Investissement locatif sans apport : conseils et stratégie

La stratégie de l’immobilier locatif repose sur l’adéquation entre les loyers encaissés et le crédit bancaire souscrit auprès de la banque. Afin de déduire un maximum de charges et d’échapper à l’impôt, l’investisseur locatif a tout intérêt à opter pour un crédit immobilier sans apport.

Si l’investissement locatif sans apport, ou prêt immobilier locatif à 110 %, est bien une solution pertinente, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas si facile que cela à décrocher. Alors, comment mettre toutes les chances de son côté pour obtenir le financement idéal ?

Conseil numéro 1 : choisir soigneusement le bien immobilier

Pour convaincre le banquier de concéder un prêt immobilier finançant tous les frais, y compris les frais de notaire, l’investisseur a tout intérêt à bien choisir son investissement locatif.

Bien choisir l’appartement dans lequel on investit, c’est s’assurer de l’adéquation entre l’offre et la demande, entre le prix du bien à l’achat et les loyers réels que l’on peut en attendre.

Il est donc essentiel d’investir dans une zone où la tension immobilière est forte et où la demande est bien présente. La localisation du bien et sa qualité sont absolument déterminants. On peut donc opter pour les lieux om la croissance démographique est forte, ou dans des investissements locatifs en résidence étudiante ou en EHPAD par exemple.

Si vous pouvez prouver à votre banque que le bien sera loué à l’année en raison de ses qualités, vous marquez des points. N’hésitez pas à agrémenter votre dossier de prêt de photos montrant la localisation du logement, le logement lui-même et à y annexer les données démographiques ou demandes locatives nombreuses.

Conseil numéro 2 : maîtriser son projet d’investissement locatif

Pour donner aux partenaires financiers l’envie de vous suivre, vous devez montrer votre maîtrise de A à Z concernant votre investissement. Ainsi, vous pouvez joindre à votre dossier des projections réalistes qui prendront en compte toutes les entrées et sorties d’argent :

• Le montant du loyer et des charges que vous encaisserez, en adéquation avec les tarifs proposés dans votre région d’investissement
• Le montant des échéances de prêt dont vous devez vous acquitter mensuellement
• Le montant des assurances concernant le prêt, mais également celles concernant le logement, à savoir l’assurance PNO Propriétaire Non Occupant et l’assurance GLI Garantie Loyers Impayés
• Le montant des impôts fonciers et des réparations locatives, etc.

Bref, il s’agit de dresser un tableau réaliste du financement de votre bien immobilier. Il est également de bon ton de proposer des solutions à la banque en cas de défaut de loyer. Il s’agit de souscrire à une assurance GLI, mais également de montrer que vous avez suffisamment d’épargne disponibles pour faire face plusieurs mois en cas de coup dur.

Conseil numéro 3 : trouver une alternative à l’apport personnel

S’il est plus intéressant pour l’investisseur de financer la totalité de son investissement locatif par le biais d’un prêt immobilier, l’apport personnel reste très apprécié des banques. À défaut, vous pouvez proposer d’autres garanties qu’elles sauront apprécier.

Vous pouvez envisager l’une des solutions suivantes :

• L’ajout d’un prêt employeur au prêt principal
• L’ajout d’un PTZ prêt à taux zéro sous conditions
• La proposition de la prise d’hypothèque sur un bien immobilier existant
• La proposition de nantissement sur un placement existant

Bref, il s’agit de montrer à la banque votre détermination et votre force de proposition. Bien entendu, il faut par ailleurs soigner votre profil emprunteur.

Conseil numéro 4 : démontrer vos capacités de gestionnaire

Vous avez réussi à démontrer la solidité de votre investissement locatif et votre aptitude à faire des compromis. Il est maintenant bienvenu de prouver que vos qualités de gestionnaire ne sont plus à démontrer.

À cet effet, faites valoir votre capacité à épargner. Vous pouvez pour cela fournir à la banque les relevés de vos placements. Il peut s’agir de livrets d’épargne, d’assurance vie, d’investissements boursiers, etc.

De la même manière, soyez particulièrement attentif à la gestion de vos comptes courants. Montrez votre capacité à payer vos dettes rubis sur l’ongle et à gérer votre budget de main experte. Pour cela, n’ayez aucun découvert, même autorisé, aucuns frais bancaires (commissions d’intervention, agios), aucun rejet de prélèvement.

Conseil numéro 5 : négociez votre prêt immobilier comme tout investisseur qui se respecte

Concrètement, le taux d’emprunt que vous obtiendrez pour financer votre investissement locatif impactera directement sa rentabilité. D’un établissement bancaire à l’autre, votre dossier peut être refusé par absence d’apport personnel, consenti avec un taux majoré ou négocié avec un taux attractif.

Pour autant, si le taux global de l’emprunt est à négocier au plus bas dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, cette généralité est à prendre avec des pincettes dans le cadre de l’investissement locatif. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs.

En conséquence, moins vous payez d’intérêts, plus vous risquez de payer des impôts importants. Il est donc conseillé de bien effectuer ses calculs en amont pour que l’investissement reste viable économiquement.

En conclusion, n’ayez pas peur du taux d’intérêt majoré en contrepartie d’un financement à 110 %. Celui-ci sera sans doute plus rentable pour vous qu’un crédit immobilier avec apport et un taux bas.

Pour trouver l’emprunt bancaire idéal pour votre investissement locatif, passez par un courtier en prêt immobilier ou utilisez un simulateur en ligne pour accéder à la liste des établissements bancaires les plus enclins à vous suivre !