Qu'est-ce qu'une servitude sur une propriété ?

La servitude est une contrainte qui s'impose pleinement au propriétaire du bien concerné par la servitude, qui ne peut nullement la remettre en question, et donne un droit au propriétaire d'un autre bien. Pourquoi cette contrainte s'impose-t-elle au premier propriétaire ? De quels droits dispose exactement le propriétaire voisin ? Quels types de servitude peut-on rencontrer ? Voici les réponses à toutes ces questions sur la servitude de propriété.

Qu'est-ce qu'une servitude sur un terrain ?

Selon l'aménagement d'une propriété, il est possible qu'un terrain se trouve difficile d'accès, voire carrément enclavé, donc totalement entouré par d'autres propriétés. Avec le manque de terrains à construire, et le prix exorbitant du m² constructible, nombre de propriétaires avec de grands jardins font le choix de diviser leur parcelle constructible pour récupérer leur valeur de vente. C'est ainsi que l'on trouve de plus en plus de propriétés en second rideau, où des servitudes doivent s'opérer.

Le Code civil définit parfaitement ce qu'est une servitude : "C'est une contrainte imposée sur un bien immobilier pour l'usage et l'utilité d'un bien appartenant à un autre propriétaire". Une servitude implique systématiquement un fonds servant et un fonds dominant :

• Le fonds servant : Il revient au propriétaire qui supporte l'obligation que lui incombe la servitude. On parle alors de servitude passive. Précisons qu'en cas de vente, une servitude passive déprécie la valeur du bien, puisqu'elle apporte des contraintes sur la propriété;
• Le fonds dominant : Il revient au profit du fond bénéficiaire, soit à la propriété qui profite de la servitude. Attention, on ne peut pas dire que le fonds dominant est le propriétaire voisin. Le propriétaire n'est que l'occupant à l'instant T, et n'a pas la qualité à se prévaloir de la servitude. On parle alors de servitude active.

Il existe quatre catégories de servitude :

• Les servitudes imposées par la loi : Sont ici regroupées les servitudes d'urbanisme et d'utilité publique. Il pourra par exemple s'agir des servitudes de mitoyenneté, de respect des distances des constructions, des servitudes de vue, des servitudes d'écoulement des eaux pluviales, des services de droit de passage en cas d'enclave;
• Les servitudes établies par la situation naturelle des lieux : Ici, c'est la configuration des fonds qui impose la servitude. Généralement, il s'agira de l'écoulement des eaux, du bornage et de la clôture des fonds;
• Les servitudes d'utilité publique : Il s'agit plutôt ici d'une obligation territoriale, selon le contexte. Par exemple, il pourra s'agir d'accorder l'utilisation d'une partie du trottoir aux restaurateurs. Le trottoir ne leur appartient pourtant pas, mais ils bénéficient d'une servitude;
• Les servitudes conventionnelles : Il s'agira là d'un commun accord entre propriétaires au sujet de la mise en place d'une servitude, sous réserve qu'elle ne soit pas contraire à l'ordre public évidemment. Typiquement, la servitude conventionnelle la plus fréquente sera celle du droit de passage, souvent par un chemin ou un portail partagé. Notons également que la servitude de tréfonds est une forme de droit de passage, mais cette fois-ci pour les réseaux souterrains, notamment d'eau, d'électricité ou de gaz. La servitude de tréfonds sera fréquente sur les divisions parcellaires, où la configuration des réseaux souterrains de l'habitation ancienne n'avait évidemment pas anticipé une division.

Les caractéristiques d'une servitude

Il existe plusieurs types de servitude, dont chacun précise l'exact service du fonds servant au fonds dominant :

• La servitude continue ou discontinue : Lorsqu'elle est continue, la servitude est à usage continuel, sans que l'intervention humaine ne soit nécessaire. Par exemple, un égout ou une vue. En revanche, lorsqu'elle est discontinue, l'intervention de l'homme est nécessaire pour l'exercer. Il s'agira par exemple d'un droit de passage, d'un droit de puisage, etc.;
• La servitude apparente ou occulte : Lorsqu'elle est apparente, elle est visible grâce à la présence d'un ouvrage extérieur. Ca sera par exemple le cas d'une conduite d'eau, elle est apparente. En revanche, la servitude occulte ne présente pas de signe extérieur de son existence. Par exemple, une interdiction de construire est une servitude occulte;
• La servitude perpétuelle ou temporaire : Par principe, une servitude est perpétuelle, puisqu'elle est attachée à la propriété. Toutefois, il est possible de rencontrer une servitude temporaire. Dans le cas d'un projet immobilier par exemple, la présence d'une tour d'échelle le temps des travaux peut constituer une servitude temporaire.

Comment s'établit une servitude conventionnelle de propriété ?

Les servitudes légales, naturelles, ou d'utilité publique sont prescrites, ou bien par la loi, ou bien par un texte réglementaire. Il n'y a donc rien à ajouter sur celles-ci, où le propriétaire ou l'occupant n'a pas de marge d'intervention. En revanche, les servitudes de droit privé peuvent être constituées de différentes façons.

Dans l'absolu, rien n'oblige à établir une servitude conventionnelle par un acte notarié. Elle peut parfaitement l'être par acte sous signatures privées, convenues entre deux propriétaires. Toutefois, il est évident que cette démarche n'est pas recommandée. Si les servitudes doivent impérativement être mentionnées dans le titre de propriété des biens concernés, la servitude convenue sous signatures privées n'apporte en rien la garantie qu'elle sera connue des propriétaires successifs. C'est notamment le propriétaire du fonds dominant qui pourrait être lésé en cas de changement de propriétaire.

Idéalement donc, il est largement préconisé de l'établir par acte notarié, dans le cadre d'un acte authentique établi par un notaire, qui apposera la mention "au Service de la publicité foncière", pour lui reconnaître de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors des prochaines mutations immobilières.

Il existe trois façons d'établir une servitude de propriété :

• Par titre : La servitude sera alors établie par une convention amiable entre voisins. Elle ne pourra être modifiée que par un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant, même s'ils mutent;
• Par prescription trentenaire : Seules les servitudes continues et apparentes sont ici concernées, comme par exemple une servitude de vue. Il s'agit d'une servitude établie pour 30 ans. Au-delà de cette durée, si la servitude n'est plus utilisée par le propriétaire du fonds dominant, soit celui à qui elle profite, le propriétaire du fonds servant peut alors la remettre en cause, à condition de parvenir à prouver la non-utilisation;
• Par destination du père de famille : Elle intervient dans le cadre d'une division de propriété. Lorsqu'un ouvrage permanent et apparent existe, alors une servitude peut être établie si l'acte de division ne stipule aucun élément contraire à son maintien. Ca sera par exemple le cas d'un chemin.

A l'inverse, le Code civil prévoit que la servitude s'éteigne dans les quatre cas suivants :

• Dès lors que l'impossibilité de l'utiliser est démontrée. Par exemple, l'un des bâtiments qui provoquait l'enclavement de la propriété est détruit. La servitude n'a donc plus lieu d'être puisqu'elle ne peut pas être utilisée;
• Dès lors qu'il y a confusion des fonds, c'est-à-dire que le fonds servant et le fonds dominant sont réunis dans les mains d'un même et unique propriétaire;
• Dès lors que le non usage trentenaire est démontré. S'il est prouvé que la servitude n'a pas été utilisée durant 30 ans, elle peut être supprimée;
• Par modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant, par un acte notarié. Il faudra dans ce cas l'accord commun des deux propriétaires concernés, et que son annulation soit légalement autorisée. Une servitude légale ne peut pas être annulée par accord commun.

Peut-on s'opposer à une servitude ?

Malheureusement, il est impossible de s'opposer à une servitude. Celle-ci a été établie en conformité avec les règles d'urbanisme et d'utilité publique. Il se peut alors qu'elle remette en question les éventuels projets des nouveaux acquéreurs. Vouloir construire une piscine sur une servitude de tréfonds est tout bonnement impossible. C'est donc la contrainte du bien de la propriété voisine qui vient interférer dans ses propres projets, alors même que l'on est propriétaire. C'est parfois contrariant.

Pour conserver l'exemple de la servitude de tréfonds, donc de l'autorisation du voisin d'accès souterrain à un endroit précis de la propriété, celui-ci peut parfaitement devoir réduire le beau gazon à néant pour déboucher sa canalisation obstruée, ou bien faire sauter le bitume tout juste posé pour changer les canalisations percées. Toutefois, le propriétaire du fonds dominant aura l'obligation de remettre en état toute dégradation provoquée sur la propriété du fonds servant. C'est bien pour ces potentiels désagréments que la servitude fait baisser la valeur du bien immobilier.

En cas de litige sur l'utilisation de la servitude, il est possible de faire un recours auprès du tribunal. Le juge pourra alors décider de modifier la servitude, notamment l'endroit du passage par exemple, comme son mode d'exercice (accès en voiture, restreint à un accès piéton uniquement), ainsi que le montant de l'indemnité à verser au propriétaire du fonds servant, s'il estime que le préjudice subi n'est pas compensé financièrement à sa juste valeur.