Compromis de vente entre particuliers ou sous seing privé : tout savoir !
Contrairement à l’acte définitif de vente qui doit être signé devant notaire et nécessite son intervention, le compromis de vente peut tout à fait être signé et rédigé d’un commun accord.
On parle alors de compromis de vente entre particuliers ou sous seing privé. Comment cela fonctionne ? Quels sont les avantages et inconvénients ? On vous explique tout !
Comment fonctionne la promesse de vente entre particuliers ?
L’importance du compromis de vente
Signer une promesse de vente entre particuliers, en se passant de l’intervention d’un professionnel de l’immobilier ou du droit, est possible. Cependant, il s’agit d’un acte important et une grande précaution doit être apportée à sa rédaction.
En effet, une promesse de vente sur un bien immobilier engage à la fois l’acheteur et le vendeur. Si les deux parties ont des droits, elles ont également des devoirs. Il convient donc de ne rien oublier, et de porter une attention particulière quant aux clauses suspensives de la promesse de vente d’une part, et aux annexes obligatoires d’autre part.
Dans les faits, si le compromis de vente sous seing privé est tout à fait légal, il produit également des effets et possède une valeur juridique réelle. C’est pourquoi il est presque systématiquement signé chez le notaire, surtout que les montants financiers en jeu sont généralement conséquents.
Passer par un professionnel présente plusieurs avantages : aucune mention ne manque et n’est de nature à remettre en cause en vente, aucune partie n’est lésée et les engagements réciproques entre acheteur et vendeur sont bien compris.
À noter, tout de même, que les agents immobiliers (et non les mandataires immobiliers) sont tout à fait habilités à rédiger un compromis de vente et à le faire signer aux parties. Cette option peut vous faire gagner du temps si vous êtes pressé de faire la vente ou l’acquisition, évitant l’attente parfois longue chez le notaire.
Sachez qu’un rendez-vous chez le notaire ou l’agent immobilier, pour signature d’un compromis de vente, dure a minima entre 1 et 2 heures, alors que la signature de l’acte définitif de vente dure deux fois moins longtemps. C’est vous dire l’importance du compromis de vente et la protection qu’il apporte !
Si vous souhaitez malgré tout signer le compromis de vente sous seing privé, nous vous expliquons les éléments indispensables sur lesquels ne pas faire l’impasse…
Que doit contenir le compromis de vente sous seing privé ?
Pour ne pas commettre d’impair et éviter les écueils liés à un compromis de vente mal rédigé, sachez que vous pouvez suivre une trame établie. À cet effet, le mieux est encore de demander au notaire qui sera chargé de l’acte définitif de vous fournir un modèle type de compromis de vente.
Mais voici les éléments minimum à mentionner :
- La désignation des parties : le cédant (le vendeur) et le cessionnaire (l’acheteur) doivent être désignés, avec leur nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse complète
- La description du bien immobilier : elle doit être complète, exacte et non soumise à interprétation, le bien et ses annexes y sont décrits, mais également le terrain, les parties communes et référence cadastrale
- La description des biens mobiliers ou meubles meublants : n’étant pas taxés de la même façon, il est nécessaire de les lister et d’en déterminer la valeur, les meubles meublants sont les meubles au sens propre, mais également les cuisines, abris de jardin, radiateurs électriques, etc.
- La situation du logement : est-il soumis à servitudes, droits de passage, règlement de copropriété, hypothèque ? Est-il loué ou libre d’occupant, etc. ?
- Le prix du bien : le prix de vente négocié entre les deux parties et que l’acheteur s’engage à payer s’il obtient son crédit immobilier
- Le montant des frais annexes : frais de notaire, frais de courtage, frais d’agence immobilière, etc.
- Les conditions de financement : les conditions exigées par l’acheteur relatives au futur prêt immobilier et la possibilité de renoncer à l’achat s’il ne les obtient pas
- L’indemnité d’immobilisation ou de renonciation : si l’acheteur ou le vendeur ne donne pas suite, il doit une indemnité à la partie lésée
- Le droit de rétractation de l’acheteur, porté à 10 jours au lieu de 7 depuis la loi Macron du 8 août 2015
En plus de cette liste minimum, il faudra être particulièrement vigilant à la rédaction des clauses suspensives et à la fourniture des annexes…
Quelles sont les conditions suspensives du compromis de vente ?
Le compromis de vente doit reprendre plusieurs clauses suspensives. Il s’agit de mesures de protection permettant à l’acheteur de renoncer à l’acte de vente sans pénalité.
Voici les conditions suspensives obligatoires à respecter :
- Condition suspensive de prêt : elle doit être mentionnée même si l’acheteur ne recourt pas à l’emprunt bancaire, en évoquant expressément sa renonciation au bénéfice de cette clause
- L'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien
- La renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien immobilier
- La situation hypothécaire apurée au moment de la vente
D’autres clauses peuvent être prévues si l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord, telles que le logement vendu vide d’occupants au moment de la vente si le bien était loué auparavant, ou encore le délai maximum entre la signature du compromis et la transaction définitive.
Quelles annexes doivent figurer au compromis de vente ?
Un certain nombre d’annexes est requis pour valider le compromis de vente et informer l’acheteur de ce qu’il doit savoir. Parmi les annexes obligatoires, voici les plus importantes :
- Le diagnostic technique, DPE compris (amiante, plombs, termites, électricité, gaz, performance énergétique, état des risques naturels, etc.)
- Le diagnostic d’assainissement, il est recommandé pour tous les logements, mais obligatoires pour les logements individuels ne disposant pas du tout-à-l’égout et équipés de fosses septiques
- Les avis de taxe foncière et d’habitation des deux dernières années, ils permettent à l’acheteur d’avoir une idée précise des frais qui l’attendent
Enfin, d’autres annexes ne sont pas obligatoires mais recommandées, comme la fourniture de factures d’énergie, les certificats de conformité en cas de travaux, les transmissions d’assurance décennale et dommage-ouvrage si elles existent, etc.
Avantages et limites du compromis de vente sous seing privé
En synthèse de cet article, il est important de noter quels avantages vous procurent la signature d’un compromis de vente entre particuliers :
- Un gain de temps : le compromis de vente peut être signé rapidement, les notaires ayant parfois des délais de plusieurs moisdans certaines régions, pour recevoir acheteur et vendeur
- Un gain d’argent : le compromis de vente sous seing privé dispense du paiement des frais de notaire à cette étape, seuls des droits d’enregistrement aux services des impôts sont à régler (environ 125 euros)
Malgré tout, ces avantages apparents ne doivent pas guider votre choix. En effet, ils sont peu significatifs en comparaison des risques qu’ils font encourir aux particuliers, tant la rédaction d’un acte aussi important nécessite de compétences.
En conséquence, et afin de protéger les deux parties au contrat, nous vous recommandons vivement de recourir aux services d’un notaire ou d’un agent immobilier. Ces deux professionnels vous assurent un compromis de vente conforme aux exigences légales, et disposent d’assurances en cas de litige.
Dossiers similaires
-
Peut-on se passer d'une agence immobilière pour vendre son bien ? Lorsque l’on souhaite vendre son bien immobilier, deux solutions sont possibles : faire appel aux services d’une agence immobilière ou œuvrer soi-même. Si vendre son bien par ses propres...
-
Information sur les mérules : explications ! Est-elle obligatoire pour vendre un bien immobilier ? Du fait d’un manque ou d’un mauvais entretien, ou simplement par négligence, certaines pièces restent fermées et ne sont pas suffisamment aérées. Ces facteurs sont propices au développement...
-
On revend toujours plus cher un bien immobilier que ce qu'on l'a acheté : vrai ou faux ? Pour une grande majorité de Français, l'immobilier reste le placement le plus sûr par rapport à d'autres produits où investir son argent qui sont beaucoup moins rentables et surtout plus...
-
Audit énergétique : comment choisir une entreprise sérieuse ? L'audit énergétique, qui désigne la réalisation de l'état des lieux d'un logement en ce qui concerne sa performance énergétique et environnementale, est maintenant obligatoire pour certains...
-
Comment devenir mandataire immobilier : quelle formation, quelles qualités ? Devenir mandataire immobilier est une possibilité pour bon nombre de particuliers, puisqu’aucun diplôme n’est demandé. Néanmoins, c’est une profession qui exige des formations spécifiques,...
-
Comment calculer une plus-value immobilière ? Une plus-value immobilière correspond au gain en argent réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, c'est-à-dire quand son prix de vente est supérieur au prix auquel il a été acheté à...
-
Qu'est-ce qu'un mandat de vente simple ? Vous souhaitez mettre en vente votre bien immobilier. Vous ne voulez pas offrir d’exclusivité à un agent immobilier en particulier, vous devrez alors signer un mandat de vente simple. Mais en en...
-
Qu'est-ce qu'un mandataire immobilier ? Quel est son rôle ? Dans le cadre d’une transaction immobilière, trouver les tarifs les plus intéressants constitue l’objectif des vendeurs ou acheteurs. Un but aisément atteignable avec l’aide d’un...
-
Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ? Une transaction immobilière est encadrée par des lois très strictes visant à protéger les particuliers. Parmi les exigences règlementaires applicables autant aux vendeurs qu’aux acheteurs...
-
Certificat d’état des risques naturels : explications ! Le certificat d’état des risques naturels fait partie des dix diagnostics immobiliers obligatoires. Celui-ci revêt davantage un caractère informatif, les habitants ne pouvant que prendre...
-
Zéro offre pour la vente de mon bien immobilier : que faire ? Vendre son bien immobilier pour concrétiser un nouveau projet, quel qu’il soit, est parfois nécessaire. Si le marché de l’immobilier est au beau fixe, il arrive pourtant parfois qu’un bien...
-
Combien de temps faut-il pour vendre un bien immobilier ? Vendre un bien immobilier ne se fait pas du jour au lendemain. En effet, la loi impose d'abord des procédures et des démarches obligatoires qui demandent un certain temps pour leur réalisation....