Combien de temps faut-il pour vendre un bien immobilier ?

Vendre un bien immobilier ne se fait pas du jour au lendemain. En effet, la loi impose d'abord des procédures et des démarches obligatoires qui demandent un certain temps pour leur réalisation. Ensuite, il est nécessaire de prendre le temps de bien estimer le prix de vente de son bien et d'effectuer des démarches pour pouvoir trouver un acheteur. Enfin, ce dernier trouvé, différentes étapes sont encore à prévoir : la signature éventuelle d'une promesse ou d'un compromis de vente et, au final, celle de l'acte de vente définitif. Des démarches qui sont en moyenne d'une durée de près de 100 jours. Un délai qui dépend néanmoins en particulier du type de bien mis en vente, mais aussi de sa localisation.

Les étapes indispensables pour vendre un bien immobilier et leurs délais

Vendre un bien immobilier demande de respecter certaines procédures qui toutes supposent un délai différent.

La réalisation des diagnostics obligatoires

La loi oblige à un vendeur de fournir à l'acheteur certains documents, dont ce que l'on appelle des diagnostics immobiliers qui ont pour but d'informer les futurs occupants d’éventuels défauts ou dangers qui pourraient concerner le bien immobilier en question.

Ces diagnostics immobiliers, des bilans autant en lien avec la santé publique, la sécurité des biens et des personnes, la décence du logement, et la protection de l'environnement, et qui doivent être réalisés par des professionnels certifiés, sont regroupés au sein d'un document appelé le Dossier de diagnostic technique (DDT) et doivent être transmis à l'acquéreur d'un bien au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

Le DDT, qui demande de prévoir un certain temps pour leur réalisation, comporte ainsi, en cas de vente d'un bien immobilier, les diagnostics immobiliers obligatoires suivants :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui donne des informations sur la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre d’un logement. Plus précisément, le DPE mentionne les caractéristiques du logement, notamment en matière d’équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, leurs conditions d’utilisation et leurs incidences éventuelles sur les consommations énergétiques du logement ; la quantité annuelle d'énergie consommée par équipement ; la quantité d'émissions de gaz à effet de serre en lien avec la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ; les informations sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements du logement ; les conditions d'aération ou de ventilation ; le classement du logement en matière énergétique indiqué sous forme d’une étiquette à l'aide d'une lettre (A, B, C, D, E ou F) ; son classement en matière de quantité d'émissions de gaz à effet de serre rapportée à sa surface ; l’attestation annuelle d’entretien de la chaudière ; et les recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement ;
• le constat de risque d'exposition au plomb (Crep), aussi appelé "diagnostic plomb", obligatoire pour tous les logements construits avant 1949. Le Crep mesure la concentration de plomb dans un logement (en particulier dans les revêtements intérieurs et extérieurs) et permet également de repérer les situations de risque de saturnisme (intoxication au plomb) chez les enfants notamment, ou de dégradation de l’habitation ;
• le diagnostic amiante, aussi appelé l'"état d'amiante", obligatoire pour les biens en vente dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997, est destiné à repérer la présence de ces fibres nocives pour la santé dans certains matériaux du logement ;
• le diagnostic électricité, ou l'"état de l'installation intérieure d'électricité", évalue la sécurité des installations électriques d’un logement. Il est obligatoire pour les habitations de plus de 15 ans ;
• le diagnostic gaz qui évalue la sécurité des installations de gaz d’un bien immobilier, dans le cas où ces dernières ont plus de 15 ans ;
• le diagnostic termites et autres insectes xylophages pour les logements situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral à risque en la matière, soit parce qu’elle est déjà infestée, soit parce qu’elle peut l’être rapidement ;
• le diagnostic état des risques et pollutions qui concerne les biens situés dans des zones à risque concernant des dangers tels que des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, liésradon, etc. ;
• le diagnostic bruit qui concerne les logements situés dans une zone d'exposition au bruit dû à la présence d’un aéroport ;
• l’état de l'installation d'assainissement non collectif pour les biens mis en vente et qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, c’est-à-dire qui sont équipés d'une installation d'assainissement non collectif autonome ;
• le diagnostic "métrage loi Carrez" pour les biens immobiliers en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m².

L'estimation du prix de vente

Bien sûr, avant de mettre en vente un bien immobilier, il faut estimer son prix au plus près. Ce dernier est fixé d'abord en fonction des caractéristiques du logement (surface, nombre de pièces, équipements, luminosité, etc.) et des prix pratiqués sur le marché immobilier du même secteur.

Déterminer le prix d'un bien immobilier avant de le mettre en vente demande d'y consacrer un peu de temps. Pour être aidé, il est possible, par exemple, de consulter la plateforme "Demande de Valeur Foncière" conçue par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) et où il est possible de trouver des informations sur les prix de vente de biens pratiqués dans un territoire donné (département, ville, rue). Plus de 20 millions de transactions immobilières réalisées sur toute la France y sont recensées.

De nombreux sites Internet proposent aussi aujourd'hui la possibilité de réaliser une simulation gratuite en ligne pour avoir une idée du prix auquel vendre son bien immobilier.

Il est aussi conseillé de se rapprocher d'un agent immobilier de son secteur qui peut réaliser de manière précise et gratuite l'estimation de son bien et aussi se charger ensuite de toutes les étapes et démarches nécessaires à sa vente si besoin.

La recherche d'un acheteur

La recherche d'un acquéreur est peut-être l'étape dont la durée est la plus variable. Elle dépend en effet de l'état du marché immobilier, c'est-à-dire principalement le niveau de la demande d'achat de biens, de la qualité de l'annonce publiée, mais aussi des taux pratiqués en matière de crédits immobiliers qui conditionnent de manière importante, pour les acheteurs, leur capacité à pouvoir concrétiser leur projet d'achat immobilier.

En fonction de ces critères et conditions, cette phase de la vente d'un bien immobilier peut être très courte (environ 1 mois) comme très longue, soit un an ou plus.

La signature d'une promesse ou d'un compromis de vente

Une fois un acquéreur trouvé pour son bien immobilier et un accord conclu sur les termes de cette vente, la première étape peut se concrétiser par la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente.

Ces documents ne sont pas rendus obligatoires par la loi mais leur signature est toutefois conseillée car elle détermine les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera.

Une promesse de vente est signée quand l'acheteur n'est pas sûr de vouloir conclure la vente. Il peut en effet, dans ce cas-là, acheter ou non le bien immobilier. La signature d'une promesse de vente lui permet de réserver le bien pendant un délai clairement précisé et, de son côté, le vendeur s'engage à ne pas vendre le logement à un autre acheteur pendant cette durée. En cas de non-respect des termes d'une promesse de vente, les 2 parties s'exposent à des sanctions, le plus souvent le versement de dommages et intérêts.

En revanche, la signature d'un compromis de vente engage définitivement l'acheteur et le vendeur, hormis si les termes de cet accord prévoient la possibilité de se désister.

Toutefois, qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur son engagement, un délai à prendre en compte donc pour estimer la durée de la vente d'un bien immobilier. Il faut savoir aussi que ce délai de rétractation est en vigueur même si une promesse ou un compromis de vente n'a pas été signé entre le vendeur et l'acquéreur.

D'autre part, la signature d'un tel avant-contrat de vente impose en général la mention d'une clause dite "suspensive" qui prévoit son annulation si l'acheteur n'obtient pas le ou les prêts lui permettant de concrétiser son achat.

Le temps laissé à l'acheteur pour obtenir un crédit immobilier est au minimum d'1 mois comme cela est prévu par l'article L313-41 du Code de la consommation. Mais, en pratique, compte tenu des délais nécessaires pour souscrire un prêt, ce délai est le plus souvent de 45 jours.

L'acte de vente définitif

En principe, il faut compter entre 3 et 4 mois entre la signature d'une promesse ou d'un compromis de vente et la réalisation de l'acte de vente définitif qui constitue la dernière étape de la vente d'un bien immobilier et qui désigne la rédaction et la signature d'un acte chez un notaire.

Concrètement, au moment de la signature de l'acte de vente définitif, le notaire remet à l'acheteur, en contrepartie du paiement du bien et de celui de ses honoraires, une attestation de propriété immobilière et, en principe, lui remet aussi les clés de son nouveau bien.

Les délais moyens de vente selon le type de bien immobilier

Si on estime en général le délai moyen d'une vente d'un bien immobilier aux alentours de 100 jours, ce dernier dépend surtout de l'offre et de la demande en la matière, de l'intervention ou non d'un professionnel qui se charge de la vente (une agence immobilière, par exemple), de la localisation du bien en vente, mais aussi du type de bien vendu.

Le groupe SeLoger a récemment réalisé une étude concernant les délais moyens de vente en fonction des caractéristiques des biens immobiliers vendus, en l'occurrence leur type et leur nombre de pièces. D'après les résultats obtenus, il faut ainsi compter en moyenne, pour un appartement, 42 jours pour vendre un studio ou un type 2, 59 jours pour un type 3, 52 jours pour un type 4 et 73 jours pour un type 5 et plus.

S'il s'agit d'une maison, un délai de 82 jours en moyenne est nécessaire pour vendre un bien de 3 pièces, 87 jours pour ceux de 4 pièces, et 66 jours pour des maisons de 5 pièces et plus.

D'une manière générale, le groupe SeLoger indique que ces délais de vente ont tendance à diminuer.

Des exemples de délais pour vendre un bien immobilier selon les villes

La durée pour vendre un bien immobilier dépend également de sa localisation, et en particulier de la ville où il se situe. Le groupe SeLoger a aussi mené une étude sur les délais de vente selon les communes, en particulier des grandes villes, concernant des biens immobiliers de type 2.

Ainsi, les délais nécessaires pour vendre ce type de bien sont en moyenne de 100 jours à Perpignan et Nice, des villes où cette durée est la plus longue.

En revanche, à l'autre bout de l'échelle, c'est à Angers, Lyon, Paris, le Havre, Strasbourg, ou encore Rennes où il faut le moins de temps pour vendre un bien immobilier de type 2 : respectivement 27, 30, 32, 35, 36, et 39 jours.