Comment annuler un compromis de vente ? Procédure et conditions

Un compromis de vente est une forme de promesse de vente, c’est-à-dire une sorte de contrat moral entre le vendeur d’un bien immobilier et un acheteur, qui précède la signature de l’acte de vente définitif. Le compromis de vente engage les deux parties à conclure la vente au final. Toutefois, des situations et conditions pour annuler un compromis de vente existent. Explications.

À quoi engage un compromis de vente ?

À l’occasion d’une transaction concernant un bien immobilier, le vendeur et l’acheteur doivent définir ensemble et se mettre d’accord sur les modalités de sa vente. On appelle cette démarche une promesse de vente.

Une promesse de vente peut prendre deux formes : une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente, appelé aussi « promesse synallagmatique de vente ». La principale différence entre ces deux types de promesse de vente est que la promesse unilatérale de vente peut être signée alors même que l’acheteur n’est pas certain de conclure la vente.

En revanche, un compromis de vente est signé quand le vendeur et l’acheteur sont sûrs de vouloir conclure la vente du bien immobilier concerné et à un prix déterminé à l’avance. Dit autrement, un compromis de vente engage définitivement les deux parties.

Le compromis de vente peut être réalisé sous la forme d’un acte sous signature privée, c’est-à-dire convenu directement par le vendeur et l’acheteur, ou avec l’aide d’un agent immobilier, ou d’un acte authentique établi par un notaire. À noter : un compromis de vente prend obligatoirement la forme d’un acte authentique à partir du moment où le vendeur est une personne physique et que le délai du compromis de vente est supérieur à 18 mois.

Le compromis de vente, qui correspond à une promesse de vente, doit obligatoirement mentionner les coordonnées du vendeur et de l’acheteur, des informations concernant le bien vendu (adresse, date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié, son descriptif et ses équipements, et l’existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude.

Cet acte doit également indiquer, si c’est le cas, le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et qui doit payer ces honoraires, le prix de vente et les modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier), la durée de validité du compromis de vente, la date limite de signature de l'acte de vente définitif et la date de disponibilité du bien.

Enfin, un compromis de vente doit préciser les modalités liées aux conditions d'exercice du droit de rétractation. Le défaut de cette information obligatoire est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 euros.

Quelquefois, le versement d’une somme d’argent appelée « dépôt de garantie » (entre 5 % et 10 % du prix de vente qui seront déduits du prix total à la signature de l’acte définitif de vente) peut aussi être prévue dans le compromis de vente sous forme d’une clause spécifique. Mais, ce versement ne doit pas intervenir avant la fin du délai de rétractation prévu par la loi pour les acheteurs non professionnels. En revanche, cette somme peut être demandée avant le fin du délai de rétractation si le compromis de vente est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier, etc.), et si cette somme est consignée chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés.

Des clauses spécifiques, qui prévoient notamment des sanctions financières en cas d’annulation dans certaines conditions du compromis de vente à l’initiative du vendeur ou de l’acheteur, peuvent également être ajoutées, tout comme des « clauses suspensives » qui permettent l’annulation d’un compromis de vente dans certaines conditions (non obtention d’un prêt immobilier pour l’acheteur, apparition d’une servitude, etc.).

Les conditions et démarches pour annuler un compromis de vente

Tout acheteur d’un bien immobilier, s’il n’est pas un professionnel, qui a signé un compromis de vente dispose d’un droit de rétractation qu’il peut utiliser dans les 10 jours à compter du lendemain de la remise du compromis de vente. Un délai qui lui permet de réfléchir à son achat et éventuellement d’y renoncer.

Un acheteur qui souhaite annuler un compromis de vente dans ces conditions doit alors notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin de ce délai de 10 jours.

Si l’acheteur avait versé un dépôt de garantie et qu’il annule ce compromis, les sommes doivent lui être intégralement restituées par le vendeur ou le professionnel de l’immobilier éventuellement intervenu dans l’établissement du compromis de vente.

De son côté, le vendeur d’un bien immobilier qui s’est engagé auprès d’un acheteur en signant un compromis de vente ne dispose pas de délai de rétractation reconnu légalement. Toutefois, il peut, dans les 10 jours suivant la conclusion d’un compromis de vente, renoncer à cette dernière et prévoir une résiliation à l’amiable avec l’acheteur. À défaut, à moins que des clauses suspensives aient été prévues dans le compromis de vente, l’acheteur peut demander l'exécution forcée de ce compromis devant le tribunal, c'est-à-dire qu'il peut obliger le vendeur à lui délivrer le logement.

Toutefois, afin d’éviter des situations compliquées en matière d’annulation de compromis de vente, ce dernier comporte le plus souvent une clause particulière, appelée la « clause de dédit ». Cette dernière prévoit que l’acheteur ou le vendeur sont autorisés à renoncer à la transaction immobilière prévue à condition de verser une somme forfaitaire définie dans le compromis de vente.