Bien immobilier en location : comment fixer le 1er loyer ?

Investir, acquérir, ou encore hériter d’un bien immobilier pour le mettre en location développe le parc locatif privé, ce qui fait les bonnes heures de l’Etat, dans son ambition de lutter contre la pénurie de logements, sans ne proposer que du locatif social. Aussi, des dispositifs intéressants, notamment de défiscalisation, facilitent l’accès à l’investissement locatif, sous certaines conditions de fixation des loyers. Comment fixer le loyer de son bien immobilier en location ? Quels sont les droits et les obligations du propriétaire bailleur ? Réponses.

Fixation du 1^er loyer : Une liberté encadrée

Comme toute règle, il y a le principal général, et des contraintes et conditions au cas par cas qui viennent s’y greffer. La règle veut que l’établissement du premier loyer d’une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire puisse être fixé librement. Le propriétaire-bailleur détermine seul le montant du loyer, tout en tenant compte, bien-sûr, des montants pratiqués à logement et à quartier similaires. C’est le principe de l’offre et de la demande où il faut rester dans une fourchette de prix raisonnable pour rester attractif.

Toutefois, le marché de l’offre et de la demande est de plus en plus biaisé. Le manque de logements fait baisser l’offre, face à une demande en accroissement constant. De fait, face à une forte demande, il pourrait être tentant pour les propriétaires bailleurs de monter le montant du loyer, voyant peut-être un moyen de compenser intégralement la mensualité du prêt immobilier contracté, ou encore de réaliser une belle plus-value.

Le problème, c’est qu’un loyer plus onéreux trouvera assurément preneur… Oui c’est un problème, puisque cela accentuerait encore davantage la fracture sociale, en scindant le parc locatif privé pour les locataires présentant des ressources importantes, du parc locatif social pour les ménages aux plus faibles revenus. De plus, un loyer trop élevé augmentera le risque d’impayés et celui de périodes de vacance locative dues à un turn-over de locataires plus récurrent.

C’est pourquoi, la liberté laissée dans la fixation du premier loyer est toute relative puisqu’elle reste encadrée légalement, selon plusieurs critères.

Les dispositifs d’encadrement des prix des loyers

Plusieurs dispositifs réglementaires existent pour encadrer les montants et les hausses de loyers, visant à impulser une dynamique sociale au parc locatif privé.

Les règles applicables aux zones tendues

La loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), entrée en vigueur fin 2018, reprend la notion d’encadrement des loyers, abordée précédemment par la loi ALUR. Elle vise à contrôler la hausse des loyers dans les zones dites tendues, dont la liste est définie par décret. Les zones tendues sont des agglomérations au sein desquelles l’écart entre l’offre et la demande de logements locatifs est très important, provoquant une forme de crise du logement. Près de 1200 communes sont concernées sur le territoire national, et toutes doivent se conformer au respect de l’Indice de Révision des Loyers (IRL), que la hausse annuelle du loyer ne pourra pas dépasser.

Les règles applicables aux dispositifs visant à favoriser l’investissement locatif

La loi Pinel est l’une des plus connues dans le secteur de l’investissement locatif. En investissant dans un logement lié à ce dispositif, le propriétaire bailleur bénéficie d’une défiscalisation. Cet avantage induit de fixer un montant de loyer plafonné, correspondant à 38 377 € annuels en zone Abis et A, 31 280 € en zone B1 et 28 152 € en zone B2 et C. Les zones correspondent aux grosses agglomérations et zones tendues pour les A et Abis, aux communes de plus de 200 000 habitants et départements d’outre-mer en zone B1, et au reste du territoire en zones B2 et C.

Ce dispositif induit également de ne sélectionner que des locataires percevant des revenus plafonnés, et que le propriétaire s’engage à louer le bien durant une période de 6 ou 9 ans à un même locataire, que la location démarre au plus tard 1 an après l’acquisition du bien ou sa fin de construction, et enfin que le logement soit loué comme résidence principale.

Plutôt qu’un loyer libre, un loyer au plus juste !

Nous le disions, même hors dispositifs spécifiques, la liberté laissée au propriétaire bailleur dans la fixation du loyer reste toute relative puisqu’il devra être établi au plus juste, après avoir intégré les caractéristiques suivantes :

• La superficie : La surface et le nombre de pièces dont dispose le bien impacteront évidemment le montant du loyer. A titre indicatif, les moyennes nationales avoisinent les 15 à 40 € du m² selon la région ;
• L’emplacement : Un bien proche de commerces de proximité type boulangerie, pharmacie, bureau de tabac ou épicerie, proche des écoles, situé sur un circuit de transports en commun, ou bénéficiant d’une vue imprenable, verra son loyer plus élevé ;
• Le type de logement : Les loyers des locations non-meublées sont moins élevés que ceux des locations meublées ;
• L’état général du logement : S’il est récent, moderne, bien entretenu, ou à l’inverse, plutôt vétuste, présentant des tâches, des moisissures ou des salissures, et un défaut d’entretien, cela impactera évidemment le montant du loyer ;
• Le niveau de performance énergétique : Si une excellente performance énergétique ne peut guère faire augmenter le montant du loyer, une surconsommation d’énergie ou une importante déperdition de chaleur pourront en revanche assurément le faire baisser pour compenser les charges plus importantes liées aux consommations ;
• Le niveau de service : Un logement accessible par ascenseur, disposant d’un box, d’une place de stationnement réservée ou d’un parking sécurisé, de la présence d’un gardien ou d’un concierge, etc. sont autant de services facilitant qui augmentent la valeur du bien, donc son loyer.

A ces facteurs à prendre en charge, il faudra également penser aux charges locatives qui peuvent être transférées au locataire : les consommations d’eau et d’électricité, le gardiennage, l’entretien des parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.

Comment s’assurer d’être dans les prix du marché ?

Pour s’assurer de fixer un montant de loyer au plus près de sa valeur réelle, il est bon de s’ouvrir légèrement pour prendre connaissance des prix pratiqués autour de soi.

• Consulter les loyers du voisinage : Les voisins louent leur bien ? Pourquoi ne pas leur demander le montant du loyer fixé ? Le logement se situe dans le même secteur, profite probablement de la même vue et des mêmes services. Cela peut être une bonne base que d’étudier les prix pratiqués dans les alentours ;
• Consulter les annonces de locations en ligne sur la région : Ce ne sont pas les sites internet qui manquent sur la location immobilière. Prendre le temps de consulter les annonces, de voir ce qui est mis en avant, comparer son bien à ceux mis en location permet de se faire une idée des loyers pratiqués pour se situer dans une fourchette similaire ;
• Consulter les observatoires des loyers : Le réseau des observatoires locaux rassemble plusieurs organismes comme l’ADIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) ou encore la carte des loyers publiée par le Ministère de la Transition écologique, qui donne un estimatif des loyers pratiqués sur la zone ;
• Faire appel à un agent immobilier : L’agent immobilier peut venir estimer un bien à vendre, mais aussi un bien à louer. Après une visite du logement et quelques renseignements pris sur le secteur et les services alentours, il saura estimer au plus juste le montant du loyer à fixer. Si la mise en location passe par son intermédiaire, l’estimation sera généralement gratuite. En revanche, une simple estimation sera facturée.

A minima, l’idéal est de consulter les annonces de location en ligne et l’observatoire des loyers du secteur pour avoir une première idée du montant approximatif à fixer. C’est une démarche en ligne qui se fait depuis chez soi, sans engagement aucun.

Le loyer fixé peut-il évoluer ?

Le 1^er loyer fixé peut évoluer dans le temps, d’abord par la clause de révision du loyer qui peut être intégrée au contrat de bail. Annuellement, à date d’anniversaire, elle autorise alors le propriétaire à réviser le montant du loyer, à la hausse évidemment.

Que cette clause soit inscrite ou non sur le bail, ce dernier est généralement d’une durée de 3 ans. A compter de la date du 3^ème anniversaire, et annuellement par la suite, le propriétaire bailleur peut donc réajuster à la hausse le montant du loyer, selon l’évolution de l’Indice de Révision des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. L’IRL est déterminé sur l’évolution de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC).

A la signature du bail, le locataire accepte le montant du loyer. Toutefois, il peut contester ce montant par la suite, à la seule condition qu’il juge que le montant de loyer fixé ne réponde pas aux normes de décence, qu’il devra pouvoir alors justifier.