Vente à la découpe : de quoi s'agit-il ?

Malgré un marché de l’immobilier toujours aussi prometteur de belles plus-values, il arrive parfois qu’un bien soit plus difficile à vendre, notamment lorsqu’il est trop grand. Prix outrancier du m², gros entretien trop chronophage, ou d’autres raisons encore freinent alors les acheteurs potentiels. C’est pourquoi certains vendeurs optent pour la vente à la découpe. Quel est ce procédé ? Quand et comment peut-il se mettre en œuvre ? Quels avantages procure-t-il ? On vous répond.

Qu’est-ce que la vente à la découpe ?

Non, il ne s’agit pas là d’un fromage sur un étal de marché. La vente à la découpe est un procédé immobilier, que l’on pourrait également appeler « vente en division du bien ». Il s’agit donc d’une vente d’un bien immobilier divisé en plusieurs lots indépendants. Par exemple, une grande maison à étage, qui représente un seul bien immobilier, peut être réaménagée pour en faire deux appartements, un sur chaque niveau. Il s’agira alors d’une vente à la découpe.

Un bien de 180 m², difficilement vendable, trouvera plus facilement acquéreur en deux lots de 90 m². Attention toutefois, la division ne permet pas toujours une répartition égale des surfaces. La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) interdit la création de surface inférieure à 14 m² dès lors qu’elle est issue d’une division. Impossible donc de créer une ou plusieurs chambres d’étudiant par exemple.

A l’inverse, sans pour autant qu’elle ne devienne son contraire, il existe la vente en bloc, qui consiste en la vente de la totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de cinq logements.

Concrètement, comment peut-on vendre un bien à la découpe ?

La démarche peut sembler simple, mais elle nécessitera pourtant l’intervention de nombreux professionnels de l’immobilier. Pourquoi ? Et bien parce que la division d’un bien ne s’opère pas comme bon semble à son propriétaire.

D’abord, les surfaces doivent être correctement calculées et définies. Comme on bornerait un terrain pour en délimiter les contours, un géomètre devra intervenir pour définir les contours des nouveaux logements, donner l’exacte surface de chaque pièce et leur volume. C’est donc bien lui qui estimera si la division est réalisable ou non, et qui en définira la découpe envisageable.

Par la suite, c’est un architecte qui se déplacera pour confirmer la faisabilité du projet et le coût estimatif des travaux. En d’autres termes, le géomètre donne son aval sur la faisabilité de maîtrise d’œuvre, en étant le seul maître du bornage des nouvelles propriétés. L’architecte, quant à lui, donnera son aval quant à la faisabilité technique selon les volumes disponibles ou à créer. Il est le maître de la supervision d’un projet de construction, d’aménagement ou de réhabilitation. Il définira le projet de division par une parfaite maîtrise de l’existant : implantation du bâtiment, composition, organisation et expression des volumes, choix des matériaux et couleurs, etc. L’intervention de l’architecte n’est pas obligatoire, mais vivement conseillée sur un tel projet. Elle l’est en revanche pour toute habitation d’une surface totale de 150 m² ou plus, ce qui sera probablement le cas sur une vente à la découpe.

Enfin, un notaire sera sollicité pour acter des modifications de surfaces, de volume, de nouvelles pièces peut-être. Il veillera à ce qu’aucune clause illégale ne puisse être adoptée en actant de ces modifications (surface minimale obligatoire respectée, parties privatives délimitées, présence d’une pièce d’eau, accès aux divers réseaux d’alimentation et d’évacuation, etc.). Il enregistrera les numéros de lots au plan cadastral pour en dresser la propriété foncière.

Suite à ces interventions, la mise en vente de chacun des lots pourra se faire sur le schéma habituel, en faisant intervenir un agent immobilier pour en estimer le prix, etc.

L’aménagement minimum obligatoire

Au-delà de simplement couper en deux une habitation, chaque nouveau logement créé devra disposer de l’indispensable à toute habitation pour le qualifier de décent. Chacun sera a minima composé d’un équipement de chauffage, d’une alimentation en eau potable avec un débit pouvant satisfaire une utilisation normale, d’une installation d’évacuation des eaux ménagères, d’une cuisine ou d’un coin cuisine, d’une installation sanitaire WC à l’intérieur du logement dans une pièce qui ne soit ni la cuisine, ni la pièce principale, d’une baignoire ou d’une douche, d’une alimentation électrique de puissance suffisante pour alimenter les équipements ménagers indispensables et l’éclairage.

Egalement, des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité individuels pour chaque logement devront être installés. Enfin, les parties privatives devront être clairement identifiées. Chaque logement devra donc disposer de son propre palier, de sa porte d’entrée, de son extérieur délimité, etc.

Et l’urbanisme dans tout ça ?

Il faut savoir que ce procédé de division entraîne obligatoirement la création d’une copropriété. C’en est sa définition même : une seule unité foncière, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. En parlant de foncier, parlons d’urbanisme.

Bonne nouvelle : aucune autorisation d’urbanisme n’est nécessaire sur une vente à la découpe, du moment qu’aucune surface habitable supplémentaire n’est créée bien-sûr, ou si celle-ci ne dépasse pas 5 m². Evidemment, si la division du bien nécessite de créer un espace habitable supplémentaire, une déclaration préalable de travaux sera alors à déposer en mairie si la surface est comprise en 5 et 20 m², et une demande de permis de construire pour toute surface supérieure à 20 m².

Une nuance est à marquer toutefois sur l’absence d’autorisation nécessaire. Il conviendra tout de même de consulter le Plan Local d’Urbanisme de la commune, s’il en existe un, pour s’assurer que la division d’un bien est autorisé, ou n’est pas interdite.

Les avantages et les inconvénients de la vente à la découpe

La vente à la découpe présente des avantages certains.

• Elle facilite la vente de très grands biens immobiliers. Certains biens disposent d’une multitude de chambres, et à chacune sa salle de bain, parfois deux cuisines, etc. Les acheteurs potentiels y voient à la fois la possibilité de vivre en grand, de pouvoir recevoir, d’aménager une dépendance aux enfants devenus plus grands, etc. mais aussi beaucoup de travaux de remise à leur goût, donc beaucoup de temps à passer à l’aménagement, des impôts locaux exorbitants pour une surface non nécessaire ou du moins non indispensable, et des contraintes du quotidien quand un logement est trop grand : un entretien ménager permanent et interminable, des pièces non utilisées, etc. En plus de cela, le prix du m² faisant le prix de vente, il sera parfois difficile de trouver l’acheteur intéressé qui disposera du budget nécessaire. La vente à la découpe permet donc de vendre plus facilement de plus petits espaces.
• Elle garantit une meilleure rentabilité locative. On se place ici dans la peau de l’acheteur. Celui qui décidera d’acheter le bien dans sa globalité, avec autant de lots que la division l’aura décidé, pourra remettre chacun d’eux en location, donc s’assurer une meilleure rentabilité locative, mais aussi s’éviter l’absence de revenus locatifs en cas de retards de paiement ou de vacance de logement.

Ces avantages sont contrebalancés par des inconvénients qui rendent le procédé complexe.

• La nécessité de vendre les deux biens en quasi-simultané: Pourquoi vend-on ? Il est rare que ce soit suite à une partie de chaise musicale au sujet de son patrimoine immobilier devenu trop important (quoi que l’impôt sur la fortune immobilière puisse en être la cause). C’est généralement pour disposer du montant de la vente pour investir dans un nouveau bien plus adapté à ses envies et besoins, ou suite à un aléa de la vie. Quoi qu’il en soit, on s’accordera sur le fait qu’un vendeur espère une vente rapide pour récupérer son argent. C’est toute la difficulté de la vente à la découpe. Il se peut qu’un appartement découpé se vende, mais pas l’autre. Difficile alors de continuer à jouir de son bien, peut-être devenu trop petit pour sa situation, et impossible pour autant d’investir dans un autre projet sans l’argent de la seconde vente.
• Les contraintes administratives et techniques imposées : Il n’est pas autorisé de diviser un bien comme bon semble à son propriétaire. Ce dernier devra faire appel à un géomètre expert qui réalisera alors les plans de division s’il juge que la découpe est possible. Suite à son intervention, un architecte devra confirmer la faisabilité du projet et le coût estimatif des travaux. Pour finir, un notaire établira les modifications des surfaces et enregistrera les numéros de lots au Cadastre. Ces trois interventions seront bien évidemment à la charge du propriétaire.
• La complexité de la copropriété : En copropriété, la vente à la découpe devra être autorisée par le règlement de copropriété. C’est rarement le cas, puisque les règlements n’en font généralement pas mention. Il faudra au moins s’assurer qu’elle ne soit pas interdite. Si rien ne l’empêche, le projet de division devra être présenté en Assemblée générale annuelle en présence du syndic. Si celle-ci est fixée à une date trop lointaine, le propriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire, dont l’organisation sera alors totalement à sa charge.

Pour conclure, nous pourrons dire que la division d’une maison individuelle en plusieurs logements est une solution intéressante, pour le vendeur comme pour l’acheteur. Toutefois, elle ne peut que rarement se mettre en place, puisque le bien devra répondre à toutes les contraintes techniques et administratives requises. La configuration du lieu devra s’y prêter, et si elle n’a pas été pensée en ce sens à la construction, cela relève peut-être davantage du coup de poker que de l’opération gagnante.