Investissement immobilier : comment définir son budget et son mode de financement ?

Avant de se lancer dans un investissement immobilier, qu'il s'agisse d'acheter un logement pour le louer ou investir dans une société civile immobilière (SCI), par exemple, pour préparer sa retraite, se constituer un capital ou se procurer des revenus complémentaires, il est important de bien définir le budget nécessaire à une telle opération. Établir ce que l'on appelle un plan de financement peut s'avérer très utile pour estimer au plus près les besoins financiers nécessaires à un tel investissement. Une fois ce plan de financement défini, il est plus facile de déterminer le budget qui peut être consacré à ce projet. Il permet également de définir au mieux les modes de financement à envisager.

La nécessité de définir un plan de financement pour son investissement immobilier

Définir un plan de financement pour son projet d'investissement immobilier est un préalable indispensable pour définir au plus près le budget nécessaire à sa réalisation. Ce plan de financement a pour but de considérer différents éléments qui entrent en compte pour déterminer le plus précisément possible ce budget.

Prendre en compte les caractéristiques de l'investissement immobilier choisi

Comme son nom l'indique, et quel que soit son type, un investissement immobilier suppose de placer son argent dans un bien immobilier. Il peut s'agir d'acheter un logement pour le louer ensuite et en tirer des revenus, ou, dans le but de se constituer un capital notamment, de gérer un bien immobilier en créant une société civile immobilière (SCI), en participant à une société civile de placement immobilier (SCPI ), ou en achetant un bien en nue-propriété, c'est-à-dire sans pouvoir l'occuper ni en tirer des revenus mais avec la faculté de pouvoir le vendre.

Si l'on prend l'exemple d'un investissement immobilier locatif, ce dernier nécessite de bien prendre en compte et de bien réfléchir aux caractéristiques du bien acheté qui a aussi forcément un lien avec le budget à prévoir.

Il est ainsi nécessaire notamment d'être vigilant sur son prix au mètre carré selon la situation géographique de ce dernier en particulier, de vérifier ses possibilités de revente et d'évaluer surtout si une plus-value pourra être réalisée à cette occasion.

Prendre en compte tous les frais annexes à un investissement immobilier

Outre l'argent nécessaire à investir lors de l'achat d'un bien immobilier, ou à placer dans une SCI, dans une SCPI, etc., un investissement immobilier est forcément accompagné de frais annexes indispensables à estimer pour déterminer le budget global nécessaire à sa réalisation.

Ainsi, le budget total d'un investissement immobilier à prévoir comprend également les éventuels frais dus à un intermédiaire (agence immobilière, courtier immobilier, etc.), les frais de notaire à régler lors de l'acte de vente, les impôts fonciers à venir, ou encore les mensualités d'un crédit immobilier et les frais liés à une assurance emprunteur.

Pour déterminer au mieux le budget indispensable pour un investissement immobilier, il ne faut pas oublier non plus toutes les futures dépenses en lien avec des travaux qu'il sera peut-être nécessaire de réaliser dans le bien acheté, les dépenses pour son entretien, ainsi que toutes les charges mensuelles ou annuelles à payer qu'il entraîne.

Calculer la rentabilité d'un investissement immobilier

Définir le budget d'un investissement immobilier suppose également de calculer sa rentabilité, c'est-à-dire les gains qu'il permet de réaliser, l'essence même de ce type de placement.

En matière d'investissement immobilier locatif, par exemple, cette rentabilité, ou performance financière, se calcule de plusieurs manières. Il est ainsi possible d'estimer ce que l'on appelle la rentabilité brute, soit prendre en compte les loyers perçus par rapport au prix d'achat du bien, qui se calcul de cette manière : (loyers bruts annuels hors charge *100)/prix d’achat.

Pour obtenir une estimation plus précise de la rentabilité d'un investissement immobilier locatif, une autre formule peut être appliquée : (loyers réels - charges réelles)*100/prix d’achat frais inclus. On parle alors de rentabilité nette car ce calcul intègre toutes les charges et les taxes liées à cette opération immobilière.

Pour encore mieux appréhender la rentabilité d'un investissement immobilier, une fois l'un ou l'autre de ces calculs réalisés, il faut prendre en compte les éventuels avantages fiscaux dont peut faire bénéficier ce type de placement.

Évaluer son apport et sa capacité d'emprunt

Établir un plan de financement, c'est aussi évaluer très précisément le montant de son apport et sa capacité à pouvoir emprunter pour financer son investissement immobilier.

D'abord, disposer d'un apport personnel suffisant est une condition essentielle pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement immobilier à l'aide de la souscription d'un ou de plusieurs prêts dont les montants sont le plus souvent élevés.

En effet, même si un apport personnel n'est pas obligatoire légalement, les banques exigent néanmoins que les emprunteurs disposent déjà de leur côté d'une somme qui constitue une part du financement de leur projet immobilier pour pouvoir souscrire un crédit.

Ensuite, au moment d'emprunter, un apport personnel a un impact non négligeable. Plus il est important, plus le montant du prêt est faible et donne donc la possibilité aux investisseurs de souscrire un prêt moins long qui a notamment la caractéristique de proposer des taux d'intérêt plus avantageux.

D'autre part, toujours dans le cadre d'un investissement immobilier réalisé grâce à un emprunt, ce qui est majoritairement le cas, il est important d'évaluer sa capacité d'emprunt qui permet en conséquence d'estimer le budget qu'il est possible de consacrer à une telle opération.

La capacité d'emprunt désigne le montant qu'il est possible d’emprunter en fonction de son niveau de revenu, ainsi que le montant des sommes qui peuvent être remboursées chaque mois par un emprunteur. En d'autres termes, la capacité d'emprunt détermine l'aptitude d'un emprunteur de pouvoir financer grâce à un prêt un investissement immobilier, par exemple, tout en étant capable de continuer à assumer ses dépenses courantes, soit son taux d'endettement.

Au-delà d’un taux d’endettement de 35 %, les banques considèrent qu'un emprunteur court des risques de s'endetter et refusent en principe de prêter de l’argent.

S'informer sur les dispositifs de défiscalisation possibles

Investir dans la pierre, et en particulier opter pour un investissement immobilier locatif permet, sous certaines conditions, de bénéficier de dispositifs de défiscalisation qui peuvent prendre la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu ou d'une déduction de ses revenus fonciers.

Des avantages fiscaux donc à étudier de près et à prendre en compte en vue d'un investissement immobilier car ils permettent de faire baisser, en particulier sur le long terme, le coût d'un tel placement.

Certains dispositifs de défiscalisation en matière d'investissement immobilier locatif concernent l'achat de biens immobiliers neufs (le dispositif "Pinel") ou anciens (dispositifs "Denormandie", "Louer Abordable", ou encore "Loc'Avantages").

Les modes de financement d'un investissement immobilier

Comme tous les types de projet immobilier, placer son argent dans un investissement immobilier peut être financé au comptant ou à l'aide d'un crédit. Cette dernière solution est la plus utilisée compte tenu des sommes le plus souvent en jeu. Plusieurs types de crédit peuvent permettre de financer un investissement immobilier dont voici les deux principaux.

Le prêt amortissable

Le terme de prêt amortissable désigne le type de crédit immobilier le plus répandu. En souscrivant un prêt amortissable, l'emprunteur rembourse chaque mois le capital qu’il a emprunté auprès d’une banque par le biais de mensualités au montant constant tout le long de la vie du prêt, et connu à l’avance. Ces mensualités englobent une partie du capital à rembourser auquel s'ajoutent les intérêts dus, calculés sur le capital restant dû en fonction d'un taux défini qui peut être fixe ou variable.

Un taux d'intérêt fixe permet de connaître précisément le coût total du crédit car le montant des mensualités et la durée du prêt restent identiques tout au long du prêt. Avec un taux d’intérêt variable, les mensualités et/ou la durée du prêt amortissable varient selon les fluctuations de ce taux, qui peuvent évoluer aussi bien à la hausse qu’à la baisse.

À noter : un prêt amortissable est modulable, c'est-à-dire qu'il est possible, en accord avec sa banque, de faire varier le montant de ses mensualités en fonction de sa situation financière personnelle. D'autre part, ces mensualités peuvent être aussi progressives. Leur montant peut ainsi augmenter au fur et à mesure de la durée du prêt si l'emprunteur anticipe une hausse de ses revenus.

Le prêt in fine

Un prêt dit "in fine" peut également être utilisé pour financer un investissement immobilier. À la différence d'un prêt amortissable, le prêt in fine se caractérise par le fait que le capital emprunté est remboursé en une seule fois à l’échéance du crédit.

En effet, dans ce cas, l'emprunteur rembourse des mensualités qui sont composées exclusivement des intérêts dus et du coût de l’assurance emprunteur obligatoire lors de la souscription d'un crédit immobilier. Les mensualités sont donc moins élevées que celles d'un prêt amortissable.

Un prêt in fine suppose donc de disposer d'une épargne ou de placer de l'argent, le plus souvent dans une assurance vie, afin de se constituer une réserve d'argent pour rembourser la totalité du capital emprunté à la fin du prêt.

Le prêt in fine n'est pas utilisé fréquemment mais il peut être intéressant à l'occasion d'un investissement immobilier, en particulier locatif, car il permet de bénéficier d'un avantage fiscal. Avec ce prêt, il est en effet possible de déduire les intérêts remboursés de ses revenus locatifs, ce qui a pour conséquence de réduire l'imposition des revenus fonciers de l’emprunteur.

Considérer les aides à l'achat existantes

Réaliser un investissement immobilier implique de définir et d'y consacrer un budget, le plus souvent important, mais dans le but d'en retirer des gains en capital ou sous la forme de revenus complémentaires en particulier.

Dans l'objectif de minimiser ce budget, un investisseur dans l'immobilier peut bénéficier d'aides à l'achat ou à la rénovation de son bien, soit plus précisément de modes de financement avantageux.

C'est le cas, par exemple, de l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) qui permet notamment à un propriétaire bailleur de financer des travaux d'économie d'énergie (isolation thermique, remplacement d'un chauffage, etc.) dans le bien dans lequel il a investi et qu'il loue.

L'éco-PTZ est un prêt à taux d'intérêt nul, et qui peut se monter jusqu'à 50 000 euros, qui permet donc de limiter le budget alloué à un investissement immobilier qui nécessite d'être rénové.