En faisant une offre d'achat au prix de vente, le vendeur peut-il la refuser ?

Vous êtes acheteur et recherchez un bien immobilier pour y poser vos valises ou réaliser un investissement locatif ? Après avoir trouvé la perle rare, vous décidez de faire une offre d’achat au prix de vente affiché.

Le vendeur, de son côté, est encore propriétaire du bien. En d’autres termes, est-ce que votre offre l’engage ? Doit-il vous vendre le bien immobilier, ou peut-il refuser à la dernière minute ? Comment vous protéger ? On fait le point !

Le vendeur particulier peut refuser une offre d’achat au prix

Comme dans tout acte de commerce, il faut l’accord de l’acheteur et du vendeur pour que le contrat soit conclu. Un particulier n’a donc aucune obligation d’accepter votre offre d’achat, malgré la mise en vente de son bien immobilier.

Ceci est valable lorsque la vente se fait directement de particulier ou via un intermédiaire par simple mandat d’entremise. En effet, le vendeur peut refuser votre offre pour diverses raisons :

• Il a trouvé un autre acheteur qui a proposé une surenchère ou dont le dossier le convainc davantage,
• Il a finalement décidé de mettre en location son bien immobilier ou de repousser la vente pour loger un membre de sa famille,
• Il a tout simplement décidé de conserver son bien immobilier pour des raisons personnelles ou professionnelles…

Quel que soit le motif, celui-ci ne concerne pas l’acheteur potentiel et le vendeur n’a pas à se justifier.

Le vendeur fait appel à un professionnel, mais peut refuser malgré tout l’offre d’achat

Lorsque la vente n’a pas lieu de particulier à particulier, mais par l’intermédiaire d’un professionnel, comme une agence immobilière, un mandataire immobilier ou encore un notaire, on distingue deux type de mandat :

• Le mandat d’entremise : c’est celui le plus souvent signé, il consiste à déléguer la recherche des acheteurs à un professionnel, mais ne permet pas de décider à sa place,
• Le mandat de représentation : signé devant notaire, il consiste à mandater une personne en lieu et place du vendeur pour prendre les décisions relatives au bien immobilier.

Dans le cadre d’un mandat de représentation, le professionnel de l’immobilier peut donc engager le vendeur particulier et lui réclamer des dommages et intérêts en cas de refus de vente au prix. Cependant, plusieurs arrêts de la Cour de cassation ont tranché la question, le vendeur peut se rétracter en l’absence de promesse de vente.

De plus, quand bien même une action contre le vendeur peut être intentée par un professionnel, elle est beaucoup plus périlleuse pour l’acheteur particulier, qui risque un procès long et coûteux sans réelle chance de succès.

Se protéger d’un refus de vente avec une promesse de vente

On considère, en droit civil, que la vente s’est formée dès que le vendeur et l’acheteur ont convenu d’un prix pour un bien aux caractéristiques déterminées. Pour formaliser cet accord, une offre d’achat signée ou une promesse de vente engage le vendeur.

Offre d’achat contresignée

Il est possible de faire au vendeur une offre d’achat. Cependant, l’accord oral ne protège ni l’une, ni l’autre des parties. Ainsi, une offre d’achat écrite est souvent signée avant le premier rendez-vous chez le notaire pour formaliser la promesse de vente.

Celle-ci doit mentionner, entre autres éléments :

• La description exhaustive du bien immobilier (superficie, annexes, localisation, nombre de pièces, etc.),
• Le prix d’achat convenu entre les parties,
• La durée de validité de l’offre faite au vendeur,
• La durée du délai de rétractation,
• Les conditions suspensives (notamment l’obtention d’un prêt immobilier),
• Les modalités de financement du bien (comptant, apport personnel, crédit, etc.),
• La volonté non équivoque du vendeur quant à son engagement d’achat

Cette offre peut être signée directement entre le vendeur et l’acheteur, envoyée en recommandé avec avis de réception au vendeur, ou encore remise par voie d’huissier. Elle doit dans les deux derniers cas indiquer au vendeur le délai de réponse dont il dispose ainsi que les modalités de réponse dont il bénéficie.

L’offre d’achat, si elle est contresignée par le vendeur, engage ce dernier à la vente du bien. Cependant, elle peut être remise en cause si une clause importante est absente. Il est donc conseillé de faire appel à un professionnel pour une protection maximum.

Compromis de vente devant notaire

À moins d’une résiliation à l’amiable, le compromis de vente, ou promesse de vente, signée devant notaire, engage définitivement le vendeur à la cession de son bien à titre onéreux.

Il ne peut plus se désengager, quel que soit le prix mentionné dans la promesse de vente. Il constitue donc une protection solide pour l’acheteur, qui ne peut plus se voir refuser la vente du bien.

Acheteur, que faire en cas de refus de vente du vendeur au prix d’achat ?

Sauf si vous possédez une offre d’achat contresignée ou un compromis de vente établi devant notaire, nous ne pouvons que vous conseiller de rechercher un autre bien immobilier. Le refus de vente est relativement fréquent, surtout dans les zones tendues où les biens immobiliers partent rapidement.

Pensez à préparer votre dossier « acheteur » pour séduire les vendeurs et agences immobilières, en présentant un profil professionnel stable, mais également en obtenant un accord de principe de la part de votre banque. Ce dernier élément met toutes les chances de votre côté pour ne plus essuyer de refus à l’avenir !