Comment ne plus être garant d'un bail ? Quelles conditions et procédure ?

Prendre la décision d'être garant d'un bail, c'est-à-dire d'être en mesure de régler les dettes d'un locataire d'un logement à son propriétaire est un engagement lourd à ne pas prendre à la légère compte tenu des conséquences financières plus ou moins importantes possibles. Un garant est engagé différemment vis-à-vis d'un bailleur notamment selon le type de caution mise en place. D'autre part, pour ne plus être garant d'un bail, les conditions et procédures diffèrent en fonction de la durée déterminée ou non fixée dans l'acte de cautionnement rédigé à la signature du bail.

Qu'appelle-t-on le garant d'un bail ?

On appelle le garant d'un bail, aussi nommée "caution", une personne (ou un organisme type Action Logement, par exemple) qui s'engage à l'avance envers le propriétaire d'un logement de prendre à sa charge les éventuelles dettes locatives d'un locataire. Ces dernières désignent le loyer dû, les charges de logement, les frais de remise en état d'un bien dégradé par son locataire, ainsi que les éventuels intérêts produits par un retard de paiement de ces dettes locatives.

L'engagement du garant, ou de la caution, à payer au propriétaire d'un logement les dettes d'un locataire se concrétise par un acte écrit appelé un acte de cautionnement qui est un contrat écrit, qui peut être rédigé par un notaire, dont la forme est strictement encadrée par la loi et fait généralement l'objet d'un document distinct du contrat de location lui-même.

L'acte de cautionnement doit notamment comporter la nature (impayés de loyer, réparations, etc.) et le montant (en chiffres et en lettres) de l’engagement financier du garant, le montant du loyer, la durée d'engagement du garant, ainsi qu'une mention qui indique que le garant a pris connaissance des conséquences de son engagement.

Le garant doit justifier auprès du bailleur de garanties financières suffisantes pour faire face aux éventuels impayés du locataire pour lequel il s'engage. C'est pourquoi le bailleur peut lui demander des pièces justificatives, qui sont en revanche strictement définies par la loi, et plus précisément par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution, telles qu'un contrat de travail, l'extrait Kbis et les 2 derniers bilans comptables de sa société pour un garant non salarié, son dernier avis d'imposition, ses 3 derniers bulletins de salaire, ou encore son dernier avis de taxe foncière s'il est propriétaire de son logement. Tout comme le locataire, un garant doit aussi fournir des documents qui justifient son domicile (quittance de loyer, facture d'eau, d'électricité, de gaz ou de téléphone, attestation de domicile, etc.).

Un bailleur n'a pas pour obligation légale de demander un garant à un locataire au moment de la signature du contrat de location. Mais, dans la pratique, cette garantie financière pour le propriétaire d'un logement qu'il loue est le plus souvent sollicitée.

Il faut savoir toutefois qu'un bailleur n'est pas en droit d'exiger une caution dans ces 3 cas :

• s'il a souscrit une assurance ou toute forme de garantie, souvent appelée assurance contre les impayés, qui le couvre si son locataire ne respecte pas ses obligations locatives, dont le fait de payer son loyer et ses charges et de maintenir en bon état son logement. Toutefois, même dans ce cas, le bailleur peut exiger un garant si le locataire est étudiant ou apprenti ;
• si le bailleur est une personne morale (hormis une société civile constituée entre parents et personnes unie par alliance jusqu'au quatrième degré), seuls des garants type organismes faisant partie d'une liste fixée par décret en Conseil d'État comme le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction, certaines associations qui œuvrent pour l'accès au logement, etc., peuvent jouer le rôle de caution.

Dans tous les cas, un bailleur personne morale ne peut pas exiger un garant à un étudiant qui perçoit une bourse de l'enseignement supérieur ;

• si le bailleur estime que le garant ne dispose pas de garanties financières suffisantes.

Quels sont les engagements et les risques pour le garant d'un bail ?

Comme on l'a vu précédemment, un garant s'engage à prendre à sa charge les sommes dues et non payées par un locataire à son propriétaire qu'il s'agisse de loyers impayés ou de couvrir le montant de travaux dans le logement suite à des dégradations commises par le locataire. Un engagement auquel il est obligatoire de se tenir et qui n'est donc pas anodin en termes financiers pour le garant.

De plus, si la caution ne rembourse pas les dettes locatives du locataire pour qui il se porte garant, ses biens personnels, ses revenus, son logement s'il en est propriétaire, peuvent faire l'objet d'une saisie si le bailleur en fait la demande auprès d'un juge.

Deux types de caution possibles

Il existe 2 types de caution qu'un bailleur a le loisir de choisir : la caution simple et la caution solidaire.

Dans le cas de la caution simple, le garant a la possibilité d'exiger du bailleur qu'il s'adresse au préalable au locataire pour être payé de ses dettes. Si ce dernier n'est pas solvable, ou si les poursuites du bailleur contre lui n'aboutissent pas, et seulement dans ces situations, le garant est alors tenu au paiement de ces dettes.

La caution solidaire, c'est-à-dire si l'acte de cautionnement comporte une clause de solidarité, désigne une situation où le bailleur peut demander directement au garant de payer les dettes du locataire et, ce, dès le premier impayé constaté, sans chercher à savoir si le locataire indélicat a les moyens de régler les sommes qui lui sont dues. Le plus souvent, une caution solidaire engage le garant pour une durée déterminée.

Comment se désengager de son statut de garant d'un bail ?

La durée d'engagement d'un garant d'un bail dépend de ce qui est mentionné dans l'acte de cautionnement. Se désengager de ce statut dépend en partie de cette durée.

Dans le cas d'une durée de caution déterminée

Il peut être précisé dans l'acte de cautionnement que la durée d'engagement en tant que garant est déterminée, c'est-à-dire qu'elle correspond, par exemple, à la durée du contrat de location et de son éventuel renouvellement. Dans ce cas-là, le garant ne peut pas résilier son engagement avant le terme de cette durée.

C'est à ce moment-là seulement que le statut de garant s'éteint de lui-même sans avoir à accomplir de formalités particulières.

Il peut toutefois être prévu des situations qui mettent fin à cet engagement avant le terme défini au moment de la signature du bail comme, par exemple, le divorce des locataires, le décès du locataire, etc.

D'autre part, dans ce cas, un garant peut aussi se désengager s'il obtient l'accord express du bailleur. Cette procédure implique alors la rédaction d'un avenant au bail de location qui matérialise la fin de la caution.

Dans le cas d'une durée de caution indéterminée

En revanche, si l'acte de cautionnement ne prévoit pas de durée d'engagement précise, le garant dispose de la possibilité d'y mettre fin à tout moment sans l'accord du bailleur selon les termes de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Attention toutefois, la fin de la caution intervient seulement au terme du contrat de location en cours, qu'il soit initial, reconduit ou renouvelé. Et le garant reste responsable des dettes du locataire nées au moment où il était considéré comme caution.

Dans cette situation, le garant doit informer le bailleur de sa décision de ne plus être caution du bail de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

Modèle de lettre à envoyer :

Madame, Monsieur,

Je me suis porté(e) garant(e) pour M./Mme (prénom et nom), locataire à l'adresse XXXX en vertu d’un bail signé avec vous le XX/XX/XXXX.

Selon les termes de l’acte de cautionnement qui ne fixe pas de durée d'engagement en tant que garant, je vous informe de ma décision de dénoncer cet engagement en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Merci donc de prendre note que je ne répondrai plus des dettes de M./Mme (prénom et nom) à partir du XX/XX/XXXX.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

(Signature)