Qu’est-ce que le taux d’usure pour un crédit immobilier ?

En matière de prêt, et donc de crédit immobilier, la loi prévoit qu’un organisme prêteur ne peut pas appliquer n’importe quels taux d’intérêt et frais liés à ce prêt d’argent, éléments regroupés sous le terme de taux annuel effectif global (TAEG).

Ce dernier ne doit en effet pas dépasser ce que l’on appelle le taux d’usure défini chaque fin de trimestre par la Banque de France et qui est publié au Journal officiel. Ce seuil a pour objectif de protéger les emprunteurs auxquels des taux trop excessifs, et donc le coût global d’un crédit immobilier, ne peuvent donc pas être appliqués.

Le taux d’usure pour un crédit immobilier : de quoi parle-t-on ?

On désigne par taux d’usure (aussi nommé le seuil d’usure) le taux annuel effectif global (TAEG), auparavant appelé le taux effectif global (TEG), maximum au-delà duquel un prêt ne peut pas être accordé.

Ce TAEG représente pour l’emprunteur le coût total d’un crédit, immobilier ou d’un autre type comme un crédit à la consommation. Cet indicateur doit obligatoirement être fourni par les établissements de crédit dans leurs offres de prêts.

Ce taux annuel effectif global comprend, en plus de la somme empruntée pour financer en l’occurrence l’achat d’un bien immobilier, le taux d’intérêt appliqué pour ce prêt d’argent, les frais de dossier, ceux dus éventuellement à des intermédiaires intervenus dans le processus d'octroi du prêt, les coûts d'assurance (comme une éventuelle assurance emprunteur) et de garanties obligatoires, les frais d'ouverture et de tenue d'un compte donné, l'utilisation d'un moyen de paiement permettant d'effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte tout comme les autres frais liés aux opérations de paiement, et le coût de l'évaluation du bien immobilier acheté grâce à ce crédit, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.

Le TAEG ainsi défini permet au consommateur de comparer plus facilement différentes offres de prêt de plusieurs établissements prêteurs puisqu’il comprend l’ensemble des frais liés à un crédit immobilier. Ce TAEG est exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit.

Le taux d’usure a pour but de limiter des coûts de crédit excessifs pour l’emprunteur et éviter qu’il se retrouve dans une situation financière compliquée au final, situation qui, si elle était étendue à plus grande échelle, c’est-à-dire à un grand nombre d’emprunteurs, pourrait aussi déstabiliser, plus généralement, l’économie tout entière. Dans ce sens, « le taux d’usure joue un rôle de régulateur », comme l’indique le ministère de l’Économie.

Un établissement de crédit immobilier qui propose des prêts qui dépassent ce taux d’usure peut être sanctionné selon les règles définies par le Code de la consommation. Les sanctions vont d’une peine de prison de 2 ans à une amende de 300 000 euros, ou même les deux cumulées.

Comment est défini le taux d’usure ?

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France chaque fin de trimestre pour le trimestre suivant. Ce seuil d’usure est publié au Journal officiel.

Pour calculer le taux d’usure, la Banque de France se base sur les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit auxquels elle applique une augmentation d’un tiers. Ainsi, un crédit, notamment immobilier, est considéré comme « usuraire », c’est-à-dire dépassant le taux d’usure, à partir du moment où le TAEG consenti excède du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent.

Pour le premier trimestre 2021 par exemple, le taux d’usure pour les crédits immobiliers d'un montant supérieur à 75 000 euros est fixé par la Banque de France à 2,56 % pour les prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans, à 2,67 % pour les prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus, à 2,52 % pour les crédits à taux variable, ou encore à 2,97 % pour les prêts relais.

D’autre part, le taux d’usure d’un prêt varie en fonction du montant emprunté, de la durée d'emprunt et de la catégorie du prêt (crédit à la consommation, crédit immobilier, prêt à taux fixe ou variable, crédit renouvelable, etc.).