Emprunter pour un achat immobilier aux enchères : comment faire ?

Acheter un bien immobilier aux détours d’une vente aux enchères permet souvent de réaliser une bonne affaire. Cependant, à la différence d’une transaction classique, le délai de paiement dont vous bénéficiez est court. Il vous faut donc obtenir l’accord de principe de votre banque avant de vous lancer dans un tel achat.

Spécificités d’une vente aux enchères et nécessité de liquidités

La mise à prix d’un bien immobilier aux enchères, généralement affichée 30 % en-dessous de sa valeur, attire les acheteurs en quête de prix bas. Mais attention, une vente aux enchères remportée n’est pas la signature d’une promesse de vente, mais un engagement d’achat.

En effet, pour participer à la vente aux enchères, il est nécessaire de présenter un chèque de banque, dit chèque de consignation. Il équivaut à un montant variant de 5 % à 20 % du montant de mise à prix initial. Ce chèque est conservé si vous remportez la vente.

Par ailleurs, une fois la vente remportée et le délai de 10 jours de surenchère passée, vous pouvez payer immédiatement votre bien. Le délai accordé pour payer la totalité du prix défini lors de la vente varie de 30 à 60 jours seulement selon la nature de la vente (judiciaire ou notariale). Au-delà de ce délai, vous serez redevable d’indemnités de retard.

Par ailleurs, une vente aux enchères ne contient pas de conditions suspensives, cela signifie qu’aucune clause ne vous protège en cas de non obtention du prêt. Vous vous engagez à payer le prix et ne pouvez pas vous rétracter !

Obtenir un accord de principe de la banque

Étant donné votre engagement à payer d’une part, et le délai restreint pour le versement des fonds d’autre part, il est nécessaire d’avoir déjà tout préparé en amont en consultant votre banque ou d’autres établissements de crédit concurrents.

Lors de ces négociations, qui peuvent être menées par vos soins en utilisant un comparateur de crédit en ligne par exemple, ou menées par un courtier agissant en votre nom via un mandat de recherche, demandez un financement du montant maximum que vous êtes prêt à mettre pour le bien immobilier présenté aux enchères.

Ainsi, vous connaîtrez le montant de votre enveloppe budgétaire, constituée à la fois de votre apport personnel et de votre crédit bancaire immobilier. Cela vous permettra d’enchérir sereinement, sans risquer de surenchérir au-dessus de vos moyens.

L’accord de principe, délivré soit par votre banquier, soit par votre courtier, mentionne, entre autres, le montant possible de votre prêt, son TAEG Taux Annuel Effectif Global, son nombre de mensualités et sa durée de validité. Il ne constitue pas une sécurité fiable à 100 %, mais est suffisant pour savoir que votre projet est effectivement finançable si votre situation ne vient pas à changer soudainement.

Anticiper le déblocage des fonds

Pour éviter de payer une majoration, il est nécessaire d’anticiper le déblocage des fonds si vous remportez la vente aux enchères. En effet, si vous ne disposez que de 30 jours devant vous pour payer, il va falloir que la banque soit rapide pour le versement des fonds.

C’est un élément qui fait également partie des négociations. Pour cela, il est conseillé de :

• Présenter un dossier emprunteur complet avec toutes les pièces justificatives nécessaires, pour gagner du temps,
• Prendre rendez-vous avec votre notaire dès le onzième jour suivant la vente, après le délai de surenchère, pour obtenir le procès-verbal d’adjudication,
• Solliciter votre banque aussitôt en possession de votre procès-verbal pour signer votre offre de crédit,
• Ne pas vous tromper et renvoyer votre offre de prêt après le délai légal de réflexion pour débloquer les fonds rapidement.

Sachez toutefois, que si pour une raison ou une autre, vous n’obteniez pas les fonds nécessaires dans les temps impartis, vous pouvez bénéficier d’un délai de paiement supplémentaire de 60 jours, majoré au taux légal.