Faut-il vendre avant d'acheter un nouveau bien immobilier ou acheter avant de vendre ?

Le moment de changer de maison ou d’appartement a sonné car toute la famille vient de craquer pour un nouveau bien. Mais c’est un vrai casse-tête. Vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre : chacune de ces deux solutions présente des avantages et des inconvénients. La décision est en partie liée à la situation financière de l’intéressé. Dispose-t-il d’un apport personnel suffisant pour acheter sans vendre et ne pas manquer une opportunité ou prend-il un risque en optant pour un prêt-relai ? Quid des transactions concomitantes qui nécessitent de vendre et acheter à la même période ?Ces questions cruciales et bien d’autres méritent une réponse.

Vendre avant d’acheter : avantages et inconvénients

Vendre d’abord le logement que l’on possède avant de songer à acquérir un nouveau bien immobilier est le conseil le plus sage.

Avantages

C’est la meilleure solution pour connaître précisément le budget dont on dispose et que l’on peut réinvestir dans une autre acquisition immobilière. On peut ainsi mieux cibler les biens à vendre et commencer à prendre des rendez-vous pour les visiter, sans aucune précipitation.

C’est rassurant pour la banque lorsque l’on souhaite demander un prêt immobilier afin de financer sa nouvelle maison ou son prochain appartement. Un apport personnel conséquent inspire confiance et facilite la négociation du meilleur taux d’emprunt.

Avoir un petit pécule de côté laisse aussi la possibilité de financer des travaux de rénovation sans faire de crédit si l’on achète dans l’ancien.

Inconvénients

Vendre son bien immobilier avant d’en acheter un autre est certes rassurant, mais cela nécessite de s’organiser durant cette période charnière. Il faut trouver une solution de dépannage pour se loger en attendant d’acheter un nouveau bien immobilier. Deux solutions sont possibles :

• Louer un appartement ou une maison le temps nécessaire,
• Opter pour le garde-meubles et accepter d’être hébergé chez ses parents ou chez des amis.

Chacune de ces solutions implique un budget non négligeable difficilement chiffrable puisque l’on ignore la durée exacte de cette période transitoire.

Louer un logement après avoir vendu le sien et en attendant d’en acheter un autre entraîne deux déménagements. Cela nécessite pas mal d’énergie et cette organisation est assez énergivore. Les choses se compliquent si le changement provisoire d’école s’impose aux enfants. De plus, on ne déballe généralement pas toutes ses affaires durant la période charnière, ce qui oblige la famille à vivre un peu dans les cartons. Une situation qui peut vite devenir inconfortable et finir par créer des tensions au sein du foyer.

Quant au garde-meubles, c’est aussi une solution qui onéreuse après quelques mois, et l’hébergement chez des proches ne peut être que très provisoire.

Acheter avant de vendre : avantages et inconvénients

A partir du moment où l’on consulte les annonces immobilières, on a de fortes chances de trouver une maison ou un appartement avant même d’avoir vendu le bien dont on est déjà propriétaire. Si acheter avant d’avoir vendu permet de ne pas laisser passer une opportunité, cela présente quelques risques.

Avantages

On peut commencer à rechercher un bien immobilier sans aucune précipitation : le fait d’être toujours propriétaire du logement dans lequel on habite permet de prendre son temps et de visiter plus de biens afin de trouver celui qui répond vraiment aux besoins de toute la famille.

Il n’est pas nécessaire de trouver une solution temporaire pour se loger. En étant encore propriétaire du logement que l’on quitte, on a le libre choix de la date de déménagement.

Le logement est totalement vidé avant d’être confié à un agent immobilier, ce qui peut faciliter sa vente.

Inconvénients

Financer un nouveau bien immobilier avant de vendre l’autre est très risqué. Rien ne garantit que celui-ci sera vendu dans les prochains mois, rien ne garantit non plus qu’il sera négocié au prix fixé. On prend donc le risque d’acheter un bien au-dessus de ses possibilités financières réelles.

Plongé dans l’incertitude, l’intéressé peut prendre la décision d’acheter grâce à un crédit provisoire, à savoir :

• Le prêt relai,
• Le crédit relais-achat appelé aussi crédit achat revente.

Il est vivement recommandé de demander conseil à son banquier ou à un courtier pour trouver la solution d’emprunt la moins risquée si l’on souhaite acheter avant de revendre son bien immobilier.

Le prêt relais

C’est la solution à laquelle nombre de propriétaires ont recours lorsqu’ils achètent avant de vendre leur bien. Le prêt relais est pratique mais peut s’avérer très coûteux si le bien ne se vend pas dans les délais impartis. Ses caractéristiques sont les suivantes :

• Crédit à court terme,
• Prêt relais sec : couvrant la totalité du prix du nouveau bien, il ne nécessite pas de crédit immo pour compléter le financement. Il est accordé pour une durée de 12 mois.
• Prêt relais associé : il est couplé avec un crédit immo si la valeur du bien à vendre est inférieure à la valeur du nouveau bien à financer. Il est accordé pour une durée de 24 mois.

Le prêt relais doit être remboursé en totalité à la vente du bien.

Le crédit achat-revente

Il s’agit d’un emprunt spécifiquement conçu pour tout propriétaire qui souhaite acheter avant d’avoir vendu. C’est une alternative qui présente les spécificités suivantes :

• Proposé par quelques grandes banques uniquement,
• Doit être remboursé dans les 2 ans (ou 3 ans dans le cas d’une VEFA - vente en l'état futur d'achèvement),
• Son taux est inférieur à celui du prêt relais,
• Permet de regrouper plusieurs crédits afin que l’emprunteur n’ait plus qu’une mensualité globale,
• Son remboursement anticipé n’entraîne aucune pénalité.

Toutefois, le crédit achat-revente peut précipiter l’emprunteur dans un gouffre s’il n’est pas parvenu à vendre son bien immobilier avant l’échéance de ce prêt (2 ans).

Opter pour les transactions concomitantes

La concomitance permet au propriétaire à la fois vendeur et acquéreur de mener de front les deux transactions. C’est une solution très confortable qui permet d’éviter le prêt relai et le crédit achat-revente. La condition est de signer les deux compromis dans la foulée.

Ce moyen implique une bonne organisation et une grande anticipation afin que les dates coïncident, à quelques jours de battement près lorsque c’est possible d’obtenir ce type de souplesse.

Vendre son bien pour pouvoir acheter : une condition suspensive possible

Dans bien des cas, vendre son bien immobilier peut être la condition sine qua non pour pouvoir financer un nouveau coup de cœur. Or, rien ne peut garantir qu’un bien puisse être vendu en temps et en heure, au prix souhaité. Comment dans ce cas mettre une option sur le nouveau logement que l’on vient de visiter ?

Il est possible de signer un compromis sous condition suspensive de vendre son bien immobilier. Cela signifie que si son logement n’est pas vendu dans le délai imparti, le compromis devient caduc. Le vendeur ne peut dans ce cas exiger aucune indemnisation de quelque forme que ce soit puisque l’extinction de l’obligation de l’autre partie est avérée. La vente ne peut donc avoir lieu.

Attention toutefois : l’accord du vendeur est requis pour bénéficier de cette condition suspensive, ce qui n’est finalement pas si fréquent lorsque le bien n’est pas encore proposé à la vente. En règle générale, la condition suspensive est mieux acceptée lorsque le bien visé par cette clause a déjà été confié à une agence immobilière ou que son propriétaire s’engage à le faire au plus vite.

Lorsque l’acquisition d’un bien immobilier est liée à un événement futur mais incertain, la clause suspensive est la solution idéale. Et lorsque l’achat d’un bien est intrinsèquement lié à la vente d’un autre bien, la notion de condition est justifiée.

Il est tout à fait légitime de rechercher un nouveau bien immobilier dès que l’on a décidé de vendre celui que l’on possède. La démarche peut toutefois s’avérer scabreuse, sinon très frustrante, le jour où l’on trouve le logement idéal et que l’on n’a toujours pas vendu sa maison ou son appartement. C’est pourtant une bonne solution si le nouveau bien est de valeur inférieure à l’autre et que l’on peut financer cette acquisition sans même avoir vendu son ancien logement.