis, ayant un revenu récurrent de 1 800 euros nets mensuel grâce à un CDI. Il n’a pas de crédits en cours et son taux d’endettement peut aller jusqu’à 35 % pour l’achat de sa résidence principale. Il peut donc emprunter jusqu’à 630 euros par mois (1 800 x 35 %).

Cela correspond, avec les taux moyens d’accès à l’emprunt immobilier constatés en janvier 2021, à un montant de crédit de 150 000 euros sur une période de 25 ans. Il peut donc acheter un bien immobilier d’une valeur maximale de 190 000 euros, frais de notaires compris, grâce à son apport personnel.

Dans ce contexte, son apport personnel s’élève donc à 21 % du coût global de l’acquisition, ce qui constitue pour les banques un élément de taille pour que le dossier d’emprunt de Louis soit considéré comme « bon ».

Que négocier grâce à l’apport personnel ?

Un apport personnel excédant 20 % permet une marge de négociation avec la banque. S’il est de 30 % ou plus, c’est encore mieux, et votre dossier fera partie des « très bons » dossiers.

Ce levier de négociation peut vous permettre de diminuer le coût global de votre emprunt, notamment grâce aux éléments suivants :

• Demander une révision du taux d’intérêt pour le faire baisser
• Bénéficier automatiquement d’une assurance de prêt immobilier moins coûteuse
• Négocier les dépenses annexes et limiter les frais de dossier, voire les annuler

À cela s’ajoute les avantages suivants :

• La possibilité de négocier les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) à la baisse
• La possibilité d’acheter un bien immobilier plus important
• La possibilité d’emprunter sur une durée moins longue

Bref, l’apport personnel est gage de votre sérieux financier, de votre capacité d’épargne et de votre gestion rigoureuse. Il apporte à votre dossier davantage de crédibilité et augmente votre capital confiance. Profitez-en pour négocier, soit en passant par un courtier en prêt immobilier, soit en utilisant un simulateur de prêt immobilier pour obtenir les meilleures offres sans engagement en quelques clics.