Capacité d’emprunt : comment la calculer pour l'achat d'un bien immobilier ?

Lorsqu’on envisage un achat immobilier, la tension monte avant de se présenter devant le courtier ou le banquier.

Est-ce que la maison dont on rêve avec la piscine et le jardin qui fera office de terrain de jeu pour nos enfants ou nos animaux sera dans nos capacités financières ? Est-ce que nos revenus, notre gestion budgétaire actuelle, rentreront dans les fameux 33 % de taux d’endettement, relevés à 35 % pour l’acquisition d’une résidence principale ?

Définition de la capacité d’emprunt

Vulgairement parlant, la capacité d’emprunt désigne le montant qu’un emprunteur peut obtenir d’un établissement bancaire dans le cadre d’un achat immobilier. Cette capacité est plus communément appelée taux d’endettement, qui représente le taux au-dessus duquel la banque n’accompagnera pas son client dans le cadre d’un investissement immobilier.

Outre le taux d’endettement, la capacité d’emprunt sera accompagnée d’une autre variable représentée par le RAV (Reste À Vivre) dont le montant est défini par la composition du foyer.

Actuellement, le taux d’endettement est fixé à 33 % pour une résidence secondaire ou un investissement locatif et 35 % pour une résidence principale. C’est le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui fixe ce seuil. En revanche, le HCSF impose à ce que les établissements de crédit limitent à 33 % le taux d’endettement pour 85% de leur production de prêts.

Donc autant dire que si vous vous trouvez dans une situation limite en matière de taux d’endettement, votre situation professionnelle, patrimoniale, votre relation « interbancaire » (ou celle entretenue avec votre courtier) sera déterminante pour obtenir une issue favorable suite à l’étude de votre dossier.

Le taux d’endettement est donc un indicateur d’aide à la décision mais n’est généralement pas suffisant pour qu’une banque se prononce sur la faisabilité d’un projet à financer. En effet, il n’est pas rare de rencontrer des foyers qui ont pu être financés en affichant un taux d’endettement de 35 %.

Mais restons prudent, car une analyse au cas par cas avec une étude approfondie des ressources et de la situation personnelle de l’emprunteur sera réalisée avant qu’une proposition ne vous soit faite. À noter qu’un contexte économique difficile renforce la vigilance des banques.

Connaître le montant de sa capacité d’emprunt

Il ne suffit pas de dire, je perçois 10 000 euros par mois donc ma capacité de remboursement est de 3 333 euros par mois, que je multiplie par 300 mois, ce qui me ferait croire que je peux emprunter 999 900 euros. Même si la perception de 10 000 euros nets mensuels laisse une marge de manœuvre relativement souple, ce qui est assez rare, d’autres paramètres sont bien évidemment à prendre en compte pour le calcul de sa capacité d’emprunt.

Le partenaire bancaire, vous-même ou le courtier qui présentera votre dossier s’appuiera sur les indicateurs suivants :

• Les revenus du ménage avec étude de votre bulletin de salaire, celui de décembre de l’année d’avant ainsi que le dernier avis d’imposition pour déterminer votre ou vos revenus mensuels moyens
• La perception de pension alimentaire, pensions d’invalidité ou pensions de retraite également (oui, oui, les retraités sont en droit d’emprunter)
• Les revenus Pôle Emploi, les allocations CAF que certaines banques prennent en considération avec une pondération, par exemple, un couple qui perçoit 500 euros de CAF par mois, une banque peut rajouter dans les ressources 60 % de ce montant
• Les revenus locatifs et autres revenus fonciers

Dans le cadre de votre étude, l’établissement financier opposera à ces ressources les charges représentées par vos crédits en cours (auto, consommation, etc.) ainsi que le montant de votre futur loyer (oui, le remboursement du crédit immobilier représente votre futur loyer).

Si la différence de vos charges à vos ressources est inférieure à 33 % (attention, d’autres critères sont à prendre en considération pour l’obtention d’un financement) de vos revenus d’activité, vous avez déjà franchi une 1^ère étape dans l’obtention de votre crédit immobilier.

Attention toutefois à ne pas pêcher par omission, car le courtier ou le banquier le découvrira, en faisant l’impasse sur les crédits consommation, les crédits renouvelables, les paiements en plusieurs fois. Souvent, lorsque des dossiers sont sur le fil, ils peuvent faire pencher la balance défavorablement, et vous verrez ainsi votre projet refusé. Soyez donc vigilant en limitant les crédits à la consommation et en jouant l’honnêteté.

Prenons le cas de Florence, jeune femme de 40 ans, salariée cadre d’un cabinet d’expertise comptable. Florence perçoit 3000 euros de salaire mensuel et également un 13^ème mois. Elle possède un crédit automobile de 350€ par mois, mais va le solder avant de solliciter un prêt bancaire.

Florence a flashé sur une maison à Tours et a besoin d’emprunter la somme de 350 000 euros (frais de notaire inclus). Malheureusement pour Florence, son taux d’endettement atteindrait les 47% donc la banque ne la suivra pas dans son projet.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Florence, comptable de profession, a toujours mis de l’argent de côté. Elle possédait un bien qu’elle avait vendu et avait placé le fruit de la vente sur des supports d’épargne. Florence décide de réinjecter 100 000 euros pour la maison de ses rêves. Ainsi, elle demande un financement de 250 000 euros, étant donné qu’elle propose un apport de 100 000 euros. Dans cette situation, Florence aurait un taux d’endettement de 34%, soit 1point supérieur seulement aux normes demandées par le HCSF. Mais grâce à un apport personnel conséquent, Florence aura de fortes chances de voir son dossier aboutir pour pouvoir acheter la maison qui lui a tapé dans l’œil.

Par conséquent, lorsque vous présentez un dossier de financement, pensez à épurer au maximum vos dépenses, c’est-à-dire vos crédits, y compris les paiements en plusieurs fois (avec ou sans frais). Ceci viendra considérablement augmenter vos chances d’obtenir votre crédit immobilier.

Comment simuler son projet immobilier ?

Un des moyens d’avoir une estimation pour connaître la faisabilité de votre crédit immobilier est de rencontrer un courtier. Ce professionnel vous guidera au mieux dans vos possibilités et vous demandera un ensemble de pièces qui vous permettra de cibler avec précision votre futur investissement.

Mais si vous disposez de temps et avez un dossier réaliste, faire vous-même les démarches peut représenter une économie significative puisque vous évitez les frais de courtage, qui viennent s’ajouter au coût total de votre crédit.

Ainsi, en remplissant soigneusement le formulaire en ligne, vous ne recevez que des offres ciblées et adaptées à la réalité de votre projet grâce à notre simulateur. Plusieurs offres de partenaires bancaires réputés vous seront proposées. N’hésitez pas à aller à la rencontre des financements les plus attractifs pour faire jouer la concurrence.