Acheter en viager : quel fonctionnement ? Avantages et inconvénients

Que vous soyez vendeur ou acheteur d’un bien immobilier, le viager peut être opportun pour votre situation. De quoi s’agit-il, comment ça fonctionne, quels sont les avantages et inconvénients de l’achat en viager ?

Achat en viager : définition

Le principe du viager consiste à vendre un bien immobilier moyennant :

• Un bouquet : c’est le paiement d’une somme d’argent versée comptant lors de la signature de l’acte de vente,
• Une rente viagère : c’est une sommes fixe versée périodiquement (au mois, au trimestre ou à l’année.

Selon la nature du viager, il peut y avoir un bouquet sans rente, ou des rentes sans bouquet. Le plus souvent, les deux sont cependant à verser. Deux types de viager coexistent :

• Le viager occupé : le vendeur, cède son bien immobilier à l’acheteur (l’acheteur possède la nue-propriété), mais il conserve la jouissance du logement (le vendeur possède l’usufruit). Au décès du vendeur, l’acheteur récupère la pleine propriété du bien,
• Le viager libre : le vendeur cède son bien immobilier à l’acheteur, qui peut en profiter immédiatement et l’occuper librement, mais la rente reste à verser jusqu’au décès du vendeur.

Bon à savoir : le vendeur est appelé le crédirentier, et l’acheteur est appelé la débirentier.

Fonctionnement de la vente et de l’achat en viager

Vous l’aurez compris, l’achat en viager repose sur un aléa, à l’exception du viager constitué d’un seul bouquet, qui est la forme de viager la moins répandue. L’aléa est représenté par la durée de vie du vendeur, qui ne peut pas être connue à l’avance. Le viager peut reposer sur une seule tête (par exemple un célibataire vendant son appartement en viager) ou sur deux têtes (par exemple un couple vendant sa maison en viager). Le prix total du bien n’est donc pas connu à l’avance, et dépend de la date de décès du vendeur ou de celle du dernier vendeur survivant.

Montant du bouquet

Non obligatoire, le bouquet équivaut généralement à la valeur du bien sur le marché, moins 30 %. Elle est généralement fixée par le propriétaire du bien immobilier, un professionnel de l’immobilier spécialisé en vente viagère ou par le notaire.

Montant de la rente

Son montant est fixé par barème et se base sur l’espérance de vie des vendeurs. Ce barème est commun aux notaires et assureurs. Le montant de la rente dépend :

• De la valeur vénale du bien immobilier,
• Du montant du bouquet déjà versé,
• De l’âge du crédirentier,
• De l’espérance de vie du crédirentier,
• Des éventuels loyers perçus par ce même crédirentier sur le bien,
• De la nature du viager, libre ou occupé.

Si son montant est calculé en fonction d’une procédure précise, il est cependant impossible de déterminer combien de temps la rente sera effectivement versée par l’acheteur débirentier.

Clauses spécifiques à la vente en viager

La promesse de vente et l’acte de vente authentique peuvent prévoir certaines clauses spécifiques, parmi lesquelles :

• La clause d’indexation : elle vise à ajuster le montant des rentes en fonction d’un indice publié par l’INSEE, cet indice est équivalent à l’indice d’indexation des loyers en prenant compte de l’inflation,
• La clause résolutoire : elle « résout » le contrat, c’est-à-dire qu’elle résilie automatiquement le contrat souscrit entre les partie pour non respect des obligations contractuelles, telles que le paiement de la rente,
• La clause pénale : elle vise à protéger le crédirentier si le débirentier venait à manquer à ses obligations, en lui versant une somme d’argent dont le montant est déterminé à l’avance, et en lui permettant de conserver le bouquet déjà versé.

Bon à savoir : une vente en viager peut être annulée si l’on considère la notion d’aléa absente, dans le cas où le vendeur décèderait dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente.

Avantages du viager

Pour l’acheteur

Si la rente en viager séduit les investisseurs, c’est parce qu’elle peut permettre de faire de « bonnes affaires »…

La décote sur le prix du logement

Il s’agit bien sûr de l’avantage numéro 1 pour l’acquéreur débirentier du bien immobilier. Le montant du bouquet versé pour accéder à la propriété est en moyenne 30 % moins élevé que le montant réel du bien. Il peut même être encore plus alléchant si les crédirentiers sont jeunes.

Cet avantage permet d’acquérir un bien immobilier à moindre coût, alors que l’on n’aurait pas forcément eu les liquidités nécessaires pour le payer au prix de sa valeur réelle.

L’absence d’entretien et de charges courantes

Lorsque le viager est dit occupé, c’est au vendeur qu’incombe le paiement des réparations courantes, des charges courantes, de la taxe d’habitation et de l’entretien normal du logement. L’acheteur n’a donc pas à s’acquitter des charges supplémentaires venant grever son budget.

Selon les contrats de viager, le montant de la taxe foncière peut incomber au crédirentier, au débirentier, ou à chacun pour moitié de la taxe.

L’absence de crédit

Le versement du bouquet se fait « au comptant » et ne fait pas l’objet d’un crédit bancaire, sauf exception. Par conséquent, l’acheteur n’a ni taux d’intérêt, ni frais de dossier, ni frais d’assurance à payer.

Un avantage qui vient alléger le montant global de l’acquisition immobilière.

Pour le vendeur

Et si elle séduit les vendeurs, c’est parce qu’elle permet de profiter en toute sérénité de son bien jusqu’à la fin de sa vie…

L’usufruit du logement

C’est bien entendu le principal avantage pour le crédirentier. Il peut conserver la jouissance de son logement, sans payer de loyer ou de crédit immobilier. Et en plus, il perçoit une rente mensuelle.

Voici un avantage de taille séduisant pour les personnes souhaitant profiter, surtout si elles n’ont pas d’héritiers ou ne souhaitent pas leur laisser un bien immobilier à leur décès.

Un complément de revenus

La rente viagère, perçue tout au long de la vie du crédirentier, permet au vendeur d’améliorer sa situation financière et d’augmenter ses revenus à la retraite.

Une possibilité de location

Si le crédirentier conserve l’usufruit, il peut vivre dans le logement, mais également le louer. Une solution qui se révèle avantageuse dans le cadre d’un déménagement, d’un rapprochement familial ou d’une arrivée dans une maison de retraite par exemple.

Un abattement fiscal

Seule une partie de la rente viagère reçue par le vendeur est imposable. Celle-ci baisse au fur et à mesure que le crédirentier avance en âge, et c’est l’âge au moment de la signature de l’acte de vente qui détermine li montant imposable de la rente viagère :

• 1^er versement à moins de 50 ans : abattement de 30 % et rente imposable à hauteur de 70 %,
• 1^er versement entre 50 et 59 ans : abattement de 50 % et rente imposable à hauteur de 50 %,
• 1^er versement entre 60 et 69 ans : abattement de 60 % et rente imposable à hauteur de 40 %,
• 1^er versement à partir de 70 ans : abattement de 70 % et rente imposable à hauteur de 30 %.

Inconvénients du viager

La rente en viager ne présente pas que des avantages, il faut donc bien être conscient des risques pris avant d’investir ou de vendre via ce système particulier…

Pour l’acheteur

Le risque de payer une rente viagère trop longtemps

C’est le principal inconvénient de l’achat en viager. Si le débirentier paie une rente au-delà de l’espérance de vie du vendeur, il est généralement perdant. Pire, il peut payer jusqu’à son décès, comme ce fut le cas pour le notaire de Jeanne Calment.

Pour qu’un viager soit rentable, veillez à laisser au moins une génération d’écart, soit environ 30 ans, entre vous et votre vendeur.

L’obligation de paiement de la rente aux héritiers

Si le débirentier vient à décéder avant le crédirentier, alors ses héritiers lui succèdent dans le paiement de la rente. Des solutions de type assurantiel ou hypothécaire peuvent être mises en place pour palier cet inconvénient.

Le paiement des gros travaux

Le plus souvent, l’acquéreur garde à sa charge les gros travaux, comme un ravalement de façade dans un appartement, ou le changement de système de chauffage dans une maison individuelle par exemple.

De plus, le montant de la taxe foncière lui incombe la plupart du temps. Il est donc recommandé de bien s’assurer de l’état général du bien immobilier avant achat pour éviter les désagréments financiers liés aux grosses réparations.

Pour le vendeur

Le risque de vendre sous le prix du marché

Si le débirentier perçoit un bouquet, le prix du marché de son bien immobilier n’est atteint que plusieurs années plus tard, lorsqu’il a perçu suffisamment de rentes viagères.

Ainsi, si le vendeur décède rapidement après la vente, il aura vendu son bien sous la valeur du marché.

Le paiement des charges courantes

Comme si vous étiez en location, la vente de votre bien en viager vous impose de payer les travaux d’entretien courants et la taxe d’habitation. Vous n’êtes donc pas exonéré des charges annexes liées au logement.

En définitive, il est impossible de prédire si le viager va profiter au vendeur ou à l’acheteur, c’est en quelque sorte « un pari » et une façon différente d’envisager la revente ou l’achat de son bien immobilier.