Comment gérer un bien en indivision ?

L'indivision est une situation juridique qui désigne le cas où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, en particulier d'un bien immobilier, contexte le plus courant. L'indivision peut être "choisie", dans le cas de l'achat d'un logement par des concubins par exemple, ou s'imposer au moment d'une succession.

Dans le cadre d'une indivision, les propriétaires du bien disposent des mêmes droits sur ce dernier, c'est-à-dire qu'ils en bénéficient de la même manière. Cette situation juridique implique une gestion commune du bien en indivision et le respect des droits de chaque partie prenante. De ce fait, la gestion d'une indivision peut s'avérer compliquée en cas de mésentente entre les indivisaires notamment. Les principes d'administration d'une indivision sont toutefois définis légalement, par exemple en matière d'entretien du bien concerné, de décisions quant aux dépenses à réaliser, ou encore en ce qui concerne la vente ou la donation du bien en indivision.

Qu'appelle-t-on un bien en indivision ?

Le plus couramment, l'indivision représente l'un des moyens d'acheter un bien immobilier à plusieurs, comme cela est aussi possible par le biais d'une Société civile immobilière (SCI). Dans ce cas, les propriétaires en commun sont appelés les indivisaires.

Concrètement, l'indivision implique que chaque acquéreur d'un bien est propriétaire de ce dernier à hauteur de ce qu'il apporte comme moyens financiers pour son achat mais sans que cette propriété ne soit matériellement divisée entre les différents propriétaires justement selon le montant de leur quote-part qui est destinée à définir les droits de chacun sur la propriété, notamment ceux en cas de revente du bien.

L'indivision suppose en effet que chaque acquéreur participe à la même hauteur à l'achat d'un bien, et plus précisément pour moitié chacun (soit 50/50).

Toutefois, en indivision, il est toujours possible dans l'acte d'achat de déterminer une répartition en pourcentage différente si l'un des acquéreurs à apporter davantage de fonds, par exemple 30/70, 40/60, etc.

Malgré cela, en indivision, chaque propriétaire est considéré comme ayant des droits sur la totalité du bien.

Une fois ces éléments en tête, contrairement à l'acquisition d'un bien par le biais d'une SCI, par exemple, l'achat en indivision (on parle aussi de propriété indivise) présente l'avantage d'être très simple et non contraignante.

Par exemple, dans le cas d'un couple propriétaire d'un bien en indivision qui se sépare, plusieurs solutions sont possibles : les membres du couple peuvent décider de vendre leur bien en indivision et de se répartir le montant de la vente en fonction de leurs droits de propriété respectifs, ou l'un des membres du couple peut racheter la quote-part de l'autre et ainsi devenir le propriétaire unique du bien acheté ensemble.

C'est pourquoi l'indivision est la solution le plus souvent adoptée, et qui convient bien en particulier aux concubins, aux couples pacsés ou aux couples mariés avec un contrat de mariage. L'indivision est d'ailleurs le moyen de devenir propriétaires qui s'applique par défaut dans ces cas-là.

L'indivision dans le cadre d'une succession

Si l'indivision peut être une situation choisie dans le cas de l'achat d'un bien immobilier à plusieurs, elle peut aussi être la conséquence d'une succession. En effet, suite à un décès et en présence de plusieurs héritiers, le patrimoine du défunt est systématiquement en indivision. Cela veut dire que ses biens appartiennent de la même manière à tous ses héritiers. L'indivision est d'actualité jusqu'au partage de la succession, c'est-à-dire la répartition du patrimoine du défunt entre les héritiers.

Dans le cas d'une succession, l'indivision est donc transitoire.

Qu'implique la gestion d'un bien en indivision ?

Même si plusieurs personnes se mettent ensemble pour acquérir un bien immobilier sans apporter le même niveau d'apport financier pour cet achat, comme on l'a vu, chacune d'elles dispose de droits sur la totalité de ce bien.

Conséquence : toutes les décisions importantes concernant le bien en indivision doivent être prises à l'unanimité des propriétaires, ce qui peut impliquer des situations de blocage en cas de mésentente.

D'autre part, les indivisaires ont pour obligation de prendre en charge de la même manière les dettes de l'indivision, par exemple les dépenses liées à des travaux, les impôts dus, etc.

Les règles de gestion d'une indivision sont bien définies par la loi. Elles dépendent du type de décision à prendre :

• une décision concernant la conservation du bien, c'est-à-dire son entretien (réfection d'une toiture, remplacement d'une chaudière, etc.) peut être prise par un seul des indivisaires ;
• les actes de gestion courante d'un bien en indivision doivent être décidés à la majorité des 2/3 des droits détenus par chaque indivisaire et doivent être communiqués à chacun de ces derniers ;
• la vente des biens autres qu'immobiliers dans le but de payer les dépenses ou dettes engendrées par l'indivision est une décision qui doit également être prise à la majorité des 2/3 des droits détenus par chaque indivisaire ;
• les actes de gestion importants d'une indivision tels que la vente ou la donation du bien concerné doivent être décidés, en revanche, à l'unanimité, hormis dans quelques cas bien précis et limités.

Une solution pour bien gérer un bien en indivision

Si l'indivision représente une solution simple pour faire l'acquisition d'un bien immobilier à deux ou à plusieurs, ou si cette situation se présente dans le cas d'une succession, ce procédé n'est pas sans risques en particulier si l'un des acquéreurs a apporté plus de fonds personnels pour l'acquisition du bien que les autres indivisaires ou en cas de mésentente entre les indivisaires en particulier.

La convention d'indivision pour faciliter la gestion d'un bien en indivision

Pour pallier ces inconvénients et donc gérer au mieux un bien en indivision, il est donc conseillé de signer ce que l'on appelle une convention d'indivision, à la condition que tous les indivisaires soient d'accord.

Une convention d'indivision est un document obligatoirement écrit (sinon elle est considérée comme nulle) qui énumère les biens indivis et qui détaille précisément les droits de chaque indivisaire.

Une convention d'indivision a pour objectif d'optimiser la gestion d'un bien en indivision en définissant les règles et les modalités concernant cette dernière.

Il peut s'agir, par exemple, de décider de la répartition des dépenses liées au bien concerné entre les indivisaires, de prévoir le versement d'une indemnité dans le cas où l'un des indivisaires occupe seul le bien, de nommer un ou plusieurs gérants parmi les indivisaires ou choisir une personne extérieure à l'indivision pour tenir ce rôle (appelé mandataire dans ce cas-là), etc.

À noter : pour gérer au mieux une indivision, choisir de nommer un mandataire extérieur s'avère souvent être une bonne décision. Ce dernier, qui n'a donc aucun intérêt dans l'indivision, est en effet chargé de gérer le fonctionnement du bien immobilier au nom de l’indivision et en est responsable. Une situation qui peut donc notamment éviter les conflits entre indivisaires.

Une convention d'indivision qui concerne un bien immobilier, dont la durée est de 5 ans maximum mais qui peut être renouvelée, doit être rédigée par un notaire et faire l'objet d’une publication au service de la publicité foncière.