Acheter en copropriété : 5 erreurs à ne pas faire

Dans les villes, l’achat en copropriété est courant, et sera systématique lorsque vous jetterez votre dévolu sur un appartement. On parle alors de copropriété verticale. Dans les villages ou dans certains lotissements, on parle de copropriété horizontale lorsque vous faites l’acquisition d’une maison mitoyenne.

Dans tous les cas, acheter en copropriété implique de se conformer au règlement de copropriété rédigé par le syndic d’une part, et de payer les charges afférentes à la copropriété d’autre part. Alors, mieux vaut ne pas se tromper lors de l’achat, suivez le guide pour éviter les erreurs courantes.

Erreur n°1 : ne pas visiter le bien immobilier

C’est le b.a.-ba de toute acquisition immobilière. On visite le futur bien immobilier sur lequel on a jeté son dévolu, et plutôt deux fois qu’une. Dans le cadre d’un achat en copropriété sur plan, on vient voir l’emplacement, se rendre compte de l’environnement, de la proximité des commerces et services, mais également des éventuelles nuisances.

Dans le cadre d’un achat en copropriété pour un logement déjà existant, on visite bien entendu les parties privatives pour constater d’éventuels défauts, en se faisant accompagner d’un professionnel de l’immobilier ou du bâtiment si nécessaire. Mais on pense également à visiter les parties communes.

Les caves, les parkings, les jardins, les escaliers ou les ascenseurs sont-ils bien entretenus ? Y a-t-il des travaux conséquents à prévoir ? Est-ce délabré ? Ou au contraire est-ce robuste et propre ?

Erreur n°2 : ne pas vérifier la superficie du logement en loi Carrez

Dans les copropriétés, la superficie du logement doit être portée à votre connaissance conformément à la loi Carrez. Celle-ci peut faire l’objet d’un diagnostic immobilier (non obligatoire) ou être simplement indiquée par la propriétaire ou le promoteur.

Les balcons, loggias, terrasses, garages, caves, places de parking seront exclues du calcul. De même, les cloisons les marches et cages d’escalier, les plinthes, embrasures de portes et de fenêtres, gaines et conduits ne seront pas comptabilisées. Enfin, seules seront retenues les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.

Cette superficie en loi Carrez est mentionnée dans le compromis de vente comme dans l’acte authentique. En cas d’erreur de plus de 5 % (par exemple un logement indiqué à 100 m² alors qu’il ne fait que 94 m² loi Carrez), une révision du prix à la baisse peut vous être accordée dans l’année suivant votre achat immobilier en copropriété.

Erreur n°3: ne pas prendre connaissance du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document écrit régissant l’organisation et le fonctionnement d’un immeuble ou d’un lotissement. Il s’impose aux locataires comme aux copropriétaires et le syndic (professionnel ou bénévole) est chargé de mettre en œuvre sa bonne application.

Il précise les droits et les devoirs de chacun pour vivre en harmonie. Il explicite les conditions d’utilisation des parties privatives (votre appartement, votre jardin, votre garage, etc.) et des parties communes (hall d’escalier, parking, local à vélos, etc.).

Enfin, il établit les modalités de calcul quant à la répartition des charges entre les différents copropriétaires, en fonction des lots qu’ils détiennent et de leur taille.

Ce document est très important car :

• Il fixe le calcul de vos charges,
• Il exprime les activités autorisées (profession libérale, artisanat, commerce, etc.),
• Il interdit certains usages (étendre du linge aux fenêtres, restriction du bruit à certaines heures, etc.),
• Il liste les travaux autorisés avec ou sans demande préalable auprès du syndic.

Bref, c’est grâce au règlement de copropriété que vous prenez connaissance des modalités dont s’exerce la copropriété, et que vous acceptez ou non ces dernières.

Erreur n°4 : ne pas s’enquérir du montant des charges de copropriété

Les charges d’entretien et les charges de réparation incombent à chaque copropriétaire en proportion des lots qu’il détient. Cela va du paiement d’un gardien, à la sortie des poubelles, au nettoyage des couloirs en passant par les charges exceptionnelles comme le changement des toitures, le ravalement des façades, la peinture des volets ou l’installation d’un nouvel ascenseur.

Le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale et reparti entre les copropriétaires. Les charges sont appelées chaque trimestre et font l’objet d’une régularisation au début de l’année de suivante, qu’il s’agisse d’un trop-perçu ou d’un manque à gagner.

Le montant des charges courantes et des charges exceptionnelles doit vous être indiqué par le propriétaire procédant à la vente du bien immobilier, pour les deux années d’exercices comptables déjà écoulés. N’hésitez pas à remonter sur plus de temps pour une meilleure appréciation du budget global des charges de copropriété.

Connaître vos futures charges de copropriété est primordial car :

• Cela vient augmenter vos dépenses liées au logement,
• Certaines copropriétés sont mal gérées avec des charges prévisionnelles très élevées,
• Il peut exister des impayés et certains syndics font l’objet de procédures judiciaires à cet égard.

Lors de la signature du compromis de vente, vous obtiendrez du syndic le document « état daté des charges de copropriété ». Celui-ci est systématiquement demandé par le notaire et est à la charge du vendeur. Il liste en outre :

• Le montant prévisionnel de vos charges courantes de copropriété,
• Le montant restant à verser pour des charges exceptionnelles,
• Les arriérés de paiement dus par le syndic ou par le propriétaire actuel,
• La liste des procédures judicaires en cours.

Erreur n°5 : ne pas s’informer sur les travaux à venir

De la même façon que précédemment, des travaux peuvent être prévus dans les prochaines années. Ils sont votés en assemblée générale et figurant dans le procès-verbal. Une copie doit vous en être remise le plus tôt possible, et au plus tard lors de la signature de la promesse de vente.

Ces travaux font l’objet d’appels de fonds, et seront payés par le vendeur ou l’acheteur en fonction de la date de la transaction finale :

• Le vendeur paie les appels de fonds demandés avant la vente,
• L’acheteur paie les appels de fonds demandés après la vente.

Le procès-verbal vous sera donc d’une grande utilité pour savoir si vous pourrez bien payer les échéances supplémentaires demandées. En cas de travaux lourds et onéreux, ils sont aussi l’occasion de négocier le prix de vente de votre lot de copropriété à la baisse.