Quel salaire pour emprunter de 350 à 400 000 euros pour un achat immobilier ?

Dans le cas d’un achat immobilier, il est important de bien évaluer sa capacité d’endettement lorsque l’on désire emprunter 350 000 à 450 000 euros. Par voie de conséquence, on peut définir facilement le montant du salaire indispensable pour financer ce type de projet. Quel est le mode de calcul du taux d’endettement et comment trouver le meilleur financement permettant de devenir propriétaire de sa maison ou de son appartement, dans le neuf comme dans l’ancien ?

Bien estimer sa capacité d’endettement

La capacité d’endettement est le montant maximum d’une mensualité d’emprunt que peut supporter un ménage. Elle sert de base pour définir le montant du prêt immobilier auquel l’intéressé peut prétendre. Son calcul tient compte des éléments suivants :

• Les charges : impôts, crédits (Auto, prêt conso, échéances emprunt immo),
• Le « Reste à vivre » : somme disponible après le paiement des charges, il doit être suffisant pour payer les dépenses courantes du ménage telles que les factures (eau, gaz, électricité, Internet, téléphone, TV), les assurances, les frais de scolarité, l’alimentation, les transports, l’habillement, les loisirs, etc.

Calcul du taux d’endettement

En général, les banques et les établissements de crédits déterminent un taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 % des revenus du ménage afin que l’emprunteur ne se retrouve pas en situation de surendettement. Toutefois, certains créditeurs tolèrent un taux jusqu’à 40 % lorsque les revenus du foyer sont suffisamment importants et que le « Reste à vivre » demeure décent. Mais cette règle n’est pas absolue. Le taux d’endettement est en effet variable, pouvant aussi être inférieur aux fameux 33 %, notamment si les revenus de l’emprunteur sont faibles et que la somme qui lui reste pour les besoins de son foyer est jugée insuffisante.

Pour calculer le taux d’endettement, il suffit d’appliquer la formule suivante : Charges / Revenus x 100

Exemple :

Pour un ménage disposant d’un salaire de 4 000 € par mois avec 1 000 € de charges mensuelles, le taux d’endettement est de 1 000 / 4 000 x 100 = 25 %

Avec ce taux d’endettement, le « Reste à vivre » est donc de 75 % des revenus, ce qui correspond à 3 000 €.

Je désire emprunter 350 000 à 400 000 € : quel doit être mon salaire ?

Une capacité d’emprunt de 350 000 à 400 000 € permet de connaître le montant de ses mensualités en tenant compte de ses revenus et de ses charges. Les échéances de remboursement dépendent :

• De la durée d’emprunt : plus elle est longue, moins les échéances sont élevées. En revanche, le coût du crédit est plus important.
• Du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) : il diffère en fonction des établissements de crédits et de la durée de l’emprunt. Il inclut :
  • Le taux nominal qui sert à calculer le montant des intérêts,
  • Le coût de l’assurance de crédit,
  • Les frais de courtage et autres.

Pour obtenir un prêt immobilier de 350 000 à 400 000 euros au meilleur taux actuel, le salaire minimum fixé par les banques est défini comme suit :

Ce tableau montre qu’il est possible d’emprunter 350 000 € sur 25 à 30 ans avec un salaire inférieur à 4 500 € par mois. L’intéressé peut aussi prétendre à un prêt immobilier de 400 000 € sur les mêmes durées dès lors qu’il dispose de revenus mensuels de l’ordre de 5 000 €, voire inférieurs.

Pour mieux comparer les offres de prêt immobilier, il est préférable de s’aider d’un simulateur en ligne. A partir de cet outil, il est possible de calculer les mensualités au taux le plus bas pour l’emprunt souhaité et la durée de remboursement choisie. C’est l’un des meilleurs moyens pour trouver le prêt adapté à son profil et au budget du ménage.