Compromis de vente entre particuliers ou sous seing privé : tout savoir !

Contrairement à l’acte définitif de vente qui doit être signé devant notaire et nécessite son intervention, le compromis de vente peut tout à fait être signé et rédigé d’un commun accord.

On parle alors de compromis de vente entre particuliers ou sous seing privé. Comment cela fonctionne ? Quels sont les avantages et inconvénients ? On vous explique tout !

Comment fonctionne la promesse de vente entre particuliers ?

L’importance du compromis de vente

Signer une promesse de vente entre particuliers, en se passant de l’intervention d’un professionnel de l’immobilier ou du droit, est possible. Cependant, il s’agit d’un acte important et une grande précaution doit être apportée à sa rédaction.

En effet, une promesse de vente sur un bien immobilier engage à la fois l’acheteur et le vendeur. Si les deux parties ont des droits, elles ont également des devoirs. Il convient donc de ne rien oublier, et de porter une attention particulière quant aux clauses suspensives de la promesse de vente d’une part, et aux annexes obligatoires d’autre part.

Dans les faits, si le compromis de vente sous seing privé est tout à fait légal, il produit également des effets et possède une valeur juridique réelle. C’est pourquoi il est presque systématiquement signé chez le notaire, surtout que les montants financiers en jeu sont généralement conséquents.

Passer par un professionnel présente plusieurs avantages : aucune mention ne manque et n’est de nature à remettre en cause en vente, aucune partie n’est lésée et les engagements réciproques entre acheteur et vendeur sont bien compris.

À noter, tout de même, que les agents immobiliers (et non les mandataires immobiliers) sont tout à fait habilités à rédiger un compromis de vente et à le faire signer aux parties. Cette option peut vous faire gagner du temps si vous êtes pressé de faire la vente ou l’acquisition, évitant l’attente parfois longue chez le notaire.

Sachez qu’un rendez-vous chez le notaire ou l’agent immobilier, pour signature d’un compromis de vente, dure a minima entre 1 et 2 heures, alors que la signature de l’acte définitif de vente dure deux fois moins longtemps. C’est vous dire l’importance du compromis de vente et la protection qu’il apporte !

Si vous souhaitez malgré tout signer le compromis de vente sous seing privé, nous vous expliquons les éléments indispensables sur lesquels ne pas faire l’impasse…

Que doit contenir le compromis de vente sous seing privé ?

Pour ne pas commettre d’impair et éviter les écueils liés à un compromis de vente mal rédigé, sachez que vous pouvez suivre une trame établie. À cet effet, le mieux est encore de demander au notaire qui sera chargé de l’acte définitif de vous fournir un modèle type de compromis de vente.

Mais voici les éléments minimum à mentionner :

• La désignation des parties : le cédant (le vendeur) et le cessionnaire (l’acheteur) doivent être désignés, avec leur nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse complète
• La description du bien immobilier : elle doit être complète, exacte et non soumise à interprétation, le bien et ses annexes y sont décrits, mais également le terrain, les parties communes et référence cadastrale
• La description des biens mobiliers ou meubles meublants : n’étant pas taxés de la même façon, il est nécessaire de les lister et d’en déterminer la valeur, les meubles meublants sont les meubles au sens propre, mais également les cuisines, abris de jardin, radiateurs électriques, etc.
• La situation du logement : est-il soumis à servitudes, droits de passage, règlement de copropriété, hypothèque ? Est-il loué ou libre d’occupant, etc. ?
• Le prix du bien : le prix de vente négocié entre les deux parties et que l’acheteur s’engage à payer s’il obtient son crédit immobilier
• Le montant des frais annexes : frais de notaire, frais de courtage, frais d’agence immobilière, etc.
• Les conditions de financement : les conditions exigées par l’acheteur relatives au futur prêt immobilier et la possibilité de renoncer à l’achat s’il ne les obtient pas
• L’indemnité d’immobilisation ou de renonciation : si l’acheteur ou le vendeur ne donne pas suite, il doit une indemnité à la partie lésée
• Le droit de rétractation de l’acheteur, porté à 10 jours au lieu de 7 depuis la loi Macron du 8 août 2015

En plus de cette liste minimum, il faudra être particulièrement vigilant à la rédaction des clauses suspensives et à la fourniture des annexes…

Quelles sont les conditions suspensives du compromis de vente ?

Le compromis de vente doit reprendre plusieurs clauses suspensives. Il s’agit de mesures de protection permettant à l’acheteur de renoncer à l’acte de vente sans pénalité.

Voici les conditions suspensives obligatoires à respecter :

• Condition suspensive de prêt : elle doit être mentionnée même si l’acheteur ne recourt pas à l’emprunt bancaire, en évoquant expressément sa renonciation au bénéfice de cette clause
• L'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien
• La renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien immobilier
• La situation hypothécaire apurée au moment de la vente

D’autres clauses peuvent être prévues si l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord, telles que le logement vendu vide d’occupants au moment de la vente si le bien était loué auparavant, ou encore le délai maximum entre la signature du compromis et la transaction définitive.

Quelles annexes doivent figurer au compromis de vente ?

Un certain nombre d’annexes est requis pour valider le compromis de vente et informer l’acheteur de ce qu’il doit savoir. Parmi les annexes obligatoires, voici les plus importantes :

• Le diagnostic technique, DPE compris (amiante, plombs, termites, électricité, gaz, performance énergétique, état des risques naturels, etc.)
• Le diagnostic d’assainissement, il est recommandé pour tous les logements, mais obligatoires pour les logements individuels ne disposant pas du tout-à-l’égout et équipés de fosses septiques
• Les avis de taxe foncière et d’habitation des deux dernières années, ils permettent à l’acheteur d’avoir une idée précise des frais qui l’attendent

Enfin, d’autres annexes ne sont pas obligatoires mais recommandées, comme la fourniture de factures d’énergie, les certificats de conformité en cas de travaux, les transmissions d’assurance décennale et dommage-ouvrage si elles existent, etc.

Avantages et limites du compromis de vente sous seing privé

En synthèse de cet article, il est important de noter quels avantages vous procurent la signature d’un compromis de vente entre particuliers :

• Un gain de temps : le compromis de vente peut être signé rapidement, les notaires ayant parfois des délais de plusieurs moisdans certaines régions, pour recevoir acheteur et vendeur
• Un gain d’argent : le compromis de vente sous seing privé dispense du paiement des frais de notaire à cette étape, seuls des droits d’enregistrement aux services des impôts sont à régler (environ 125 euros)

Malgré tout, ces avantages apparents ne doivent pas guider votre choix. En effet, ils sont peu significatifs en comparaison des risques qu’ils font encourir aux particuliers, tant la rédaction d’un acte aussi important nécessite de compétences.

En conséquence, et afin de protéger les deux parties au contrat, nous vous recommandons vivement de recourir aux services d’un notaire ou d’un agent immobilier. Ces deux professionnels vous assurent un compromis de vente conforme aux exigences légales, et disposent d’assurances en cas de litige.