SCPI Malraux : fonctionnement, avantages, inconvénients

Les SCPI, où sociétés civiles de placement immobilier, sont des structures de placement d’épargne mutualisé et sécurisé. Investir en achetant des parts du parc immobilier détenu par la SCPI offre un revenu complémentaire sous forme de dividendes.

Certaines SCPI permettent également aux investisseurs de défiscaliser pour réduire leurs impôts. 3 catégories de SCPI existent sur le marché, elles-mêmes divisées en sous-catégories : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Intéressons-nous aujourd’hui à la SCPI Malraux appartenant à la famille des SCPI fiscales. Quel est le fonctionnement d’une SCPI Malraux ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement dans une SCPI Malraux ? Nos réponses à suivre.

Comment fonctionne une SCPI Malraux ?

Toutes les SCPI fonctionnent sur le même principe. Elles acquièrent un parc immobilier résidentiel ou professionnel avec les capitaux d’investisseurs privés. Les biens acquis sont ensuite loués. Les revenus locatifs génèrent des revenus complémentaires aux investisseurs au prorata de leurs parts achetées dans la SCPI.

Dans le cas d’un investissement dans une SCPI fiscale comme Malraux, outre les dividendes perçus, l’investisseur défiscalise pour réduire ses impôts. Les SCPI sont gérées par des sociétés indépendantes qui s’occupent de tout au profit des investisseurs : collecte des fonds, achat des biens, location des biens, entretien des biens et versement des dividendes.

Le parc immobilier d’une SCPI Malraux porte sur des biens résidentiels à usage d’habitation. Ils sont anciens et nécessitent des travaux de rénovation importants. Situés au cœur de villes historiques, les biens présentent un intérêt patrimonial. Ils sont tous éligibles au dispositif Malraux pour bénéficier des avantages fiscaux.

Comment fonctionne le dispositif Malraux ?

Le dispositif Malraux est issu de la loi Malraux instaurée en 1962. Elle visait à préserver le patrimoine immobilier des centres historiques. Aujourd’hui, le dispositif Malraux finance, grâce aux investissements privés, la rénovation du patrimoine des biens situés dans le cœur historique des villes. En contrepartie, il offre des avantages fiscaux intéressants.

Les fonds collectés par les SCPI financent l’achat de logements situés en zone éligible au dispositif Malraux :

• logements situés dans un secteur patrimonial sauvegardé avec PVAP pour plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ;
• logements situés dans un secteur patrimonial sauvegardé avec PSMV pour plan de sauvegarde et de mise en valeur.

La SCPI Malraux attribue 40 % des capitaux investis à l’acquisition des biens et 60 % des capitaux au financement des travaux de rénovation.

Quels avantages fiscaux obtenir avec l’investissement dans une SCPI Malraux ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux, l’investisseur s’engage sur une période de location des logements de 9 ans. De la souscription, à la location de tous les biens par la SCPI et jusqu’à la liquidation des parts, il s’écoule en principe 15 ans.

La réduction d’impôt s’effectue en une seule fois ou one-shot l’année de la souscription. Elle est de l’ordre de 18 à 20 % du montant total investi. Elle correspond à 30 % en zone PSMV et 22 % en zone PVAP. Ce pourcentage est la quote-part attribuée aux travaux avec un montant maximum de 100 000 €/an et par foyer, sur 4 ans consécutifs.

Si l’investisseur achète pour 50 000 € de parts dans la SCPI Malraux, 30 000 € (soit 60 %) sont destinés aux travaux de réhabilitation des logements. Sur ces 30 000 €, 30 % sont appliqués soit 9 000 €. Ce montant constitue, approximativement, la réduction d’impôt de l’investisseur.

Quels sont les avantages d’une SCPI Malraux ?

Outre la réduction fiscale des revenus intéressante obtenue grâce à l’achat de parts, investir dans une SCPI Malraux présente des avantages.

Une gestion déléguée

La SCPI Malraux délègue la gestion à une société spécialisée et contrôlée par l’AMF, Autorité des marchés financiers. Elle gère l’ensemble des contraintes au profit des investisseurs : de la récolte des capitaux, à la recherche des locataires, en passant par l’entretien et les travaux de rénovation.

Des risques mutualisés

L’investissement à plusieurs dans une SCPI Malraux mutualise les risques locatifs. La rentabilité est quasi certaine avec la location de plusieurs logements en simultané. Plusieurs locataires, ce sont in fine plusieurs loyers reversés. La perte de revenus locatifs induite par un logement vacant ou un loyer non perçu est compensée par la perception des loyers des autres logements. De plus, les biens sont très prisés car situés dans des quartiers prestigieux. La SCPI est quasi certaine de trouver des locataires donc d’obtenir des revenus locatifs.

Un investissement flexible et accessible

Le montant des capitaux pour l’achat de parts dans une SCPI Malraux est flexible. La mise de départ se situe aux alentours de 10 000 €.

Grâce au principe de placement collectif, tout un chacun peut investir dans des biens immobiliers patrimoniaux et sauvegardés. Ce type de logements est bien souvent inaccessible pour un investisseur unique.

Un rendement intéressant

Investir dans une SCPI Malraux permet d’obtenir un rendement intéressant de l’ordre de 4,5 % générés sur les revenus locatifs. Chaque trimestre, les investisseurs perçoivent ce rendement sous forme de dividendes reversés par la société de gestion. Ils sont nets de frais.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI Malraux ?

Investir dans une SCPI Malraux n’est pas sans risque. Des inconvénients sont à signaler.

• Les capitaux investis ne sont pas garantis lors de la revente des parts en cas de cession ou de liquidation de la SCPI.
• L’investissement est à long terme, sur une durée d’au minimum 15 ans. Il prive l’investisseur de liquidités durant cette période.
• Le taux de rendement est aléatoire.
• Les frais de souscription et de gestion sont de l’ordre de 10 %.
• La réduction fiscale n’a lieu qu’une fois et n’est pas transmissible à un tiers en cas de revente des parts.

Le principal intérêt d’un placement collectif dans une SCPI Malraux est la réduction des impôts de l’ordre de 18 % du montant total investi. Cet investissement, dans des biens résidentiels de prestige à fort potentiel locatif, offre également un rendement intéressant de l’ordre de 4,5 %. Afin de mettre toutes les chances de son côté et réussir son placement dans une SCPI Malraux, les conseils d’un banquier ou d’un courtier financier sont recommandés.