Quel salaire pour emprunter de 150 à 200 000 € pour un achat immobilier ?

En France, pour obtenir un prêt immobilier, et ce, quel que soit son montant, les banques étudient le dossier des acquéreurs. Que ce soit la situation professionnelle, le salaire, l’apport personnel, mais aussi la capacité d’emprunt, le profil du ou des emprunteurs est passé au crible.

Avec cette évaluation précise, les banques se prémunissent des risques de défaillance de paiement. Des revenus réguliers et une capacité d’épargne importante sont autant de garanties sérieuses. Mais quel salaire avoir avec un emprunt immobilier de 150 à 200 000 € ? Si la durée du prêt immobilier influence nettement le salaire qu’il faut, d’autres éléments comme le taux d’endettement ou le reste à vivre entrent en ligne de compte. Voyons les explications en détail.

Quels critères sont exigés pour emprunter de 150 à 200 000 € lors d’un achat immobilier ?

Pour obtenir un crédit immobilier, il est coutume de penser qu’avec un salaire de X euros par mois, il est possible d’emprunter X euros sur X mois. Mais tout n’est pas aussi simple. Certes le salaire, et plus généralement les revenus du foyer, est le premier critère pris en compte. Mais ce n’est pas le seul. Un médecin générant 5 000 € de revenus mensuels sera peut-être recalé lors de sa demande de crédit immobilier. A contrario, un jeune professeur avec 2 000 € obtiendra son prêt facilement. Ses atouts peuvent être un meilleur apport personnel, aucun crédit en cours ou encore une capacité d’épargne supérieure.

Voyons quels critères étudient les banques pour évaluer un dossier emprunteur. Une fois ces critères analysés, elles sont en mesure de déterminer la capacité d’emprunt en fonction du taux d’endettement.

Les revenus du foyer

Lors de l’évaluation du dossier, la banque demande le montant du salaire (des salaires si co-emprunteur) et plus généralement des revenus perçus par le foyer. Elle étudie les fiches de paie, l’avis d’imposition et autres déclarations de bénéfice. Avec ces éléments, elle sait si les revenus sont suffisants pour emprunter de 150 à 200 000 € pour un achat immobilier. Les revenus sont divers comme :

• les traitements et salaires ;
• les revenus fonciers ;
• les pensions de retraite ;
• les revenus locatifs.

Les aides sociales ne sont généralement pas assimilées à des revenus. Peu de banques les prennent en compte.

La situation professionnelle de l’emprunteur

Plus la situation professionnelle est stable, meilleures sont les chances d’obtenir un crédit immobilier. Un emprunteur occupant un poste en CDI ou dans la fonction publique est apprécié des banques alors qu’un indépendant doit justifier ses revenus sur minimum trois ans d’activité. Bien sûr, un contrat de travail obtenu même depuis peu dans une entreprise aux perspectives de croissance importante est un atout. Les banques étudient les dossiers au cas par cas.

L’apport personnel de l’emprunteur

Les banques exigent en plus d’un salaire suffisant pour emprunter de 150 à 200 000 € pour un achat immobilier, un apport personnel. Il est de minimum 10 % du montant de l’acquisition. L’apport personnel sert en principe à payer les frais annexes comme le notaire ou l’agence immobilière. Pour un prêt de 150 000 € il sera de 15 000 € et pour un prêt de 200 000 € de 20 000 €. L’apport personnel témoigne de la capacité d’épargne de l’emprunteur et rassure les banques. Peu d’établissements financiers prêtent à 110 % c’est-à-dire sans apport personnel. Les prêts aidés comme le PTZ+ ou le 1% logement sont considérés comme un apport personnel, car ils sont remboursés sans intérêt.

L’historique bancaire de l’emprunteur

Le passif bancaire du ou des emprunteurs doit être irréprochable. La bonne gestion des comptes est primordiale sans incident notable comme un prélèvement refusé ou un chèque rejeté. Les emprunteurs ne doivent pas être fichés au FICP ou au FCC.

Pourquoi faut-il étudier la capacité d’emprunt lors d’un achat immobilier de 150 à 200 000 € ?

Quand les critères précédents sont validés, la banque est en mesure de déterminer la capacité d’emprunt. Grâce aux revenus du foyer, elle calcule le taux d’endettement qui détermine la mensualité maximale du crédit. Celle-ci ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets du foyer. Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) a revalorisé ce taux cette année en le passant de 33 à 35 %.

Le taux d’endettement est calculé de la manière suivante : Charges fixes x 100 / Revenus nets. Les charges fixes correspondent aux crédits en cours et au logement. Prenons l’exemple d’un emprunteur ayant 2 500 € de revenus mensuels. Il a 600 € de charges récurrentes (crédit auto et personnel). Son taux d’endettement est donc de 24 % (600 x 100 / 2 500). En fonction de son salaire et de son taux d’endettement de 24 %, la mensualité du prêt ne pourra excéder 600 €/mois. Nous verrons ci-dessous si son salaire est suffisant pour emprunter de 150 à 200 000 € pour un achat immobilier.

Le reste à vivre des emprunteurs

Il est très difficile de dépasser le seuil des 35 % du taux d’endettement lors d’un emprunt immobilier. Les banques regardent attentivement le reste à vivre du ménage lors de l’obtention du crédit. Le reste à vivre est l’argent qui reste à disposition du foyer après le remboursement de la mensualité, soit les 65 % restants après calcul du taux d’endettement. Aucun montant n’est imposé, mais un minimum requis est indispensable :

• de 400 à 700 € pour un célibataire ;
• de 800 à 1 200 € pour un couple ;
• de 300 à 400 € par enfant à charge.

En principe, le reste à vivre sert à régler les dépenses quotidiennes comme l’alimentation, le transport, les assurances, etc.

Autre notion importante, le saut de charges

Enfin, la dernière notion à connaître est le saut de charges. Les banques peuvent également en tenir compte pour accorder un crédit de 150 à 200 000 € pour un achat immobilier. Le saut de charge est la différence obtenue entre le loyer actuel et la future mensualité du prêt. Quand cette différence est minime, l’emprunteur marque des points pour obtenir son prêt immobilier.

Tableau récapitulatif des salaires lors d’un emprunt immobilier de 150 000 €

Mais alors quel salaire avoir pour emprunter de 150 à 200 000 € pour un achat immobilier ? Force est de constater, dans notre tableau ci-dessous, que le salaire dépend intrinsèquement de la durée du prêt immobilier. Plus le crédit immobilier contracté est court, plus la mensualité est importante. In fine, plus les revenus doivent être élevés et inversement. Pour un emprunt de 150 000 €, voici le salaire qu’il faut avoir par rapport à la durée du prêt :

Ces chiffres sont purement indicatifs. Ils ne remplacent pas une simulation basée sur le profil spécifique de chaque emprunteur.

Tableau récapitulatif des salaires lors d’un emprunt immobilier de 200 000 €

Notre tableau ci-dessous récapitule le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 € pour un achat immobilier. Celui-ci est évalué en fonction de la durée du crédit immobilier.

Comme dans le tableau précédent, les chiffres sont seulement indicatifs. Seule une simulation permet de donner une estimation plus précise en fonction du profil spécifique de l’emprunteur.

Pour savoir quel salaire est nécessaire pour emprunter de 200 à 250 000 € pour un achat immobilier, la meilleure solution est d’utiliser un simulateur. Cet outil est gratuit et sans engagement. En quelques minutes, le futur acquéreur obtient une estimation de la somme qu’il peut emprunter en fonction de son salaire. Il connaît également le taux, la durée, la mensualité et le coût total du crédit. Il ne lui reste plus qu’à mettre en concurrence les établissements financiers avec un comparateur en ligne afin de bénéficier de l’offre de prêt adéquate. Comparer les assurances emprunteurs peut également s’avérer payant. Grâce à la délégation d’assurance, l’emprunteur peut économiser jusqu’à 30 % sur l’assurance proposée avec le crédit.